今年選擇提前償(chang) 還房屋貸款的客戶數量相比以往有明顯增加

　　提前還貸一定劃算嗎？

　　“我今天去銀行網點辦提前還貸手續，前麵竟然還排著十幾個(ge) 人。真沒想到提前還錢也要排隊。” 某銀行客戶張先生對自己見到的情景感到不可思議。近日，北京青年報記者從(cong) 北京多家銀行了解到，今年以來，選擇提前還貸的客戶數量相比以往有明顯增加。為(wei) 什麽(me) 這麽(me) 多房貸客戶現在選擇提前還貸？提前還貸到底劃不劃算？需要考慮哪些因素？有沒有額外收費？北青報記者近日進行了調查。

　　提前還80萬(wan) 少還利息111萬(wan)

　　提前還貸省利息

　　李女士在2019年買(mai) 了第二套房，銀行最終審批的利率是6.2%，貸款金額186萬(wan) 元，期限25年，還款方式是等額本息，月供11700餘(yu) 元。今年李女士細查銀行明細發現，原來月供裏利息占了8000多元，本金也就3000元左右，還了三年本金隻少了10萬(wan) 元。看著每月高額的利息，再想想買(mai) 基金和股票的虧(kui) 損以及日益下降的定存利率，李女士決(jue) 定申請提前還貸。

　　在提前還掉80萬(wan) 元後，李女士的還款計劃表顯示，房貸利息少了111萬(wan) 元。興(xing) 奮不已的她在社交平台上分享了這份喜悅：“提前還了80萬(wan) 房貸，利息少了111萬(wan) ，這不比理財賺錢？”她計劃再加把勁攢錢，爭(zheng) 取明年把剩餘(yu) 的本金都還了，“徹底解脫”。

　　央行數據顯示，今年2月、4月居民中長期貸款出現負增長，為(wei) 2007年有統計以來唯二兩(liang) 次。這說明居民按揭貸款的償(chang) 還量已經高於(yu) 了新增按揭貸款量。方正證券研報指出，居民提前償(chang) 還房貸的能力來自儲(chu) 蓄率處於(yu) 高位。疫情衝(chong) 擊下，經濟疲弱，居民收入承壓，照理是沒有餘(yu) 力提前償(chang) 還房貸的。但是因為(wei) 居民消費下行的更快，這使得居民的儲(chu) 蓄率持續處於(yu) 高位。疫情反複，居民對未來經濟信心和收入增長預期減弱，防風險的訴求提升，從(cong) 而增加了儲(chu) 蓄。儲(chu) 蓄率處於(yu) 高位，居民償(chang) 還房貸的能力增加。

　　“居民提前償(chang) 還房貸意願提升是因為(wei) 低風險資產(chan) 收益率降低，而按揭利率剛性偏高。”方正證券固收分析師張偉(wei) 指出，今年以來，作為(wei) 存款替代產(chan) 品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行。截至4月11日，全市場理財產(chan) 品收益率為(wei) 2.8%，回落至3%以下。麵對5.5%的住房貸款加權平均利率，資產(chan) 收益率和負債(zhai) 成本率的缺口不斷擴大，居民提前償(chang) 還房貸的意願提升。

　　房貸利率低於(yu) 5.7%

　　提前還貸可能並不劃算

　　房貸利率比理財收益率高，提前還貸就一定劃算嗎？方正證券研報舉(ju) 例認為(wei) 事實並非如此。假設一些居民在2018年10月購買(mai) 了房子，需還100萬(wan) 元商業(ye) 貸，貸款年限30年，房貸利率為(wei) 5.7%。這個(ge) 時點是2016年新一輪房地產(chan) 上行周期中的按揭利率的絕對高點。

　　居民麵臨(lin) 兩(liang) 種選擇，一是將現金用於(yu) 一次性還清房貸；二是購買(mai) 理財產(chan) 品。如果選擇方案一，通過房貸計算器算得最後一次性還款(剩餘(yu) 26年)94.94萬(wan) 元，節省86.14萬(wan) 元的利息。平均每年節約利息3.31萬(wan) 元。而選擇方案二，以94.94萬(wan) 元用於(yu) 理財，按當前的年化收益率3%~4%的水平計算，一年的收益能有2.85萬(wan) ~3.8萬(wan) 元。

　　通過以上案例，方正證券研報認為(wei) ，當理財收益率為(wei) 3.5%時，與(yu) 5.7%的房貸利率提前還款節省的收益基本打平。這意味著，如果你的理財收益率比3.5%高或者你的房貸利率比5.7%要低，提前還貸也許並不劃算。

　　不過，方正證券同時指出，不能直接對比房貸利率與(yu) 理財收益率，還需要從(cong) 還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。當前出現提前還貸的情況也可能說明居民對於(yu) 遠期是否能保證每年3%～4%的理財收益持懷疑態度。

　　不過，業(ye) 內(nei) 人士指出，雖然理財收益率是下行趨勢，但與(yu) LPR掛鉤的房貸利率也有下調空間。當前全國首套房按揭利率下限為(wei) 4.25%。3月份全國首套房貸款平均利率為(wei) 5.28%，首套房貸款利率在理論上還有較大下調空間。

　　有人提前還了卻後悔

　　提前還貸要綜合考量

　　北京青年報記者了解到，提前還貸後，不少人覺得每月負擔小了，輕鬆多了；不過，也有人覺得後悔。

　　因為(wei) 整個(ge) 部門被裁而失去工作的趙先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房貸利率太高。去年年末，想著年終獎馬上要到賬，一筆50萬(wan) 的理財又馬上到期，他毫不猶豫地選擇了提前還貸。然而，春節之後，公司每況愈下，說好的年終獎遲遲不見蹤影，最後連工作都沒了。家裏“餘(yu) 糧”已經不多，月供還在繼續，趙先生隻能馬不停蹄地找工作，有時一天要奔波好幾個(ge) 地方。焦慮疲憊的時候，他總會(hui) 想：“如果去年年底不還那50萬(wan) ，現在是不是可以從(cong) 容許多？”

　　某國有大行理財師陳先生提醒大家，無論是否選擇提前還貸，每個(ge) 家庭都要保持比較充裕的現金流來應對各種變故，不能因為(wei) 省利息，就把所有閑錢都還了房貸，那隻會(hui) 讓自己非常被動。如果一年內(nei) 有資金需求的按揭者，比如住房裝修等需要大筆開支，提前還款可能不利於(yu) 家庭的財務安排。

　　此外，還款時間已經較長的貸款者，因為(wei) 在貸款期限後期的還款中，大部分都是本金的償(chang) 還，此時通過提前還貸達到節省利息的作用不大。陳先生認為(wei) ，貸款者采用等額本息還款法還貸，如果已經超過了三分之一年限，比如貸了20年，已經還了7年以上，提前還貸的意義(yi) 就不太大了。

　　提示

　　提前還貸要預約

　　北京地區普遍不收費

　　北青報記者了解到，各家銀行都要求提前還貸客戶要預約申請，具體(ti) 流程各家銀行差異很大，有的可以完全線上辦理，有的需要去網點櫃麵簽字才行。客戶在申請之前最好與(yu) 自己的貸款經理或貸款支行聯係，問清楚細節。至於(yu) 大家關(guan) 心的收費問題，工行、建行、中行、農(nong) 行、交行、招行等北京地區主流銀行的相關(guan) 人士均表示，不會(hui) 收取任何費用。

　　不過，也有讀者反映，自己3月份曾在一家全國性股份銀行的北京分行辦過提前還款。當時貸款經理說，要先到網點找他簽字，全款到賬後，15個(ge) 工作日左右扣款，一年內(nei) 提前還款有違約金，超過一年就不用了。

　　提前還貸後，後續還款會(hui) 怎麽(me) 變呢？據了解，大部分銀行會(hui) 提供兩(liang) 種選擇，一種是月供不變，縮短年限，一種是年限不變，減少月供。前者節省的利息會(hui) 更多，可以盡早結束還款；後者則減小了每月供款的壓力，貸款者會(hui) 輕鬆許多。客戶可以根據自己的實際情況進行選擇。

　　本組文/本報記者 程婕