11月14日，銀保監會(hui) 、住房和城鄉(xiang) 建設部、人民銀行聯合發布《關(guan) 於(yu) 商業(ye) 銀行出具保函置換預售監管資金有關(guan) 工作的通知》（下稱《通知》），指導商業(ye) 銀行按市場化、法治化原則，向優(you) 質房地產(chan) 企業(ye) 出具保函置換預售監管資金。

　　業(ye) 內(nei) 人士分析稱，《通知》的發布和實施，將幫助優(you) 質房企緩解流動性壓力，穩定市場預期，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　優(you) 質房企將從(cong) 中獲益

　　《通知》顯示，允許商業(ye) 銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chan) 企業(ye) 信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決(jue) 策，與(yu) 優(you) 質房地產(chan) 企業(ye) 開展保函置換預售監管資金業(ye) 務。

　　銀保監會(hui) 、住房和城鄉(xiang) 建設部、人民銀行有關(guan) 部門負責人在答記者問中表示，《通知》的發布是為(wei) 支持優(you) 質房地產(chan) 企業(ye) 合理使用預售監管資金，防範化解房地產(chan) 企業(ye) 流動性風險，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　“此次定調有助於(yu) 各地工作的實際開展，有助於(yu) 減少預售資金的沉澱，對於(yu) 優(you) 質房企盤活預售資金和改善流動性具有積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進表示。

　　仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，此舉(ju) 為(wei) 支持房企融資並盤活存量資金，有望幫助優(you) 質房企暢通“銷售—拿地—新開工”鏈條，在確保房企資金不被挪用的前提下，進一步規範和優(you) 化對商品房預售資金的監督與(yu) 管理。

　　細則明確資金用途

　　《通知》包含多項實施細則，要求保函僅(jin) 可用於(yu) 置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內(nei) 資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於(yu) 監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

　　《通知》規定，監管評級4級及以下或資產(chan) 規模低於(yu) 5000億(yi) 元的商業(ye) 銀行不得開展保函置換預售監管資金業(ye) 務；同時商業(ye) 銀行不得向作為(wei) 本銀行主要股東(dong) 、控股股東(dong) 或關(guan) 聯方的房地產(chan) 企業(ye) 出具保函置換預售監管資金。企業(ye) 集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

　　對於(yu) 房企應履行的責任，《通知》要求，房地產(chan) 企業(ye) 要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(you) 先用於(yu) 項目工程建設、償(chang) 還項目到期債(zhai) 務等，不得用於(yu) 購置土地、新增其他投資、償(chang) 還股東(dong) 借款等。房地產(chan) 企業(ye) 要按約定承擔監管賬戶內(nei) 的資金補足義(yi) 務，確保項目建設資金充足。

　　在開展業(ye) 務的同時，商業(ye) 銀行也應重點防範風險。《通知》指出，商業(ye) 銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優(you) 質房地產(chan) 企業(ye) 。保函額度全額計入對房地產(chan) 企業(ye) 及其所屬集團的統一授信額度。要通過保證金、房地產(chan) 企業(ye) 反擔保以及其他增信措施，防範保函業(ye) 務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

　　招聯金融首席研究員董希淼認為(wei) ，銀行仍應堅持標準、審慎出具保函，必要時可要求房企采取有效的增信措施，嚴(yan) 格防範保函業(ye) 務風險。各地推進此項業(ye) 務時應遵循市場化、法治化原則，地方政府不得強製銀行開具保函。

　　樓市利好政策密集出台

　　業(ye) 內(nei) 人士普遍認為(wei) ，支持銀行向優(you) 質房企出具保函置換預售監管資金這一舉(ju) 措，不失為(wei) 一種積極的探索，也是繼“第二支箭”“金融支持房地產(chan) 16條”出台後的第三項樓市利好政策。

　　11月8日，交易商協會(hui) 釋放了“第二支箭”的利好消息：由人民銀行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億(yi) 元民營企業(ye) 債(zhai) 券融資，而且後續還有望擴容。

　　11月14日，上海證券報從(cong) 相關(guan) 渠道獲悉，人民銀行、銀保監會(hui) 於(yu) 近日印發了《關(guan) 於(yu) 做好當前金融支持房地產(chan) 市場平穩健康發展工作的通知》，從(cong) 保持房地產(chan) 融資平穩有序、做好“保交樓”金融服務、配合做好受困房地產(chan) 企業(ye) 風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度這六個(ge) 方麵提出16項具體(ti) 措施。

　　龐溟建議，應當在堅持“房住不炒”的基調下，繼續優(you) 化房地產(chan) 金融政策，特別是差別化住房信貸政策。要以穩為(wei) 主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產(chan) 金融政策調整，盡量減少對市場的衝(chong) 擊和影響，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展，實現穩增長、防風險、促發展三重目標。