本報記者 王麗(li) 新

　　盤點內(nei) 部資源，逐一擺上“貨架”，是開發商出清風險、實施自救的關(guan) 鍵一役。2月9日，市場再度傳(chuan) 出消息，世茂集團計劃出售倫(lun) 敦金融城的Christ Church Court大樓，放售價(jia) 3.4億(yi) 英鎊(約29.3億(yi) 元人民幣)。

　　此前的公開數據顯示，世茂集團一個(ge) 月內(nei) 三次公告資產(chan) 處置結果，合計金額達46億(yi) 元；融創中國也處置了杭州、上海、武漢及昆明等多處資產(chan) ，其中有明確交易金額的滬杭三個(ge) 項目回籠資金26.8億(yi) 元。此外，中國奧園、雅居樂(le) 等多家千億(yi) 元級房企的相關(guan) 資產(chan) 也在尋求買(mai) 家。據不完全統計，幾家房企已售待售資產(chan) 已超千億(yi) 元量級。

　　“市場各方對風險出清都很期待，但優(you) 質房企此時會(hui) 更為(wei) 理性，不會(hui) 采用過去邊收購邊盡調的方式，這是盲目擴張時代為(wei) 搶奪資產(chan) 而采用的手段，有些房企已經吃到了苦果。”某不願具名人士向《證券日報》記者直言，房企風險基本出清還需要一段時間。中指研究院企業(ye) 事業(ye) 部研究負責人劉水則在接受《證券日報》記者采訪時預判，年中前後房企風險將基本出清。

　　合作項目並購空間大

　　《證券日報》記者觀察到，當下優(you) 質央企、國企手裏都有一份收並購項目清單，但除一二線城市核心商業(ye) 物業(ye) 外，住宅項目以及綜合業(ye) 態項目多是合作型項目。

　　從(cong) 去年10月底開始，融創中國的資產(chan) 處置進入高頻階段，比如將杭州兩(liang) 項目股權轉讓給合作方濱江集團，回籠資金16.73億(yi) 元；世茂集團和雅居樂(le) 均退出了2009年的昔日中國總價(jia) 地王廣州亞(ya) 運城項目，該項目另一合作方中海地產(chan) 以37億(yi) 元接盤，持股提升至73.33%，成為(wei) 最大股東(dong) 。

　　“合作項目是並購市場的開端，因為(wei) 並購發起方對於(yu) 項目具體(ti) 情況十分熟悉，且一般並購行為(wei) 發生後才能解除項目層麵的資金監管，因此合作項目並購空間不小。”中信證券在一份研報中表示，經測算，以10家高信用公司為(wei) 樣本，涉及的少數股東(dong) 權益總計高達7452億(yi) 元，即便不考慮資產(chan) 增值，保守估計，這10家高信用公司需要付出1304億(yi) 元並購合作項目的股權。

　　由此可見，合作項目並購市場不小，疊加當下市場尚未進入銷售回升期，現金流異常珍貴的現實，為(wei) 防止並購為(wei) 自身帶來風險，房企謹慎出手實屬正常。

　　“並購難點是買(mai) 賣雙方對風險與(yu) 收益的衡量。購買(mai) 方要權衡項目的收益、風險，如果條件不夠優(you) 厚，折價(jia) 不夠，項目本身不夠優(you) 質，購買(mai) 方收並購的積極性就會(hui) 比較弱。”劉水向《證券日報》記者表示，對於(yu) 收並購，由於(yu) 政策明確支持優(you) 質房企發行收並購債(zhai) 券及收並購貸款，資金已不是最主要製約因素，關(guan) 鍵還是項目本身是否優(you) 質，折價(jia) 力度是否夠大，項目風險情況等。

　　當前並購成交項目尚少

　　自2021年12月份，人民銀行與(yu) 銀保監會(hui) 聯合出台通知“鼓勵銀行業(ye) 金融機構做好重點房地產(chan) 企業(ye) 風險處置項目並購的金融支持和服務”後，市場各方對此均有較高期待。但亦如遠洋集團管理層“不是為(wei) 了並購而並購”的表態，更多房企收並購會(hui) 根據自身業(ye) 務布局、市場行情，謹慎出手。

　　對於(yu) 目前收並購成交項目較少的原因，在劉水看來，一是雙方接洽、盡調、談判需要時間，大宗交易，需要決(jue) 策流程，需要一定時間；二是項目本身情況也影響成交，如一些項目不夠優(you) 質，或者項目風險比較高，或者折價(jia) 不夠等；三是當前市場環境下，市場需求不振，去化壓力較大，收購方對收並購項目會(hui) 更加謹慎。

　　劉水認為(wei) ，開發經營能力強的央企、國企在積極尋找機會(hui) 並購。並購貸的登場，將加速收並購步伐，但並購案例的批量出現尚需時日。那麽(me) ，房企將會(hui) 在何時將風險基本出清呢？

　　“在年中前後，房企風險將基本出清。”劉水表示，第一，近期房地產(chan) 金融政策隻是微調，如支持並購債(zhai) 券等，央企、國企率先受益，整個(ge) 市場及金融機構的預期並沒有發生改變，金融機構避險情緒仍然較重，市場銷售沒有顯著回暖，年初房企的資金壓力依然較大，不排除仍有房企發生債(zhai) 務違約；第二，下一步，大概會(hui) 在二季度，為(wei) 防止房地產(chan) 市場硬著陸、扭轉預期、使房地產(chan) 對宏觀經濟起穩定器作用，在堅持房住不炒基調下，因城施策促進行業(ye) 良性循環將更加積極，各地需求和供給的支持信貸政策會(hui) 有實質性落地，房地產(chan) 市場流動性將逐漸恢複。

　　“由於(yu) 2022年上半年依然處於(yu) 房企債(zhai) 務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著銷售的回暖，預計下半年開始房企現金流壓力將逐步緩解。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，短時間內(nei) 房企隻能盡力保持資金流動性，維持企業(ye) 運營。而風險徹底出清需要比較長的時間，需要給房企時間和空間調整業(ye) 務模式、負債(zhai) 結構，市場企穩也仍需時間。（證券日報）