首套房商貸利率下限下調——

　　差別化信貸政策穩定住房消費預期

　　5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(hui) 發布的《關(guan) 於(yu) 調整差別化住房信貸政策有關(guan) 問題的通知》明確，對於(yu) 貸款購買(mai) 普通自住房的居民家庭，首套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率下限調整為(wei) 不低於(yu) 相應期限貸款市場報價(jia) 利率(LPR)減20個(ge) 基點。

　　專(zhuan) 家指出，此舉(ju) 是在堅持“房住不炒”定位下，支持各地從(cong) 實際出發完善房地產(chan) 調控政策，支持剛性和改善性住房需求，有助於(yu) 促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。對個(ge) 人來說，如所在城市政策下限和銀行具體(ti) 執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買(mai) 首套普通自住房時，利息支出會(hui) 有所減少。

　　利率調整傳(chuan) 遞“穩”的信號

　　今年4月份，住戶住房貸款出現了負增長，減少605億(yi) 元，同比少增4022億(yi) 元。招聯金融首席研究員董希淼認為(wei) ，當前，下調首套房貸利率具有緊迫性，一方麵有助於(yu) 穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求；另一方麵有助於(yu) 傳(chuan) 遞“穩”的信號，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。此外，也有助於(yu) 降低住房消費支出，提振居民消費意願和能力。

　　個(ge) 人住房貸款利率政策是房地產(chan) 長效機製和差別化住房信貸政策的重要內(nei) 容。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，央行下調首套住房貸款利率定價(jia) 下限，有助於(yu) 進一步優(you) 化商業(ye) 銀行房貸利率自律定價(jia) 機製，擴大部分區域商業(ye) 銀行房貸利率定價(jia) 空間，也符合當前部分區域房地產(chan) 市場的實際情況。

　　董希淼認為(wei) ，受國內(nei) 外複雜多變形勢影響，當前我國經濟下行壓力仍然較大，房地產(chan) 市場風險有所積聚。因此，有必要從(cong) 供給側(ce) 和需求側(ce) 兩(liang) 端同時發力，調整優(you) 化房地產(chan) 金融政策，以進一步提振房地產(chan) 市場信心，激發住房消費需求。

　　值得注意的是，本次調整主要針對全國層麵首套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率政策下限，二套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率政策下限仍按現行規定執行。東(dong) 方金誠首席宏觀分析師王青認為(wei) ，在“房住不炒”定位不變的背景下，本次房貸利率調整釋放的信號是重點鼓勵剛需，繼續遏製投資投機需求。

　　遵循因城施策原則

　　全國首套房商貸利率下限下調後，各地首套房利率是否同步調整，是人們(men) 關(guan) 注的焦點問題。業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，是否同步調整主要取決(jue) 於(yu) 各地的具體(ti) 實際。

　　中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，我國房地產(chan) 市場區域特征明顯，個(ge) 人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機製。

　　以利率下限為(wei) 例，此前，全國層麵首套房貸利率不得低於(yu) 相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於(yu) 相應期限LPR加60個(ge) 基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構按照“因城施策”原則，指導省級市場利率定價(jia) 自律機製，在全國政策下限基礎上，確定轄內(nei) 每個(ge) 城市的貸款利率加點下限，這是本城市範圍內(nei) 都要遵守的下限。實踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jia) 規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體(ti) 加點數值，這是完全市場化的經營決(jue) 策。

　　上述《通知》明確，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會(hui) 各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價(jia) 自律機製，根據轄區內(nei) 各城市房地產(chan) 市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內(nei) 各城市首套和二套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率加點下限。

　　專(zhuan) 家表示，這意味著各地既可以選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產(chan) 市場穩定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業(ye) 金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體(ti) 加點數值。

　　今年3月份以來，由於(yu) 市場需求走弱，全國已有100多個(ge) 城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個(ge) 到60個(ge) 基點不等。此外，部分省級市場利率定價(jia) 自律機製也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，下調了本城市首付比例下限和利率下限。

　　降低剛需購房成本

　　此次政策調整後，全國層麵首套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率下限由不低於(yu) 相應期限LPR調整為(wei) 不低於(yu) 相應期限LPR減20個(ge) 基點，按4月20日發布的5年期以上LPR計算，為(wei) 4.4%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，首套房商貸利率下限下調有助於(yu) 進一步降低購房成本。同時，結合近期各地政策調整，客觀上可以進一步減輕剛需群體(ti) 的購房壓力。

　　具體(ti) 來看，如所在城市政策下限和銀行具體(ti) 執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買(mai) 首套普通自住房時，利息支出會(hui) 有所減少。業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家推算，按貸款金額50萬(wan) 元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個(ge) 基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nei) 共減少利息支出約2萬(wan) 元。

　　不過，專(zhuan) 家提醒，《通知》主要針對新發放商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款，存量商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率仍按原合同執行。

　　“應考慮如何進一步采取更多支持政策滿足改善性住房需求。”董希淼建議，目前，多數商業(ye) 銀行已經對個(ge) 人住房貸款政策進行了微調，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但這些調整主要集中在滿足首套住房消費需求。下一步，在滿足改善性住房需求上，應采取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，對已經結清貸款的購房者采取靈活的認定政策。金融管理部門應適時優(you) 化相應監管要求，支持商業(ye) 銀行更好地服務改善性住房消費者，如降低二套房首付比例、調整二套房貸款利率加點等。同時，商業(ye) 銀行要加快產(chan) 品和服務創新，探索滿足老年人、新市民等群體(ti) 住房消費需求。

　　陳果靜