近日，“北京市海澱區29個(ge) 小區的二手房交易指導參考價(jia) 已取消”的消息引發關(guan) 注。據了解，此次，北京海澱區並非完全取消二手房指導價(jia) ，目前正進行動態調整，可以按照正常的市場價(jia) 格對外展示房源信息。

　　實際上，自去年下半年起，多地已逐步放鬆二手房指導價(jia) 限製。業(ye) 內(nei) 表示，“二手房實際交易和銀行放貸基本已不受指導價(jia) 影響”。

　　北京海澱區29個(ge) 熱門小區可按正常市場價(jia) 格對外展示

　　9月11日，據媒體(ti) 報道，北京市海澱區29個(ge) 小區的二手房交易指導參考價(jia) 已取消。

　　對此，澎湃新聞從(cong) 北京市海澱區房管局工作人員處獲悉，目前進行動態調整，可以按照正常的市場價(jia) 格對外展示房源信息。

　　上述二手房交易指導價(jia) 的出台源自2021年。2021年9月29日，據《北京日報》消息，北京市海澱區房地產(chan) 經紀協會(hui) 發出行業(ye) 內(nei) 部自律倡議，號召中介機構共同抵製惡意爭(zheng) 奪房源的行為(wei) 。海澱房協也發布了部分熱點小區的二手房交易指導參考價(jia) ，供中介機構參考。

　　彼時，《北京日報》援引北京市房協相關(guan) 負責人的話稱，嚴(yan) 格監管下，仍有個(ge) 別中介機構為(wei) 爭(zheng) 取更多銷售房源，通過暗示、鼓動或直接幫助業(ye) 主抬高售價(jia) 等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂(luan) 了二手房交易市場，也不利於(yu) 房地產(chan) 經紀行業(ye) 的良性健康發展。為(wei) 此，北京市和海澱區房地產(chan) 經紀協會(hui) 發出了行業(ye) 內(nei) 部自律倡議，號召中介機構共同抵製通過抬高房屋售價(jia) 來爭(zheng) 奪房源的惡意競爭(zheng) 行為(wei) 。同時，海澱房協結合近一年成交價(jia) 格情況，對部分價(jia) 格漲幅大、成交量大的熱點小區，向中介機構發布了二手房交易指導參考價(jia) ，供中介機構參考。

　　首批針對海澱區29個(ge) 重點小區（漲幅大、成交量大的熱門小區），分小戶型（60平方米以下）、中戶型（60-90平方米）和大戶型（90平方米以上）設定掛牌指導價(jia) ，超過指導價(jia) 1%不允許任何中介掛牌，且不能通過中介成交，否則吊銷中介執照。不過，據公開報道，海澱區試點二手房交易指導價(jia) 並未要求銀行將指導價(jia) 作為(wei) 放貸依據。

　　澎湃新聞在貝殼找房平台看到，目前該小區在售房源70套，有多套小戶型房源的掛牌價(jia) 高於(yu) 此前設定指導價(jia) 。以該小區一套47.5平方米的房源為(wei) 例，目前顯示掛牌單價(jia) 為(wei) 179790元/平方米，掛牌總價(jia) 854萬(wan) 元。

　　對此，房地產(chan) 中介機構人士表示，“自上周五（9月8日）起，可以根據市場價(jia) 格掛牌展示，目前後台可進行動態調整，指導價(jia) 是否解除以官方為(wei) 準”。

　　中指研究院研究副總監徐躍進指出，海澱區這一政策出台的時候，北京二手房市場熱度較高，根據中指監測的數據，2021年1-10月，北京二手房價(jia) 格累計漲幅超過8%，這其中海澱的學區房尤其受到市場追捧。在當時這種情況下，二手房指導價(jia) 政策出台目的主要是抑製對海澱學區房的炒作，穩定二手房價(jia) 格。從(cong) 市場表現來看，二手房指導價(jia) 政策在一定時期內(nei) 也確實發揮了穩定市場預期，穩定房價(jia) 走勢的作用。

　　多地二手房指導價(jia) 已現鬆動

　　可以看到的是，在市場過熱時期，多個(ge) 城市通過二手房指導價(jia) 或參考價(jia) 等來穩定市場預期。

　　深圳是全國首個(ge) 提出二手房成交參考價(jia) 格發布機製的城市。據了解，2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價(jia) 格發布機製，共有3595個(ge) 小區被逐一“標價(jia) ”。

　　深圳之後，多城跟進出台二手房指導價(jia) 。據不完全統計，僅(jin) 2021年，落實二手住房參考價(jia) 製度的城市就有15個(ge) ，包括深圳、北京、東(dong) 莞、寧波、成都、三亞(ya) 、西安、紹興(xing) 、無錫、合肥、廣州、金華、衢州、溫州、上海等城市陸續推進二手房指導價(jia) 或類似政策。

　　其中，上海於(yu) 2021年發布關(guan) 於(yu) 規範二手住房價(jia) 格等信息發布行為(wei) 要求。2021年7月9日，上海市房管局召開上海市規範二手住房房源掛牌管理會(hui) 議。會(hui) 議要求，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價(jia) 格信息的核驗。上海市房地產(chan) 交易管理部門將以市場真實價(jia) 格為(wei) 依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價(jia) 格核驗的房源不得對外發布。

　　參考價(jia) 格的發布對樓市調控的效果也立竿見影。

　　由於(yu) 深圳將二手房參考價(jia) 作為(wei) 銀行發放貸款的標準，在政策執行後，深圳二手房市場曆經長達2年的低位盤整，2022年更是跌入穀底。

　　深圳房地產(chan) 中介協會(hui) 此前發布的數據顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達到39.5%，創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值，二手房錄得量連續2年低於(yu) 新房成交量。

　　不過，去年以來，在樓市下行壓力下，二手房指導價(jia) 的聲音逐漸減弱。

　　從(cong) 目前各地的實施情況來看，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄提到，實際上，從(cong) 去年下半年開始很多城市就已經逐步放鬆了二手房指導價(jia) ，去年6月底西安暫停發布指導價(jia) ，成都、廣州和東(dong) 莞等城市指導價(jia) 也進行了鬆動，實際交易和銀行放貸基本不受指導價(jia) 影響。

　　去年7月初，西安第一個(ge) “官宣”暫停發布二手房指導價(jia) 。彼時，西安市住建局相關(guan) 工作人員表示，為(wei) 支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chan) 業(ye) 良性循環和健康發展，西安發布《關(guan) 於(yu) 調整商品住房交易政策的有關(guan) 問題的通知》提出促進二手住房流通。目前暫停發布參考價(jia) ，部分中介平台在顯示二手房價(jia) 格時可尊重賣方意願掛牌二手房價(jia) 格，也可參照成交參考價(jia) 掛牌。

　　據克而瑞研究中心於(yu) 去年8月的統計，除上海和深圳外，已有13個(ge) 城市取消或放鬆這項政策，這13個(ge) 城市包括：西安、成都、寧波、紹興(xing) 、三亞(ya) 、廣州、東(dong) 莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

　　克而瑞研究中心報告顯示，比如成都和寧波的鬆動主要表現在高價(jia) 房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yan) 格參照指導價(jia) ；廣州和東(dong) 莞掛牌房源價(jia) 格受指導價(jia) 限製，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價(jia) 影響。還有一部分城市二手房指導價(jia) “名存實亡”，比如北京和無錫指導價(jia) 偏高，不少項目指導價(jia) 甚至高出業(ye) 主掛牌價(jia) 1萬(wan) 元/平方米；而溫州、合肥等4城尚未出台過實施細則。

　　此後，深圳的二手房指導價(jia) 也出現優(you) 化。今年4月20日，市場消息傳(chuan) 出深圳“二手房參考價(jia) ”或與(yu) 房貸解綁。網傳(chuan) 信息顯示，深圳二手房交易將執行新政策，即：指導價(jia) 不取消，不調整；銀行核定房價(jia) 以網簽備案價(jia) 和評估價(jia) 孰低為(wei) 準，參考價(jia) 僅(jin) 作參考。上述消息並未官宣。不過，中行、建行、工行等銀行已落實執行。

　　截至目前，各中介平台仍顯示參考價(jia) ，部分低於(yu) 參考價(jia) 掛牌的房源則直接顯示業(ye) 主真實報價(jia) 。

　　相比深圳的指導價(jia) ，上海的價(jia) 格核驗機製由於(yu) 未公開小區的具體(ti) 價(jia) 格，調整相對比較靈活，據業(ye) 內(nei) 人士反饋，去年以來，上海二手房的價(jia) 格核驗也在不斷調整。

　　二手房指導價(jia) 解除對市場有何影響？

　　58安居客研究院院長張波指出，北京海澱區二手房交易指導價(jia) 的出台背景是在市場快速上漲，尤其是部分區域板塊二手房價(jia) 非理性上漲的情況下。目的一方麵是通過指導價(jia) 讓過熱區域的二手房市場價(jia) 格回歸理性，去除市場內(nei) 的投機行為(wei) ，另一方麵則是遏製個(ge) 別中介機構為(wei) 了搶房源，抬高售價(jia) 擾亂(luan) 二手房交易市場的惡意競爭(zheng) 行為(wei) ，維護市場良性健康發展。

　　張波認為(wei) ，從(cong) 當下市場來看，二手房指導價(jia) 兩(liang) 個(ge) 主要目的均已不存在了，市場的投資需求已經不在，當下入場的幾乎都是自住需求，再通過指導價(jia) 來限製二手房價(jia) 的意義(yi) 已經不大。同時二手房市場現在麵臨(lin) 更多是掛牌價(jia) 和成交價(jia) 的下行，而非上漲，解除指導價(jia) 對市場的擾動性可能也並不強。

　　值得關(guan) 注的是，對於(yu) 指導價(jia) 的調整，不少人會(hui) 擔心學區房價(jia) 格會(hui) 出現反彈。張波認為(wei) ，隨著北京學區房多校劃片等政策的調整麵不斷擴大，大家普遍對此類房源價(jia) 格的上漲持不樂(le) 觀態度。總體(ti) 來看，不僅(jin) 是北京二手房指導價(jia) ，更多城市的二手房指導價(jia) 當下的現實意義(yi) 都已不強，去除此類行政性限製更有利於(yu) 房地產(chan) 市場更好恢複到穩健水平。

　　以深圳為(wei) 例，在今年4月調整二手房指導價(jia) 政策後，樂(le) 有家研究中心監測數據顯示，從(cong) 成交量來看，深圳二手房參考價(jia) 政策調整一個(ge) 月後並沒有大起伏，反而在經過3-4月的高峰期後略有回落。參考價(jia) 政策調整給市場帶來的提振效果有限，購房者需要更多的信心激勵。價(jia) 格方麵，參考價(jia) 政策調整施行一個(ge) 多月，5月深圳成交二手房源裏，34.5%低於(yu) 參考價(jia) 成交，與(yu) 政策調整前相比上漲了3.4%；高於(yu) 參考價(jia) 20%以上的房源占比則出現下滑，跌了0.7%。結合實際成交價(jia) 來看，5月深圳二手房價(jia) 環比下跌3%，參考價(jia) 政策調整並未刺激房價(jia) 出現大漲，業(ye) 主報價(jia) 上也更加理性，5月掛牌價(jia) 超九成片區環比下滑。

　　從(cong) 上海的情況而言，我愛我家一經紀人對澎湃新聞表示，核驗價(jia) 隨市場有所起伏。隨著整體(ti) 二手房價(jia) 格的回調，從(cong) 日常操作來看，大部分房源的掛牌價(jia) 格基本都能通過核驗並外展。包括前期掛牌價(jia) 存在虛高情況的“學區房”，隨著一係列政策的出台以及去泡沫的過程，“老破小”學區房也已回歸至合理價(jia) 格，當前業(ye) 主的掛牌價(jia) 格基本都可通過價(jia) 格核驗。

　　比如位於(yu) 上海浦東(dong) 的梅園三街坊，在2020年底至2021年初，該小區曾創下單價(jia) 近20萬(wan) 元/平方米的價(jia) 格，但目前相似麵積的房源，成交價(jia) 已基本回落至13萬(wan) 元－15萬(wan) 元/平方米。

　　上海房產(chan) 律師、北京盈科(上海)律師事務所合夥(huo) 人郭韌提到，目前來看，由於(yu) 房地產(chan) 市場較低迷，如果房東(dong) 掛的價(jia) 格超過核驗價(jia) ，其實也很難交易。其認為(wei) ，二手房主要還是根據市場情況來定價(jia) ，因此二手房掛牌核驗價(jia) 的政策也存在調整的空間，應該尊重市場，讓市場來說話。

　　在上海中原地產(chan) 研究總監盧文曦看來，上海二手房掛牌價(jia) 格核驗政策是規範市場、正規市場的一種手段，仍有存在的必要性。在其看來，並非市場下行期就可以允許房源掛出高價(jia) 。同時，掛牌核驗價(jia) 並非一成不變，也是在根據市場情況動態調整的，因此，在核驗價(jia) 合理的範圍內(nei) 掛牌更符合市場意願。（記者 計思敏）