“黑中介”、甲醛房、隔斷間、租金貸、亂(luan) 漲價(jia) 、長租公寓爆雷……伴隨著租房市場的火爆，一些亂(luan) 象的滋生也頻頻遭到吐槽，相關(guan) 業(ye) 態亟待規範。9月1日，《北京市住房租賃條例》(簡稱“《條例》”)正式實施。這也是全國首個(ge) 規範“住房租賃”、首個(ge) 規範長租公寓等新興(xing) 業(ye) 態的地方性法規，北京也是首個(ge) 將“住有所居、房住不炒、租購並舉(ju) 、職住平衡”等寫(xie) 入地方立法的城市。北京青年報記者針對《條例》十大熱點問題采訪了市住建委相關(guan) 負責人做了權威解讀。

　　■鼓勵“長期合同”，承租人平等享受物業(ye) 服務

　　■室內(nei) 空氣質量差的“甲醛房”將麵臨(lin) 處罰

　　■日租房或小時房要符合規定或取得同棟(院)業(ye) 主同意

　　■向承租人收取的押金一般不得超過一個(ge) 月租金

　　■街道辦、鄉(xiang) 鎮政府要對轄區內(nei) 的住房租賃進行日常監管

　　■住房租金顯著上漲，要有價(jia) 格幹預措施

　　■不得打隔斷分割出租，不得將起居室單獨出租

　　■不得向未出示身份證明的人出租住房

　　■“租金貸”貸款額度不得高於(yu) 住房租賃合同金額

　　■個(ge) 人轉租住房超過規定數量的，應當設立住房租賃企業(ye)

　　熱點1

　　甲醛房、隔斷房不得出租

　　違規群租房的安全、擾民問題突出，同時整治違規群租也是北京市“疏解、整治、促提升”的一個(ge) 專(zhuan) 項內(nei) 容。

　　《條例》中明確規定出租住房應當符合建築、治安、室內(nei) 空氣質量等基本安全標準要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷改變房屋內(nei) 部結構；起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽台、儲(chu) 藏室以及其他非居住空間不得出租用於(yu) 居住；人均使用麵積和每個(ge) 房間居住人數符合相關(guan) 規定；禁止將違法建設和其他依法不得出租的房屋出租。

　　對應的法律責任中寫(xie) 明，住房租賃企業(ye) 對租賃住房進行裝修裝飾，經具備資質的檢測機構檢測，室內(nei) 空氣質量不符合室內(nei) 空氣質量標準的，由住房和城鄉(xiang) 建設或者房屋主管部門責令限期改正，可處一萬(wan) 元以上五萬(wan) 元以下罰款；逾期不改的，處五萬(wan) 元以上三十萬(wan) 元以下罰款。

　　《條例》中同時明確賦予街道辦、鄉(xiang) 鎮政府對違規群租的管理職責和處罰權。這是北京市將2013年以來開展的違規群租房治理實踐經驗上升為(wei) 地方性法規，為(wei) 治理工作提供更充分的法治保障。

　　熱點2

　　多種方式增加租賃住房供應

　　在規範之外，市場中卻存在著現實的供需矛盾。為(wei) 此，多渠道、多主體(ti) 、多方式地增加租賃住房的有效供應成了破解之法。北京市住建委房屋租賃管理處副處長胡清福在接受北青報記者采訪時介紹，在供應端方麵，集體(ti) 土地建設租賃住房成為(wei) 加強租賃住房供給的一個(ge) 重要途徑，從(cong) 2017年北京開始試點，成為(wei) 全國13個(ge) 試點城市之一。2020年，豐(feng) 台泊寓成壽寺社區亮相，成為(wei) 全國首個(ge) 正式運營的集體(ti) 土地租賃住房項目。

　　第二種類型就是改建租賃住房，2018年北京出台了相關(guan) 文件，允許把一些非居住的房屋建築，比如閑置的廠房、賓旅館、辦公樓，按規定改為(wei) 集體(ti) 宿舍，解決(jue) 快遞物流、家政、餐飲等城市運行服務保障行業(ye) 人員的租房問題，而且這類房屋可以享受居民類水、電、供熱、燃氣價(jia) 格，此前相關(guan) 文件中也有體(ti) 現，而這次則是通過《條例》確定了下來。

　　此外，鼓勵通過新增或者利用已有用地專(zhuan) 門建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、盤活宅基地上閑置住房等多種方式增加租賃住房有效供給。同時明確規定這些新建、改建的租賃住房，不得銷售或以租代售，違反規定的由住建部門責令改正，罰款10萬(wan) -50萬(wan) 元，逾期不改的罰款50萬(wan) -100萬(wan) 元。

　　熱點3

　　租金猛漲政府可出手幹預

　　有不少租客反映，在北京這樣的一線城市，租房是一項很大的支出，少則占到工資的20%，多則50%，每年續租的時候都要經曆一波租金上漲。

　　據了解，目前住房租賃市場的主體(ti) 大部分是散戶對散戶(C2C)，住房租賃企業(ye) 運營的規模(B2C)占比較小，租金調控的手段少、難度大。《條例》明確禁止住房租賃企業(ye) 、房地產(chan) 經紀機構哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價(jia) 信息等擾亂(luan) 市場秩序的行為(wei) ，防止企業(ye) 在資本的助推下惡性競爭(zheng) ，炒作、推高租金。

　　《條例》中規定，市住房和城鄉(xiang) 建設部門應當加強住房租賃價(jia) 格監測，建立健全相關(guan) 預警機製。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價(jia) 申報、限定租金或者租金漲幅等價(jia) 格幹預措施，穩定租金水平，並依法報國務院備案。市人民政府采取價(jia) 格幹預措施的，出租人應當執行；拒不執行的，由市場監督管理部門依法處理。

　　熱點4

　　租金多大漲幅算“明顯上漲”？

　　2021年8月，住建部發布《關(guan) 於(yu) 在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。此次《條例》裏的“明顯上漲”有沒有明確的界定標準？

　　對此，胡清福解釋，目前租賃市場的租金是市場調節價(jia) ，沒有實行政府定價(jia) 或指導價(jia) ，一般情況下政府不幹預。但是當租金出現類似於(yu) 2018年的過快上漲、影響到整個(ge) 住房租賃市場的穩定時，政府可以依法幹預。對於(yu) 什麽(me) 情形屬於(yu) “明顯上漲”，下一步將研究明確具體(ti) 口徑。

　　熱點5

　　押金通過第三方專(zhuan) 用賬戶托管

　　房屋租賃中介一直以來是矛盾糾紛多發領域，民事、行政甚至刑事問題交織在一起，而90%以上屬於(yu) 租金、押金、租期等合同糾紛，涉及主體(ti) 多、處理難度大，也是租房市場的亂(luan) 象之一。而在租賃關(guan) 係中，租客又常常處於(yu) 弱勢地位。有數據顯示，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。

　　《條例》明確，住房租賃企業(ye) 向租客收取的押金一般不得超過一個(ge) 月租金，並按規定通過第三方專(zhuan) 用賬戶托管。單次收取租金的數額一般不得超過三個(ge) 月租金，超收的租金應當納入監管。房地產(chan) 經紀機構提供中介服務收取的傭(yong) 金一般不得超過一個(ge) 月租金。住房租賃合同期滿，出租人和承租人續訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chan) 經紀機構不得再次收取傭(yong) 金。

　　住房租賃合同期滿或者解除的，除抵扣租金、違約金以及其他費用外，住房租賃企業(ye) 應當自承租人返還住房後三個(ge) 工作日內(nei) 向承租人退還剩餘(yu) 押金、租金。

　　熱點6

　　不履行托管最高罰款30萬(wan)

　　對於(yu) 押金托管和租金監管的條款，胡清福告訴北青報記者，在此之前的法律製度中沒有對租金押金的監管明確規定。這次《條例》針對這個(ge) 突出的矛盾問題在法律層麵進行規範，並設置了罰則，將有效減少租金押金矛盾糾紛，保護租賃當事人合法權益。

　　“北京從(cong) 去年就開始實施押金托管，從(cong) 實施效果上看，但凡是納入了押金托管的這些合同，在後期基本上沒有因為(wei) 押金的問題發生過糾紛。”胡清福表示，市住建委正在抓緊研究製定押金租金監管的配套政策，近期會(hui) 向社會(hui) 公開征求意見。

　　此外，北青報記者注意到，《條例》還明確了具體(ti) 的懲罰措施：如果住房租賃企業(ye) 、以自有住房從(cong) 事住房租賃業(ye) 務的企業(ye) 、房地產(chan) 經紀機構，存在未履行押金托管、租金監管，或者未按期退還剩餘(yu) 押金、租金的行為(wei) ，由住房和城鄉(xiang) 建設或者房屋主管部門責令限期改正，可處一萬(wan) 元以上五萬(wan) 元以下罰款，並可對相關(guan) 責任人員處五千元以上一萬(wan) 元以下罰款；逾期不改的，處五萬(wan) 元以上三十萬(wan) 元以下罰款，並可對相關(guan) 責任人員處一萬(wan) 元以上三萬(wan) 元以下罰款。

　　熱點7

　　防範爆雷現象 嚴(yan) 管“租金貸”

　　針對投訴舉(ju) 報反映較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓爆雷、個(ge) 人二房東(dong) 、卷錢跑路等市場亂(luan) 象，《條例》也為(wei) 違規市場主體(ti) 量身定製“緊箍咒”，對企業(ye) “租金貸”進行規範引導，防止異化為(wei) 融資手段，防範企業(ye) 營造“資金池”，從(cong) 製度上遏製企業(ye) 盲目擴張、跑馬圈地的衝(chong) 動，降低長租公寓爆雷風險。

　　《條例》中規定，不得誘導承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guan) 內(nei) 容；嚴(yan) 管“租金貸”，金融機構發放租金貸款應當以備案的租賃合同為(wei) 依據，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高於(yu) 租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發放貸款頻率應當與(yu) 承租人支付租金頻率匹配。實際上，隨著昊園恒業(ye) 、蛋殼公寓爆雷事件的發生，“租金貸”基本已經退出北京市場。

　　熱點8

　　“個(ge) 人二房東(dong) ”納入監管

　　《條例》將“個(ge) 人二房東(dong) ”納入監管，規定個(ge) 人轉租住房超過規定數量應當申請住房租賃企業(ye) 設立登記，並明確對違法行為(wei) 的處罰要求，為(wei) 解決(jue) 這個(ge) 長期擾亂(luan) 市場的痼疾提供法律依據。營業(ye) 執照、辦公地址、從(cong) 業(ye) 人員信息、服務事項及收費標準、投訴電話等須在經營場所、網絡服務端如實公示，要提前編製房屋狀況說明書(shu) 並向承租人告知有關(guan) 信息。從(cong) 業(ye) 人員應當持卡實名從(cong) 業(ye) ，並在提供服務的租賃合同上簽字、注明信息卡號。企業(ye) 通過全市統一建設的住房租賃管理服務平台完成租賃合同網簽，自動提交登記備案。

　　熱點9

　　建立住房租賃網簽和備案機製

　　北青報記者注意到，《條例》規定，將建立住房租賃網簽和備案機製——出租人應當在租房合同簽訂30日內(nei) ，辦理住房租賃登記備案和出租登記。同時，鼓勵房東(dong) 和租客通過住房租賃管理服務平台完成住房租賃合同在線簽約，也就是網簽。

　　推行住房租賃合同網簽，是充分運用科技手段為(wei) 管理服務賦能，開發建設全市統一的住房租賃管理服務平台，整合部門間“房、人、企”管理信息，實現部門間信息共享，提供房源信息查驗、企業(ye) 及從(cong) 業(ye) 人員信息查詢、人臉識別等服務，逐步實現租賃當事人合同網簽、備案、查詢等“掌上辦理”“一網通辦”，為(wei) 居民辦理居住證、積分落戶、公積金提取等提供便利，並通過網簽實現租賃合同登記備案和出租登記合並辦理，避免“一事兩(liang) 跑”，“讓信息多跑路，讓百姓少跑腿”。

　　胡清福介紹，“《條例》對於(yu) 自然人個(ge) 人並沒有強製要求網簽，而是通過便捷的服務鼓勵吸引老百姓進行合同網簽，但對於(yu) 住房租賃企業(ye) 、房地產(chan) 經紀機構是要求網簽的。相關(guan) 係統網簽功能正在進一步完善中。”

　　熱點10

　　首都功能核心區內(nei) 禁止短租房

　　近年來，隨著“互聯網+”的興(xing) 起，城市“短租房”等新興(xing) 業(ye) 態快速發展，廣泛分布在居住小區內(nei) 的民宅以“短租房”“網約房”等形式對外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時，也嚴(yan) 重影響小區住戶的正常居住生活，引發了大量矛盾糾紛。《條例》規定，北京對按日或者按小時收費的短租住房實行區域差異化管理，首都功能核心區內(nei) 禁止經營短租住房。出租其他城鎮地區短租住房的，應當符合本市相關(guan) 管理規範和本小區管理規約，無管理規約或者管理規約無相關(guan) 約定的，應當取得本棟樓內(nei) 或者同一平房院落內(nei) 其他業(ye) 主的一致同意。出租人應當與(yu) 房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書(shu) 。

　　此外，《條例》將宅基地房屋租賃納入全市規範管理，納入基層治理體(ti) 係，並明確農(nong) 業(ye) 農(nong) 村部門負責指導宅基地住房租賃的監督管理工作，建立健全村民自治機製，鼓勵農(nong) 村集體(ti) 經濟組織與(yu) 規模化、專(zhuan) 業(ye) 化住房租賃企業(ye) 合作統一管理、出租宅基地上閑置住房。

　　文/本報記者 宋霞

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