原標題：全國首隻公共租賃住房REITs產(chan) 品獲批——創新金融產(chan) 品喚醒“沉睡”資產(chan)

　　日前，公募REITs(不動產(chan) 投資信托基金)市場再添新丁，華夏北京保障房中心租賃住房REIT(簡稱華夏北京保障房REIT)獲得證監會(hui) 注冊(ce) 批複，成為(wei) 全國首隻公租房領域公募REITs產(chan) 品。

　　從(cong) 最初的產(chan) 業(ye) 園區、高速公路、倉(cang) 儲(chu) 物流，到日前獲批的保障性租賃住房，基礎設施公募REITs覆蓋的資產(chan) 領域越來越廣。多位業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，保障性租賃住房REITs項目的陸續落地，是對“房住不炒”定位的具體(ti) 實踐，將有效助力盤活存量資產(chan) ，支持保障性住房新增投資，同時有望推動公募REITs市場進一步發展。

　　保租房REITs加速擴容

　　近年來，我國不斷推進保障性租賃住房體(ti) 係建設。在業(ye) 內(nei) 人士看來，保障性租賃住房建設是我國新形勢下住房製度改革的又一新探索，是解決(jue) 大城市住房結構性問題的著力點，更是優(you) 化房地產(chan) 租住供需平衡、促進房地產(chan) 業(ye) 健康穩定發展的有效手段。

　　保障性租賃住房REITs的推出，將有利於(yu) 盤活存量資產(chan) ，回收資金用於(yu) 新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環，對保持房地產(chan) 市場平穩健康發展具有重要作用。

　　具體(ti) 來看，本次獲批的華夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作為(wei) 原始權益人，中信證券作為(wei) 專(zhuan) 項計劃(ABS)管理人，華夏基金作為(wei) 基金管理人發起設立的基礎設施公募REITs。項目底層資產(chan) 為(wei) 北京市海澱區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡兩(liang) 處公共租賃住房項目。

　　據悉，文龍家園項目和熙悅尚郡項目分別於(yu) 2015年和2018年投入使用，樓齡短，物業(ye) 品質良好，社區內(nei) 生活配套設施齊全，房間以較高的標準交付，出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。經過近年來的培育與(yu) 完善管理，兩(liang) 個(ge) 項目已進入運營穩定期，總估值約11.51億(yi) 元。此次項目的回收資金將主要用於(yu) 北京市焦化廠剩餘(yu) 地塊住房項目的建設。

　　此前，首批兩(liang) 隻保障性租賃住房REITs已於(yu) 7月29日率先獲批，分別為(wei) 紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT。因此，華夏北京保障房REIT成為(wei) 全國第三隻具有保障性質的租賃住房REITs產(chan) 品。

　　更為(wei) 重要的是，由於(yu) 華夏北京保障房REIT的底層資產(chan) 為(wei) 兩(liang) 項公共租賃住房項目，這就意味著公租房首次被納入公募REITs，這對於(yu) 進一步盤活存量資產(chan) 可謂具有重大意義(yi) 。

　　華夏基金基礎設施與(yu) 不動產(chan) 投資部行政負責人莫一帆表示，保障性租賃住房REITs的落地，符合“房住不炒”的長期政策，是金融支持解決(jue) 新市民、青年人等群體(ti) 住房困難問題的重要舉(ju) 措，通過盤活保障性租賃住房存量資產(chan) ，更好地支持住房保障體(ti) 係建設，形成投資良性循環，增加保障性租賃住房市場供應，更好地解決(jue) 民生問題。

　　“此外，公募REITs作為(wei) 國內(nei) 資本市場重要的創新產(chan) 品，吸引社會(hui) 資本積極參與(yu) 保障性租賃住房成熟資產(chan) 的投資，有助於(yu) 保障性租賃住房相關(guan) 投資運營主體(ti) 盤活存量資產(chan) ，加快保障性租賃住房建設，提高保障性租賃住房有效供給；也有助於(yu) 國內(nei) 保障性租賃住房形成市場化的定價(jia) 基準；還有助於(yu) 推動保障性租賃住房服務模式向市場化、專(zhuan) 業(ye) 化轉型。”莫一帆說。

　　政策供給夯實發展基礎

　　在我國公募REITs市場穩步推進的背景下，保障性租賃住房REITs的推進得到了監管和政策上的有力引導與(yu) 支持。截至8月10日，全市場已上市發行的基礎設施公募REITs共有14隻，發行總規模為(wei) 541.43億(yi) 元，總市值達到628.24億(yi) 元。從(cong) 資產(chan) 類型看，包括高速公路、產(chan) 業(ye) 園區、倉(cang) 儲(chu) 物流、汙水處理、垃圾處理項目，以及等待正式發售的保障性租賃住房項目等。

　　今年以來，保租房REITs正式駛入發展快車道。5月25日，國務院辦公廳印發《關(guan) 於(yu) 進一步盤活存量資產(chan) 擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)健康發展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

　　隨後，在5月27日，證監會(hui) 、發改委聯合發布《關(guan) 於(yu) 規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)有關(guan) 工作的通知》，推動保租房REITs業(ye) 務規範有序開展。《通知》提到，鼓勵將淨回收資金用於(yu) 投向明確、條件成熟、短期內(nei) 能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環；項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續的市場化收益，並經有關(guan) 部門認定為(wei) 保障性租賃住房項目。

　　7月29日，證監會(hui) 在2022年係統年中監管工作會(hui) 議暨巡視整改常態化長效化動員部署會(hui) 議上也提到，穩步擴大REITs試點範圍，加快推進常態化發行，促進存量資產(chan) 盤活。

　　公募REITs被譽為(wei) “資產(chan) 的IPO”，是一種有效盤活存量資產(chan) 的金融工具，能讓規模龐大的“沉睡”基礎設施資產(chan) 獲得流動性溢價(jia) ，再將收回的資金用於(yu) 新的基礎設施項目建設。業(ye) 內(nei) 人士指出，保障房建設需要大量的資金投入，保租房公募REITs可成為(wei) 拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當前基礎設施REITs備受政策力挺的重要原因。

　　中航證券首席經濟學家董忠雲(yun) 表示，保租房REITs項目，以保租房為(wei) 基礎資產(chan) ，以租金收益為(wei) 支撐，對於(yu) 發行主體(ti) 和房地產(chan) 市場來講，保租房REITs能夠有效連接資產(chan) 端和資金端，拓寬保租房資金來源，盤活存量資產(chan) ，加上REITs產(chan) 品的淨回收資金優(you) 先用於(yu) 新保障性租賃住房項目建設，能夠確保房地產(chan) 保障體(ti) 係平穩運行；對於(yu) 投資者來講，保租房REITs提供了新的投資品種，並擁有長期穩定的現金流，讓投資者能夠通過投資對應的REITs項目參與(yu) 到保租房市場的發展當中。

　　除了政策的“鋪路”外，保租房公募REITs項目的陸續落地與(yu) 其產(chan) 品特征的高度適配有直接關(guan) 係。中信證券分析師明明在研報中指出，從(cong) 保租房的角度看，REITs對於(yu) 其融資渠道的拓寬、存量資產(chan) 的盤活、促進有效投資等作用明顯，相關(guan) 企業(ye) 有動力嚐試將保障性租賃住房資產(chan) 進行證券化；從(cong) REITs市場的角度看，保租房長期運營的目標、相對穩定的租金、較高的出租率等特征與(yu) REITs對於(yu) 底層資產(chan) 的要求匹配度較高，二者相結合既能夠擴充我國REITs市場的規模，又能為(wei) 投資者帶來一定的收益。

　　具備長期投資價(jia) 值

　　除了讓龐大的房地產(chan) 資產(chan) “轉動”起來，推進保租房市場的平穩健康發展外，業(ye) 內(nei) 人士還指出，作為(wei) 產(chan) 權類公募REITs，保障性租賃住房REITs項目通常具有經營期限長、出租率穩定、抗周期屬性強等特點，有較好的長期投資價(jia) 值，還可以進一步滿足我國居民日益增長的財富管理需求。

　　我國基礎設施公募REITs相關(guan) 法規對底層基礎設施資產(chan) 權屬的完整性、經營的成熟性、現金流來源的分散性、收益的穩定性等方麵有一定的要求。從(cong) 已經獲批的3單保障性租賃住房REITs來看，底層項目均位於(yu) 一線、二線城市，且均處於(yu) 生活配套設施完善的就業(ye) 集中區域，這類資產(chan) 往往被視作質量比較有保障的資產(chan) 。

　　以中金廈門安居REIT的底層資產(chan) 園博公寓和珩琦公寓的情況為(wei) 例，均符合基礎設施公募REITs試點階段的要求。具體(ti) 來看，2個(ge) 項目均已取得廈門市住房保障和房屋管理局關(guan) 於(yu) 保障性租賃住房的認定；截至2022年3月末出租率超過99%；具有4665套租賃住房，以個(ge) 人租戶為(wei) 主，租金來源較為(wei) 分散；預計現金流分派率在2022年4月至12月及2023年分別為(wei) 4.04%和4.05%。

　　值得一提的是，首批兩(liang) 隻保租房REITs吸引了各類機構投資者的積極認購。8月8日，紅土創新深圳人才安居REIT發布的《基金份額發售公告》中顯示，本次詢價(jia) 共收到83家網下投資者管理的252個(ge) 配售對象的詢價(jia) 報價(jia) 信息，全部配售對象擬認購數量總和為(wei) 186.241億(yi) 份，為(wei) 初始網下發售份額數量的133.03倍，創目前業(ye) 內(nei) 已發行公募REITs的行業(ye) 紀錄，投資者對於(yu) 保租房REITs的熱情可見一斑。

　　“保障性租賃住房是我國基礎設施公募REITs較為(wei) 理想的資產(chan) 類型之一，與(yu) 其他公募REITs的底層資產(chan) 相比，保障性租賃住房具有經營期限長、現金流穩定、抗周期屬性強等特征。對投資人而言，保障性租賃住房REITs在豐(feng) 富其資產(chan) 配置的同時，也將為(wei) 其提供相對長期、穩定的收益來源。”中金基金相關(guan) 負責人表示。

　　莫一帆認為(wei) ，保租房REITs的投資價(jia) 值主要體(ti) 現在兩(liang) 點：一是來自政策的多方麵支持，該投資領域具有一定政策紅利；二是各地保障性租賃住房項目進入快速發展期，為(wei) 保障性租賃住房REITs提供了優(you) 質投資標的。“保租房REITs底層資產(chan) 具有長期、穩定現金流，適合追求長期穩定投資收益的穩健型投資者，例如保險資金、養(yang) 老金等投資者。”他同時提到。

　　“對於(yu) 投資者而言，保租房契合國家‘房住不炒’的重要定位，土地、稅收等政策紅利優(you) 勢顯著，保租房REITs又是一種新的投資品種，具有長期投資價(jia) 值，但也要注意到由於(yu) 保租房的租金價(jia) 格接受政府指導，普遍低於(yu) 市場化水平，因此更適合風險偏好較低的穩健型投資者。”董忠雲(yun) 說。(經濟日報記者 馬春陽）