中新網12月15日電(中新財經記者 左宇坤)一日之內(nei) ，幾大樓市關(guan) 鍵政策在京滬兩(liang) 個(ge) 關(guan) 鍵城市接連出台。

　　12月14日，北京、上海先後發布樓市新政，均包含差別化調整首套及二套房的首付比例，調降房貸利率，以及對普宅認定標準進行優(you) 化等。這也是繼11月深圳降低首付比例、優(you) 化普宅認定標準後，一線城市的又一次大動作。

　　北京、上海可以稱得上是全國樓市的“最強風向標”。重磅新政的落地，將會(hui) 帶來哪些利好？又會(hui) 對全國房地產(chan) 市場產(chan) 生怎樣影響？

中新網 左宇坤 攝">

　　北京住宅。 中新網左宇坤 攝

　　降低首付款比例

　　據北京市住房城鄉(xiang) 建設委等五部門聯合印發的《關(guan) 於(yu) 調整優(you) 化本市普通住房標準和個(ge) 人住房貸款政策的通知》，北京市首套住房個(ge) 人住房貸款(含商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款、住房公積金個(ge) 人住房貸款)最低首付款比例統一下調為(wei) 30%；二套住房個(ge) 人住房貸款最低首付款比例下調為(wei) 城六區(東(dong) 城、西城、朝陽、海澱、豐(feng) 台、石景山區)50%、非城六區40%。

　　“北京原來首套房首付比為(wei) 普宅35%、非普宅40%，二套首付比例為(wei) 普宅60%、非普宅80%。首付比例均明顯下調，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個(ge) 百分點，購房門檻明顯降低。”中指研究院市場研究總監陳文靜指出。

　　同日，據“上海發布”微信公眾(zhong) 號，上海自12月15日起優(you) 化差別化住房信貸政策。首套住房最低首付款比例調整為(wei) 不低於(yu) 30%，二套住房最低首付款比例調整為(wei) 不低於(yu) 50%。另外，在自貿區臨(lin) 港新片區以及嘉定、青浦、鬆江、奉賢、寶山、金山6個(ge) 行政區，二套住房最低首付款比例調整為(wei) 不低於(yu) 40%。

　　易居研究院整理的數據顯示，上海調整前的首套房首付比為(wei) 35%，二套房首付比普通住宅為(wei) 50%、非普通住宅為(wei) 70%。

　　“以600萬(wan) 總價(jia) 的二套房購置為(wei) 例，過去首付比例為(wei) 70%，其首付款需要支付420萬(wan) ；新政下其首付比例為(wei) 50%，首付款則為(wei) 300萬(wan) ，即減少了120萬(wan) 的首付款支出；如住房屬於(yu) 實施差異化政策區域，首付比例為(wei) 40%，首付款則為(wei) 240萬(wan) ，減少了180萬(wan) 的首付款支出。”易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進指出，首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

　　降低房貸利率下限

　　北京本次同步降低了房貸利率下限。具體(ti) 來看，城六區首套、二套利率政策下限分別為(wei) 不低於(yu) 貸款市場報價(jia) 利率(LPR)+10個(ge) 基點、不低於(yu) LPR+60個(ge) 基點；非城六區首套、二套利率政策下限分別為(wei) 不低於(yu) LPR、不低於(yu) LPR+55個(ge) 基點。中指研究院指出，相比於(yu) 原來首套加55個(ge) 基點、二套加105個(ge) 基點，房貸利率均明顯下調，進一步降低購房成本。

　　此外，北京還延長貸款年限至30年，同樣有利於(yu) 降低購房者單月的還款壓力。

　　上海將首套房利率下限調整為(wei) 不低於(yu) LPR-10個(ge) 基點，二套房利率下限調整為(wei) 不低於(yu) LPR+30個(ge) 基點。自貿區臨(lin) 港新片區以及嘉定、青浦、鬆江、奉賢、寶山、金山6個(ge) 行政區二套住房利率下限調整為(wei) 不低於(yu) LPR+20個(ge) 基點。

　　“以200萬(wan) 貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為(wei) 5.25%，月供為(wei) 11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為(wei) 10134元。如此對比，新政前後月供減少了910元。”嚴(yan) 躍進表示，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。

　　上海掠影。 範宇斌 攝

　　調整普通住房標準

　　自2014年現行普宅標準發布以來，時隔9年北京再對普宅認定標準進行調整。中指研究院對比前後標準指出，差別主要包括單套建築麵積由140平方米以下調整為(wei) 144平方米以下。五環內(nei) 成交單價(jia) 上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六環成交單價(jia) 上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六環外成交單價(jia) 上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。

　　嚴(yan) 躍進指出，和深圳的普宅認定標準調整對比可發現，深圳直接取消了總價(jia) 的要求，而北京則是對總價(jia) 線做了調整，對於(yu) 總價(jia) 依然是有要求的。

　　“從(cong) 北京普通住宅的調整來看，在北上深中屬於(yu) 最為(wei) 嚴(yan) 格，不但限定了單套麵積，也限定了單價(jia) 。對價(jia) 格的上限進行了更為(wei) 清晰的界定，也突出了對‘房住不炒’基調的堅持。”58安居客研究院院長張波認為(wei) ，由於(yu) 北京的大量新增供應都在五環外，這一調整本身更有利於(yu) 外圍區域新房去化，以及五環內(nei) 二手房熱度回升。

　　上海的調整情況，則一是優(you) 化了標準的認定條件，剔除價(jia) 格標準；二是適度提高了建築麵積標準，從(cong) 140平方米提高至144平方米。

　　“普通住房標準關(guan) 聯了優(you) 惠的稅收政策，此次調整標準以住房物理要素作為(wei) 認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋麵，讓更多二手住房交易享受優(you) 惠稅收政策。“嚴(yan) 躍進說。

　　對整體(ti) 熱度提升料將起到較大作用

　　業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) ，本次北京、上海的政策調整整體(ti) 力度較大，涉及麵較廣，從(cong) 降低購房成本和購房門檻上全麵發力，釋放了更加積極信號，對當地以及全國市場情緒均將帶來積極引導。

　　“新政有利於(yu) 促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利於(yu) 二套改善性住房需求。政策優(you) 化後，北京房地產(chan) 市場活躍度有望提升，預計將進一步影響價(jia) 格預期。”陳文靜表示。

　　“降低購房門檻，讓更多有購買(mai) 力的人群入市，提高二手房和新房的去化，緩解業(ye) 主和開發商降價(jia) 賣房的預期，從(cong) 而減緩二手房掛牌增加的趨勢。同時促進房地產(chan) 交易循環，緩解開發商資金鏈緊張的態勢，實現防風險和穩增長的雙重目的。”廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

　　本次調整後再看兩(liang) 地樓市的限製性措施，除了限購政策外已基本“一步到位”。張波認為(wei) ，“預計明年一季度末會(hui) 根據市場反饋再進行政策跟進，最值得關(guan) 注的是限購的放鬆，這也是一線城市中政策效力最為(wei) 明顯的。”

　　新政對兩(liang) 地樓市的促進效果值得期待，業(ye) 內(nei) 預計12月下半月的一二手成交量將迎來一波明顯上漲，2024年一季度市場將會(hui) 明顯企穩，有望出現一個(ge) “小陽春”。(完)