核心閱讀

　　租約結束房東(dong) 不願退押金、剛交完房租中介就拿錢跑路、房屋內(nei) 殘存的甲醛危及租戶健康……近年來，租房市場出現一些亂(luan) 象，不僅(jin) 損害承租者的合法權益，也擾亂(luan) 了市場秩序。

　　不久前，《北京市住房租賃條例》正式公布，並將從(cong) 今年9月1日起正式實施。這是住房租賃的首部地方性法規，明確提出堅持租購並舉(ju) ，保護租賃關(guan) 係，推動租賃市場監管製度化。《條例》將帶來哪些影響？記者就此進行了走訪。

　　堅決(jue) 發展住房租賃市場

　　“太坑了。”提起第一次在北京租房的經曆，剛剛大學畢業(ye) 的小王不禁感歎。去年，小王和朋友來北京實習(xi) ，為(wei) 了省錢，選擇在社交平台上尋找直租房。看到一個(ge) 聲稱“價(jia) 格便宜，家具齊全”的帖子後，小王迅速聯係房東(dong) 。為(wei) 了能到北京後馬上入住，小王和朋友沒有實地查看，就通過“押一付三”形式定了房間。

　　然而，等小王和朋友實習(xi) 結束準備退租時，房東(dong) 卻以他們(men) 損壞了空調為(wei) 由拒絕退還押金，而小王表示兩(liang) 人根本沒有用過空調。經維修師傅查看，空調是由於(yu) 缺氟導致芯片燒壞無法使用。房東(dong) 堅持不肯退押金，甚至還要求小王繳納房間空置費，以彌補耽誤租房造成的損失……

　　和小王一樣，不少人在租房中都有過被坑的經曆。近年來，北京龐大的住房租賃規模和複雜的租賃關(guan) 係引發了一些矛盾糾紛。“黑中介”、甲醛超標、違規使用租金貸、哄抬租金、搶占房源等亂(luan) 象時有發生。加強住房租賃市場管理，保證承租者住房權益，成為(wei) 北京社會(hui) 治理麵臨(lin) 的一道現實課題。

　　今年9月1日，曆時8年修訂出台的《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）即將正式施行，內(nei) 容共包括六章、七十五條，囊括了房屋租賃的多個(ge) 方麵，為(wei) 規範住房租賃市場指明了方向。

　　北京房地產(chan) 中介行業(ye) 協會(hui) 秘書(shu) 長趙慶祥指出，《條例》有很多特點：適應新形勢，將“房住不炒”“職住平衡”“住有所居”等中央精神寫(xie) 成法條。

　　在北京出台此次《條例》之前，國家就一直致力於(yu) 對住房租賃市場的規範和約束。早在2017年和2020年，住房和城鄉(xiang) 建設部就分別對《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求過意見。既然全國性的《住房租賃條例》已在醞釀，為(wei) 何還要專(zhuan) 門出台北京市版的《條例》？

　　“作為(wei) 首都，北京的住房租賃市場有其特殊性。”在北京大學房地產(chan) 法研究中心主任樓建波看來，一方麵，北京住房租賃市場存在結構性的供需失衡，小戶型房屋較少，租金價(jia) 格較高；另一方麵，北京的城市功能定位和人口資源環境情況與(yu) 其他城市不同，須結合本市實際進行操作性的細化。

　　“大力發展住房租賃市場，法律法規層麵的保障不可或缺，通過出台地方性住房保障條例、住房租賃條例才能有效規範租賃市場，更好解決(jue) 新市民的居住需求，在全國起到示範和引領的作用。”58安居客房產(chan) 研究院分院院長張波說。

　　保護承租人合法權益

　　梳理《條例》，很多規定旨在精準解決(jue) 租賃雙方的諸多難題，不少表述令人眼前一亮。

　　專(zhuan) 家指出，《條例》的一大亮點是堅持以人民為(wei) 中心，加強對承租人合法權益的保護。比如，規定出租人不得以停水停電、暴力威脅等非正常手段驅趕租客提前收回租賃住房；出租住房不得打隔斷改變房屋內(nei) 部結構，起居室、廚房、陽台等不得單獨出租用於(yu) 居住；房屋要符合國家和本市關(guan) 於(yu) 建築、治安、室內(nei) 空氣質量等安全規定和標準。

　　人們(men) 關(guan) 心的租金上漲問題也有了明確規定。《條例》建立了極端情況下對租賃市場的應急處置和租金幹預機製。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，政府可以采取漲價(jia) 申報、限定租金或者租金漲幅等價(jia) 格幹預措施；房地產(chan) 經紀機構不得哄抬租金，其提供中介服務收取的傭(yong) 金一般不得超過一個(ge) 月租金。

　　此前“暴雷”的長租公寓運營企業(ye) ，也是《條例》重視的對象。“《條例》規定，住房租賃企業(ye) 向承租人收取的押金一般不得超過一個(ge) 月租金，並按照規定通過第三方專(zhuan) 用賬戶托管，最大化規避了企業(ye) 挪動租客押金等可能產(chan) 生的風險。”張波表示，“《條例》對於(yu) 居住環境也提出了細化要求，加大了長租公寓運營企業(ye) 的責任，促進長租公寓後續運營的規範性。”

　　依托住房租賃管理服務平台，實現租賃合同網簽備案、押金托管、租金監管和租賃數據在住房和城鄉(xiang) 建設、市場監督管理、公安、教育等部門間的共享，是此次《條例》的又一大亮點。“通過平台完成在線簽約後，出租人不必再到公安部門辦理出租登記，承租人可以憑租賃合同登記備案編號申領居住證，辦理積分落戶、子女入學、公積金提取等公共服務事項，真正實現了數據多跑路、群眾(zhong) 少跑腿，這也是提升監管效果的一大創新。”樓建波表示。

　　監督管理有了，培育發展也不能少。《條例》突出監管和服務並重理念，一方麵建立了住房租賃行業(ye) 的準入管理製度，加強對違法違規住房租賃行為(wei) 的處罰，另一方麵也鼓勵多渠道增加租賃住房供給。

　　趙慶祥還列舉(ju) 出《條例》的其他創新之處：實現了對住房轉租經營和住房租賃經紀的分業(ye) 監管、分業(ye) 發展；創新了管理製度，明確將住房租賃活動納入基層治理體(ti) 係，建立市區統籌、街鄉(xiang) 負責、條塊結合、居村協助的治理機製；根據目前住房租賃矛盾糾紛多發、主體(ti) 分散、形式多樣、金額不高、調處解決(jue) 不暢的特點和問題，建立了住房租賃糾紛多元化解機製等。

　　推動住房租賃市場監管常態化

　　《條例》推動了住房租賃市場監管的常態化，但作為(wei) 一個(ge) 新生的市場，住房租賃市場的經營模式還在不斷探索之中，很多問題還需繼續完善。

　　專(zhuan) 家認為(wei) ，住房租賃市場存在問題的根源，是租房市場的供不應求，解決(jue) 這些問題最根本的還是增加市場上租賃住房的供給量。

　　目前，北京市大力支持保障性租賃住房建設。北京在今年的政府工作報告中提出，籌集建設保障性租賃住房15萬(wan) 套，竣工各類保障房8萬(wan) 套。此次《條例》也提出，鼓勵保障性租賃住房建設，擴大保障性租賃住房供給。

　　《條例》真正落實到位還需要配套製度共同推進。專(zhuan) 家建議，盡快出台相關(guan) 實施細則、監管措施細則等一係列配套規定，完善政策體(ti) 係，促進《條例》落地。

　　《條例》對一些需要另行製定的細則作出了明確規定。比如，北京市住房和城鄉(xiang) 建設部門負責製定和完善住房租賃合同示範文本、房屋狀況說明書(shu) 示範文本等，供租賃當事人、住房租賃企業(ye) 、房地產(chan) 經紀機構參考使用，並製定押金托管和租金監管的具體(ti) 規定。

　　有專(zhuan) 家表示，《條例》中的有些表述還不夠明確。比如，《條例》提出，住房租賃和房地產(chan) 經紀分業(ye) 經營，在第三章中，對住房租賃企業(ye) 應該具備的自有資金、專(zhuan) 業(ye) 人員和管理能力等提出了要求，而對房地產(chan) 經紀機構的準入條件和另行規定卻沒有明確說明。

　　《條例》提出了增加房源供給的方式，但具體(ti) 如何實施，還需隨著租賃實踐的推進，進一步修訂完善。“比如，對農(nong) 租房如何盤活利用、非居住存量房屋如何規範改建為(wei) 租賃住房等問題還需進行摸索總結，把通過實踐證明的成功經驗和做法上升為(wei) 法條，吸收為(wei) 《條例》的內(nei) 容。”趙慶祥說。

　　《條例》提到，租期內(nei) 不得隨意調整租金，並倡導租賃當事人簽訂長期租賃合同。對此，樓建波表示，在實際情況中，租金一年一變是常態，租期內(nei) 不允許隨意調整租金可以保護承租人利益，但是不利於(yu) 形成長期租賃關(guan) 係。他建議建立租金調節機製，隨著通貨膨脹和CPI變化適當調整租金，從(cong) 而建立穩定的長期租賃關(guan) 係。

　　“《條例》基本上對現存的、比較集中的住房租賃痛點和難點問題都開出了藥方，特別是對人民群眾(zhong) 租房的揪心事、鬧心事、煩心事給出了解決(jue) 方案。《條例》出台後，關(guan) 鍵還要出台配套政策，隻有貫徹落實到位，才能進一步補齊租賃市場短板，讓租房者租得放心、住得安心。”趙慶祥說。(記者 喬(qiao) 彩)