中新網北京8月3日電(中新財經記者 左宇坤)“繼續引導個(ge) 人住房貸款利率和首付比例下行。”“指導商業(ye) 銀行依法有序調整存量個(ge) 人住房貸款利率。”

　　在市場對降低個(ge) 人存量房貸利率滿懷期待的當下，8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會(hui) 議中，以上表述尤其引發關(guan) 注。

　　“支持鼓勵”變“指導”

　　近期以來，已有多個(ge) 部門在不同場合針對優(you) 化房地產(chan) 政策密集發聲，央行更是在時隔半個(ge) 月後再次釋放出存量房貸利率調整的信號。

　　7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在發布會(hui) 上表示：“按照市場化、法治化原則，我們(men) 支持和鼓勵商業(ye) 銀行與(yu) 借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

　　從(cong) 用詞上，可以看出兩(liang) 次的表述有了變化，從(cong) “支持鼓勵”變為(wei) “指導”。易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，這就意味著政策改革進入到實操層麵，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。

　　“所以下半年調整存量房貸是房地產(chan) 領域非常重大的一件事。從(cong) 金融風險角度看，有助於(yu) 減少房貸違約的風險。對購房者來說，每個(ge) 月還月供可以減少，真正實現減負。”嚴(yan) 躍進稱。

　　招聯首席研究員董希淼也表示，和上一次的表態相比，這次央行提出的要求更加明確，回應了市場呼聲，傳(chuan) 遞出更加積極的信號。預計央行將出台指導意見，或者通過市場利率定價(jia) 自律機製，引導商業(ye) 銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。

　　至於(yu) 推進存量房貸調整的基本原則，央行強調了“依法”和“有序”。董希淼認為(wei) ，“依法”即存量房貸合同由銀行與(yu) 借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協商一致；“有序”即存量房貸利率調整不會(hui) “一刀切”，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。

　　銀行落地情況如何？

　　“現在各個(ge) 銀行內(nei) 部還一直在研究政策，協商期限、調整幅度、是否允許跨行‘轉按揭’等都是需要討論的問題。對外我們(men) 隻能表示會(hui) 積極跟進，但還沒有具體(ti) 方案。”某國有銀行工作人員對中新財經記者表示，近來每天都會(hui) 接到客戶的電話和微信“轟炸”，但確實還沒有接到具體(ti) 的通知。

　　他提到，雖然過去有過存量房貸利率“打折”的先例，但這畢竟是一個(ge) 涉及家庭、法律、盈利、風險等多方麵的複雜問題。尤其是麵對新的客戶體(ti) 量、按揭貸款定價(jia) 機製變化，和細化至“因城施策”甚至“一城一策”“一區一策”的政策環境。業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) ，如推行上述調整，需要監管部門進一步落地相關(guan) 細則指引。

　　央行7月28日發布的數據顯示，2023年二季度末，個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額38.6萬(wan) 億(yi) 元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個(ge) 百分點。廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額連續兩(liang) 個(ge) 季度減少是十分罕見的，這也意味著房貸進入了存量時代。

　　爭(zheng) 搶存量時代優(you) 質資產(chan) 的競爭(zheng) 下，銀行之間、銀行和客戶間的“博弈”已鋪展開。對於(yu) 購房者而言，目前隻能選擇以提前還貸來應對較大的利差。

　　“新購住房貸款利率的持續下調，但與(yu) 之形成對比的是2022年以來，5年期以上LPR僅(jin) 下調了45個(ge) 基點，也就是說存量房貸利率隨LPR下調點數遠小於(yu) 新購房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財收益下降，居民提前還款現象明顯。”中指研究院指數事業(ye) 部總經理曹晶晶解釋稱。

　　從(cong) 個(ge) 別銀行的行動來看，此前有消息稱興(xing) 業(ye) 銀行廣州分行已率先試水，針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(you) 惠券。但後被證實隻是該分行在部分支行開展的一項創新試點，隻針對少數優(you) 質客戶，並未在當地大量推廣，且早在央行發聲前即已開始試推該項優(you) 惠。

　　如何兼顧多方利益？

　　事實上，夾在調整存量房貸利率和提前還貸現象間的商業(ye) 銀行，也麵臨(lin) 兩(liang) 難處境：一是目前存量房貸規模較大，且是商業(ye) 銀行的優(you) 質資產(chan) ，調整利率勢必會(hui) 利潤空間壓縮；二是不下調利率，就會(hui) 麵臨(lin) 提前還款和客戶流失的問題。

　　更大的客戶體(ti) 量也為(wei) 實際推進帶來了更大考驗。中泰證券複盤2008-2009年的存量利率調整情況發現，國內(nei) 個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額由2008年末的3萬(wan) 億(yi) 上漲至2023年3月末的38.9萬(wan) 億(yi) ，存量規模是當年的13倍。

　　“預計存量房貸利率下調比例不會(hui) 很大。鑒於(yu) 目前的按揭貸款體(ti) 量和規則與(yu) 2008年有較大差異，預計針對不同地區、不同信用主體(ti) 的政策也將不同，相較當年要更加複雜和個(ge) 性化。”中泰證券認為(wei) 。

　　董希淼進一步指出，考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩定，進而影響銀行向實體(ti) 經濟減費讓利的持續性，人民銀行可通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

　　申萬(wan) 宏源也表示，居民存量房貸的利率下調將開始啟動，而考慮銀行和居民之間的博弈，調整的時間會(hui) 拉長，而非“一蹴而就”。但隨存量房貸利率調整，商業(ye) 銀行的淨息差修複仍需有賴於(yu) 負債(zhai) 端成本的下降，降準仍是較優(you) 選擇，本次會(hui) 議央行也傳(chuan) 達出這一信號。(完)