部分限售份額解禁 首批公募REITs估值料承壓
6月21日,首批上市的9隻公募REITs迎來部分限售份額解禁。據華泰證券統計,9隻公募REITs此次解禁份額占總份額的平均比例為(wei) 33.9%,超過目前流通份額占總份額的平均比例32.4%。也就是說,解禁使得這9隻公募REITs的可流通份額平均增加超過一倍。業(ye) 內(nei) 人士稱,在解禁後,部分REITs品種可能出現估值回歸的過程,但戰略投資人的減倉(cang) 計劃料有差別,總體(ti) 影響有限。
首批REITs釋放流動性
具體(ti) 來看,中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東(dong) 吳蘇園產(chan) 業(ye) REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小於(yu) 流通份額,占比(解禁份額/流通份額)在40%至80%之間;富國首創水務REIT、博時蛇口產(chan) 園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平流通份額,占比在90%至110%之間;平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份額超過流通份額,占比在130%至190%之間。
今年年初,市場避險情緒一度高漲,資金大量湧向REITs。通聯數據Datayes顯示,9隻REITs產(chan) 品中,紅土鹽田港REIT的最高價(jia) 一度衝(chong) 至4.163元,當時該產(chan) 品淨值2.3元,溢價(jia) 幅度超過80%;富國首創水務REIT則更為(wei) 誇張,今年2月中旬的價(jia) 格一度衝(chong) 至7.519元,當時其淨值3.7元,溢價(jia) 幅度高達103.2%。
首批公募REITs本次部分限售份額解禁是否會(hui) 對二級市場價(jia) 格產(chan) 生衝(chong) 擊?麵對解禁份額,6月21日9隻REITs產(chan) 品表現相對平穩,並沒有出現集體(ti) 走低。
富國基金表示,首批公募REITs在發行時除原始權益人以外的戰略配售份額占比較高,客觀上導致本次解禁後上述REITs的流通份額增加比例較大,但總體(ti) 來看,解禁後REITs總流通市值仍然不大。從(cong) 解禁份額的戰略投資人構成看,主要是金融機構和部分產(chan) 業(ye) 資本,目前大部分REITs市價(jia) 相對於(yu) 發行價(jia) 有一定溢價(jia) ,不排除部分戰略配售投資人有兌(dui) 現收益的動力,賣盤的增加可能對二級市場造成一定壓力。另一方麵,戰略配售投資人主要是專(zhuan) 業(ye) 機構投資人,正常而言有相對理性的交易方式和交易策略。同時,短期二級市場價(jia) 格的大幅下降也會(hui) 提升REITs的分派率、IRR等收益指標,對於(yu) 理性投資人而言,可能帶來資產(chan) 配置機會(hui) 。
部分資金會(hui) 適時配置
公募REITs解禁潮對市場流動性有多大影響?富榮基金公募REITs投資總監王甲同表示,鑒於(yu) 此次解禁前,市場公募REITs份額供給少,而適合配置REITs的保險、理財等屬性資金無法實現足額配置,在供給關(guan) 係失衡的情況下,流通的公募REITs存在超額溢價(jia) 情況,甚至部分REITs二級市場漲幅較大。即使在近期REITs價(jia) 格出現一定回撤的情況下,已發行的公募REITs平均溢價(jia) 也超過20%。如果市場流通盤再增加約一倍的供應量,部分溢價(jia) 過高、估值偏離度較大的產(chan) 品可能存在價(jia) 格回撤的壓力,這可能會(hui) 帶動整個(ge) REITs二級市場承壓。
私募排排網財富管理合夥(huo) 人榮浩的觀點較為(wei) 謹慎。他表示,解禁後REITs的溢價(jia) 率會(hui) 有一個(ge) 回歸到合理估值的過程。但是各戰略投資人的減倉(cang) 計劃可能有差別,如果形成共振則會(hui) 出現短期拋壓;看重長期收益的機構短期內(nei) 建倉(cang) 的概率不大,要等估值溢價(jia) 合理才會(hui) 出手。目前,REITs平均的溢價(jia) 率在20%左右,前期市場已經釋放了一些估值風險,但部分產(chan) 品估值還是偏高。“對於(yu) 收益權類的REITs長期屬性更偏債(zhai) ,適合追求確定性收益的資金。解禁後,待估值進入合理區間,相信部分資金會(hui) 適時介入。”
中信證券認為(wei) ,首批公募REITs部分限售份額解禁後或重新迎來配置機會(hui) 。今年3月以來,公募REITs與(yu) 股票的相關(guan) 聯動性有所增強。當前,股票資產(chan) 漸入佳境,但REITs受製於(yu) 臨(lin) 近的解禁賣壓以及疫情多點散發對現金流的直接影響,近期REITs的反彈力度遜於(yu) 股票。雖然公募REITs麵臨(lin) 一定賣壓,或對公募REITs市場的反彈形成一定抑製作用,但REITs部分限售份額解禁的實際影響較為(wei) 有限。待首批公募REITs解禁賣壓釋放後,或重新迎來二級市場的配置機會(hui) 。建議投資者同時關(guan) 注後續新上優(you) 質項目的發行配售機會(hui) 以及二級市場的底部配置機會(hui) 。
發展前景廣闊
目前看來,首批9隻REITs均完成2021年年度分紅,二級市場回報良好。上市一年來,首批9隻REITs運營穩健,信息披露持續規範。同時,REITs規則體(ti) 係和製度建設逐步完善,配套細則基本覆蓋業(ye) 務全流程,擴募規則已正式落地,REITs市場有望加速擴容。
博時招商蛇口產(chan) 園REIT的基金經理胡海濱稱,目前發行的REITs在發行認購階段都出現了超額認購的情況,說明投資者較為(wei) 認可REITs的投資價(jia) 值,市場處於(yu) 供不應求的狀態。
東(dong) 吳基金REITs總部副總經理李軍(jun) 表示,REITs的市場表現獲得了越來越多投資人的認可,投資主體(ti) 以機構投資者為(wei) 主,主體(ti) 類型愈發豐(feng) 富。以險資為(wei) 代表的長線資金加速進入,已成為(wei) 投資市場的主力軍(jun) ;券商、資管公司、銀行及其理財公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各類金融機構紛紛進入該市場。除自營資金外,有條件的金融機構還在合規的前提下專(zhuan) 門為(wei) 投資REITs定製產(chan) 品。(李嵐君)
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