全麵“撤辣”入市良機、把握機會(hui) 、內(nei) 地客戶購房谘詢專(zhuan) 組……走在香港街頭，許多房產(chan) 中介門店都張貼著巨大標語攬客。

　　時隔多年，香港樓市重返“零辣招”時代，購房成本大降令當地樓市瞬間被“點燃”。截至目前，香港樓市“撤辣”已經過去半個(ge) 多月的時間，無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升。不過，在“熱鬧”的背後，許多購房者依舊理性。

　　成交量明顯回升

　　香港特區政府財政司司長陳茂波上月底在公布2024/2025財政年度特區政府財政預算案時，宣布撤銷所有樓市“辣招”，即所有住宅物業(ye) 交易無須再繳付額外印花稅、買(mai) 家印花稅和新住宅印花稅。據香港當地的房產(chan) 中介經理介紹，以一套總價(jia) 1000萬(wan) 港元的房產(chan) 為(wei) 例，“撤辣”前非香港永居人員至少需繳稅300萬(wan) 港元，“撤辣”後降至37萬(wan) 港元。

　　“沒想到香港的二手房雖然樓齡比較長，但房子從(cong) 裏到外保養(yang) 得都不錯，物業(ye) 管理水平也比較高，完全看不出來樓齡已經超過30年。”李虹(化名)最近添加了許多香港置業(ye) 的微信群，她正在為(wei) 手上的一筆閑錢搜尋投資標的。她在香港的上水花園看了幾套二手房，“這邊距離深圳非常近，就相隔一個(ge) 地鐵站，我看了一套300多呎(約32平方米)的兩(liang) 房單位，目前賣480萬(wan) 港元，月租超過10000港元，看起來挺不錯。”

　　以香港上水片區為(wei) 例，記者查詢發現，該片區目前二手住宅的平均呎價(jia) 在11000港元左右。記者在當地采訪時，多位當地房產(chan) 中介經理表示，盡管上水、粉嶺片區屬於(yu) 香港的北部，但同時也位於(yu) 規劃中的北部都會(hui) 區，所以也有不少內(nei) 地買(mai) 家前來谘詢。自“撤辣”以來，上水、粉嶺片區就有近四五十套的二手房成交數量。更有房產(chan) 中介經理表示，“撤辣”後市場成交明顯活躍起來，最高峰的時候更相當於(yu) “四天做一個(ge) 月的生意”。

　　中原地產(chan) 上水龍豐(feng) 分行副區域營業(ye) 經理賴作智表示，香港樓市“撤辣”之後，成交量比“撤辣”前的同時間段至少翻倍，其中大部分購房者都是內(nei) 地買(mai) 家。“大部分的內(nei) 地買(mai) 家或是在香港居住，或是在香港有家庭。趁這次‘撤辣’後，交易稅率從(cong) 之前的三十個(ge) 點左右降到現在隻要幾個(ge) 點，客戶會(hui) 覺得省了不少錢，所以會(hui) 加快做決(jue) 定的速度。”

　　深港買(mai) 家“雙向奔赴”

　　不過，記者在香港上水、深水埗等地采訪時發現，多位房產(chan) 中介經理以及香港當地市民反映，香港二手房房價(jia) 距離前幾年的高點普遍下跌10%到20%左右，但目前二手房業(ye) 主的提價(jia) 情況也並不明顯。此外，絕大多數開發商並沒有因“撤辣”調高新房價(jia) 格。

　　位於(yu) 九龍城的碧桂園瓏碧在全麵“撤辣”後，就迎來了大批的內(nei) 地買(mai) 家。據瓏碧提供的數據，這一項目自2022年開售以來，約有30%的買(mai) 家是新來港人士，而在全麵“撤辣”後，這一比例增至七成。相關(guan) 負責人表示，項目定價(jia) 一直合理，近期加推單位的總價(jia) 在484.2萬(wan) 港元至555.6萬(wan) 港元，符合市民的購買(mai) 能力，未來的定價(jia) 還會(hui) 參考市場情況，以達到正常去化的目標。

　　香港中原地產(chan) 數據顯示，3月以來全港一手新房已成交超過2000套，預計3月成交4000套至5000套，有望創下1998年11月以來的新高。其中，內(nei) 地買(mai) 家對在港置業(ye) 的查詢量已增加40至50倍，當中不乏通過“優(you) 才計劃”等渠道而來的群體(ti) 。

　　香港開發商這些天也沒閑著，除了在香港本地加大宣傳(chuan) 促銷力度，他們(men) 已經著手向內(nei) 地買(mai) 家推介樓盤，多個(ge) 針對內(nei) 地買(mai) 家的路演活動已經同步啟動。近日，中原地產(chan) 聯合長江實業(ye) 旗下的一個(ge) 新房項目啟動路演，意在吸引內(nei) 地買(mai) 家。相關(guan) 負責人表示，會(hui) 針對內(nei) 地客戶提供一係列專(zhuan) 人服務，例如法律谘詢、銀行貸款等。

　　無獨有偶，記者在深圳羅湖口岸看到，有佛山的一個(ge) 新樓盤設立展點，提供高鐵免費接送看房服務，且香港客戶還有購房費用額外減免的優(you) 惠。展點的宣傳(chuan) 物料顯示，“高鐵最快45分鍾到香港西九龍，落樓就係地鐵站(下樓就是地鐵站)”。

　　中原地產(chan) 亞(ya) 太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對記者表示，從(cong) 效果來看，香港樓市“撤辣”後市場成交明顯改善，內(nei) 地買(mai) 家到香港置業(ye) 熱情增加。短期可能會(hui) 虹吸部分深圳、廣州等大灣區城市購買(mai) 力，但規模不會(hui) 太大。如果香港樓市能夠因此火爆起來，反過來可能會(hui) 帶動大灣區樓市企穩回升。

　　赴港買(mai) 房仍需理性

　　在香港九龍塘，一位熟悉香港市場的內(nei) 地中介經理表示，“從(cong) 目前情況來看，大部分內(nei) 地買(mai) 家會(hui) 考慮800萬(wan) 港元以內(nei) 的房源，這部分需求是半自住半投資，有點擔心這一波客源消化完之後，整個(ge) 市場的成交可能又會(hui) 降溫。此外，香港樓市雖然處在低位，但算上持有成本，一些內(nei) 地買(mai) 家還是有所擔憂。”

　　此外，有香港當地的新房銷售經理表示，對於(yu) 內(nei) 地買(mai) 家來說，在相關(guan) 條件符合的情況下銀行可以提供貸款，一般貸款成數在七成左右，但目前大額用匯買(mai) 房仍受監管限製，對於(yu) 首付等房款，買(mai) 家隻能自己“想辦法找渠道”。記者進一步采訪發現，銷售經理所謂的“渠道”實際都是資金“暗道”，通過“螞蟻搬家”、地下錢莊等方式違規將資金轉出至香港。其中，最為(wei) 常見的是通過“螞蟻搬家”，通過多人和分筆將資金從(cong) 內(nei) 地賬戶轉入香港賬戶。不過，這些資金借“暗道”轉出存在重重風險。

　　美聯物業(ye) 全國研究中心總監何倩茹表示，對於(yu) 內(nei) 地買(mai) 家，首先要考慮清楚是自住還是投資。如果是投資行為(wei) ，建議買(mai) 家要考慮所購買(mai) 的物業(ye) 的成本與(yu) 自身未來的收入之間到底能不能達到平衡。“我們(men) 了解到，很多香港住宅物業(ye) 的租金回報率還是不錯的，普遍租金回報率達到2%至3%之間，高的話可能達到4%。但值得注意的是，在香港出租房屋會(hui) 產(chan) 生一些稅費，比如我們(men) 聽得比較多的‘差餉’，它是按照香港特區政府對房屋的年度租金估值，再乘以5%的費率計算出來的，業(ye) 主每年都要繳納這筆‘差餉’費用。其次，在香港出租房子的物業(ye) 管理費或物業(ye) 維修費用，全部都是由業(ye) 主方支付，這兩(liang) 項加起來也是一筆不小的開支。再比如銀行貸款，香港的政策跟內(nei) 地的相關(guan) 政策並不相同，買(mai) 家要先做好資金的準備。最好，還要注意港幣的匯率問題，匯率差也會(hui) 影響物業(ye) 最終的收益。”

　　在了解一番之後，李虹仍有些猶豫，“雖然少了一大筆稅，但在香港買(mai) 房的長期持有成本並不低，後麵還有各種費用，加上香港利率已經比內(nei) 地高，所以去香港買(mai) 房還是會(hui) 謹慎考慮。”

　　(證券時報)