近日，我國首個(ge) 住房租賃基金在北京正式設立，將通過盤活市場存量房產(chan) ，向個(ge) 人租戶提供長租房服務。這究竟是一種怎樣的模式?戶型配套如何?房租會(hui) 更便宜嗎?《新聞1+1》連線建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁孫慶文;國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱鬆，為(wei) 大家答疑解惑。

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　　住房租賃基金主要麵向新市民群體(ti) ，尤其是大學畢業(ye) 生

　　住房租賃基金將通過盤活市場存量房產(chan) ，向個(ge) 人租戶提供長租房服務。基金由建設銀行負責運作，募集資金規模為(wei) 人民幣300億(yi) 元，房租價(jia) 格將低於(yu) 周邊平均租價(jia) 10%左右。主要麵向新市民群體(ti) ，尤其是大學畢業(ye) 生。

　　為(wei) 什麽(me) 住房租賃基金主要麵向新市民群體(ti) ，尤其是大學畢業(ye) 生?

　　建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：我國住房的消費群體(ti) 分為(wei) 三類，一類是有能力消費，購買(mai) 住房的;一類是收入相對較低，通過政策性住房，例如公租房、廉租房來解決(jue) 住房問題的;剩下的中間這一部分，是有一定收入，但是還沒有能力買(mai) 房的，比如剛畢業(ye) 的大學生，5年之內(nei) 也沒有購房資格，購房能力也還達不到。但是這些人是新市民，又是新青年。他們(men) 對住房的品質又有新的要求，比如強調社交、強調便捷。所以住房租賃基金這次投資的租賃住房項目，開發的產(chan) 品就是滿足這些新市民、新青年對租賃住房品質的一些要求，也是貫徹落實二十大關(guan) 於(yu) 增進民生福祉，提高人民生活品質要求的一個(ge) 重要步驟。

　　商改住租賃住房，配套品質怎麽(me) 樣？

　　把存量閑置的辦公和商業(ye) 房產(chan) 進行改造，戶型配套如何?有獨立的衛生間和廚房嗎?能否滿足新市民的需求?

　　建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：我們(men) 這次收購的一些項目，大部分是些“商改租”，後續還有一些“公改租”，包括集體(ti) 建設用地改成租賃住房。我們(men) 之所以選擇這些土地性質的項目進行首批改造，也是因為(wei) 大城市特別是核心城市，現在最大的一個(ge) 問題就是租售比比較低，土地成本也比較高。而剛才說的這些土地都是成本相對比較低的，這樣就能在相對比較低廉的土地和項目上，改造成租賃用地提供租賃用房。一方麵滿足品質，一方麵能夠實現基金的可持續商業(ye) 化運作。像大興(xing) 生物醫藥基地我們(men) 收購的項目，每戶都有獨立的衛生間，做到幹濕分離，同時還有一個(ge) 公共的區域，包括有公共的廚房、咖啡廳、閱讀區、健身房等等。可以滿足年輕人的社交需求，便捷要求，品質還是非常高的。

　　如何實現商業(ye) 可持續性？

　　房租價(jia) 格將低於(yu) 周邊平均租價(jia) 10%左右。這個(ge) 平均租價(jia) 怎麽(me) 算的?作為(wei) 運作方，怎麽(me) 保證不賠本，未來還能有收益?

　　建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：關(guan) 於(yu) 定價(jia) ，我們(men) 做了大量的市場調研，包括我們(men) 在大興(xing) 收購的生物醫藥園區的第一個(ge) 項目，我們(men) 在園區麵對許多企業(ye) 進行了大量調研，從(cong) 他們(men) 的需求，從(cong) 市場的價(jia) 格等多方麵考慮，最終確定收購這個(ge) 項目，以租賃價(jia) 格來確定收購價(jia) 格，這樣能夠確保項目實現盈利，進而實現基金的盈利，實現這隻基金最終的商業(ye) 可持續。

　　如何看待這一新模式的探索？

　　住房租賃基金成立能解決(jue) 什麽(me) 問題?一起聽聽專(zhuan) 家怎麽(me) 說。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長 鄧鬱鬆：住房租賃基金是探索形成新的可持續發展模式的一次有益嚐試。

　　第一，我們(men) 很清楚在大城市房價(jia) 很高的情況下租售比並不合理，通過租金獲得回報的收益率很低，很難實現市場化運作。但是目前采取住房租賃基金的方式，它通過在市場調整的時候，收購一些存量的商業(ye) 辦公資產(chan) ，可以拿到一個(ge) 相對合理的價(jia) 格，合理的價(jia) 格就有助於(yu) 提升它後續的資產(chan) 回報率。

　　第二，由於(yu) 盤活存量，通過改建的方式有利於(yu) 優(you) 化租賃住房的供給結構。這種優(you) 化供給結構不僅(jin) 會(hui) 提升租賃住房的品質，更重要的是降低了租賃住房的租金。通過改建的方式，實際上可以降低租住人總體(ti) 的租金負擔。雖然租金可能和市場上普通範圍內(nei) 租金相當，但由於(yu) 它整個(ge) 麵積更加合理，就相當於(yu) 降低了租住人總體(ti) 的租金水平，這一點也是非常重要的嚐試。

　　第三，因為(wei) 它會(hui) 引進專(zhuan) 業(ye) 化的運營機構去進行運營，所以會(hui) 有助於(yu) 提升租賃住房服務的品質。這會(hui) 更加適應年輕人，特別像一些新就業(ye) 大學生的需求。

　　第四，在很多城市，商業(ye) 辦公市場存在很明顯的供過於(yu) 求的情況。盤活存量資源不僅(jin) 增加了租賃住房的供應，也改善了存量的商業(ye) 辦公市場的供求關(guan) 係，這一點也是非常非常重要的。