記者從(cong) 最高人民檢察院了解到，近年來房屋買(mai) 賣合同糾紛案件數量和涉案標的額均大幅上升，有的當事人不服司法裁判，向檢察機關(guan) 提出監督申請。檢察機關(guan) 堅持認真貫徹實施民法典，依法加大法律監督力度，2023年一季度共辦理房屋買(mai) 賣合同類民事訴訟監督案件800餘(yu) 件。從(cong) 司法實踐看，當前房屋買(mai) 賣合同糾紛案件主要有以下三個(ge) 方麵特點。

　　一、房屋出賣人“一房二賣”給買(mai) 受人造成經濟損失。“一房二賣”指房屋出賣人違反誠實信用原則，將同一特定房屋先後或同時出賣給兩(liang) 個(ge) 不同買(mai) 受人。如檢察機關(guan) 辦理的一起房屋買(mai) 賣合同糾紛民事訴訟監督案件中，甲公司先與(yu) 鄭某訂立《商品房買(mai) 賣合同》，約定出售商業(ye) 用房，麵積251.8平方米，總價(jia) 503萬(wan) 餘(yu) 元。鄭某付清購房款後，甲公司又與(yu) 乙公司訂立合同，約定甲公司將包括鄭某已購房屋在內(nei) 的20餘(yu) 套商業(ye) 用房出售給乙公司，麵積2089平方米，總價(jia) 1880萬(wan) 餘(yu) 元。鄭某起訴甲公司，要求退還購房款並賠償(chang) 房屋市場價(jia) 格上漲後的差價(jia) 損失。法院判決(jue) 支持鄭某退還購房款請求，未支持賠償(chang) 房屋差價(jia) 損失的訴求。鄭某申請監督後，檢察機關(guan) 經調查核實認為(wei) ，甲公司故意以低價(jia) 將房屋出售給關(guan) 聯公司乙公司，主觀惡意明顯，案涉房屋差價(jia) 損失屬於(yu) 可得利益損失，甲公司應予賠償(chang) 。檢察機關(guan) 監督後，法院再審期間組織調解，甲公司主動賠償(chang) 鄭某部分房屋差價(jia) 損失，實現案結事了。

　　二、房屋實際所有人與(yu) 權利證書(shu) 登記人不一致產(chan) 生房屋權屬爭(zheng) 議。在房屋買(mai) 賣合同中，當事人借名買(mai) 房、合夥(huo) 買(mai) 房導致房屋實際所有人與(yu) 權利證書(shu) 登記人不一致，易產(chan) 生房產(chan) 權屬糾紛。如檢察機關(guan) 辦理的一起房屋共有權確認糾紛民事訴訟監督案件中，陶某與(yu) 黃某約定，以黃某名義(yi) 合夥(huo) 購買(mai) 甲公司出售的房屋。後陶某向黃某交付部分購房款，由黃某將全部購房款支付給甲公司，並將房屋所有權證書(shu) 辦理至黃某名下。購房後，二人分別占有並使用案涉部分房屋。後因二人發生糾紛，黃某向法院提起訴訟要求陶某返還占有房屋；陶某同時提起反訴，要求確認案涉房屋為(wei) 二人共同所有。法院審理後，認定案涉房屋為(wei) 黃某單獨所有，判決(jue) 陶某向黃某返還占有的部分房屋。陶某申請監督後，檢察機關(guan) 經調查核實認為(wei) ，陶某提交的收條、轉賬憑證等證據足以證明案涉房屋係陶某、黃某共同購買(mai) 。檢察機關(guan) 監督後，法院再審依法判決(jue) 認定案涉房屋為(wei) 陶某、黃某共同所有。

　　三、房屋買(mai) 受人購買(mai) 明顯低於(yu) 市場價(jia) 格房屋易給自身造成損失。實踐中，房屋權利證書(shu) 登記人有時並非房屋實際所有人。在房屋名義(yi) 登記人出售房屋，而實際所有人對出售行為(wei) 未予追認的情況下，該行為(wei) 屬無權處分行為(wei) 。此時，若房屋買(mai) 受人購買(mai) 房屋的價(jia) 格明顯低於(yu) 市場價(jia) 格，其購房行為(wei) 可能不構成善意取得，不受法律保護。如檢察機關(guan) 辦理的一起房屋所有權糾紛民事訴訟監督案件中，甲公司以明顯低於(yu) 市場價(jia) 格購買(mai) 乙公司房屋，乙公司協助甲公司辦理了房屋權屬登記。後王某向法院提起訴訟，主張案涉房屋是其通過拍賣從(cong) 丙公司處購得，僅(jin) 是委托乙公司辦理房屋權屬登記；乙公司將案涉房屋登記在自身名下並辦理房屋所有權證書(shu) ，又將案涉房屋出售給甲公司，屬無權處分，故請求甲公司返還案涉房屋。法院經審理認為(wei) ，甲公司的行為(wei) 構成善意取得，依法取得案涉房屋所有權，判決(jue) 駁回王某訴訟請求。檢察機關(guan) 受理監督申請後，經調查核實認為(wei) ，甲公司購買(mai) 案涉房屋價(jia) 格明顯低於(yu) 市場價(jia) 格，乙公司與(yu) 甲公司簽訂房屋買(mai) 賣合同未約定分期付款的時間、金額及違約條款，不符合重大交易的基本習(xi) 慣。檢察機關(guan) 監督後，法院依法再審，認定甲公司不屬於(yu) 善意相對人，對案涉房屋不構成善意取得，案涉房屋應當歸王某所有，判令甲公司返還案涉房屋。

　　結合監督辦案實踐，檢察機關(guan) 提示，房屋出賣人和買(mai) 受人均應自覺遵守國家房地產(chan) 登記製度及有關(guan) 政策，誠信交易並積極采取措施防範潛在交易風險，避免引發不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護交易安全。一是及時辦理房屋權屬登記。房屋買(mai) 受人購買(mai) 房屋後，應及時辦理房屋權屬登記，避免房屋出賣人再次出售房屋給自己造成損失。二是合夥(huo) 買(mai) 房應完善內(nei) 部協議。我國實行不動產(chan) 產(chan) 權登記製度，合夥(huo) 買(mai) 房可能導致房屋實際所有人與(yu) 登記名義(yi) 人不一致，產(chan) 權登記不能反映房屋真實權利情況，造成認定房屋真實權屬關(guan) 係困難。因此，合夥(huo) 買(mai) 房當事人應簽訂相應內(nei) 部協議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權屬關(guan) 係的證據材料。三是房屋買(mai) 受人不可貪圖便宜。房屋買(mai) 受人構成善意取得應具備受讓不動產(chan) 時為(wei) 善意、支付合理價(jia) 款和已辦理不動產(chan) 權屬登記3個(ge) 要件。善意取得的核心要素是支付合理價(jia) 款，即支付購房款應大體(ti) 符合市場價(jia) 格。對於(yu) 明顯低於(yu) 市場價(jia) 格的房屋，房屋買(mai) 受人應謹慎購買(mai) ，認真審查房屋產(chan) 權登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失。（總台央視記者 程琴）