生活垃圾經常不及時處理，車輛亂(luan) 停亂(luan) 放，小區樓頂漏水不解決(jue) ……甘肅省蘭(lan) 州市某小區業(ye) 主劉峰自2020年入住該小區後，便對物業(ye) 心生不滿，在他看來，這些都是物業(ye) 分內(nei) 之事，可鮮見對方主動作為(wei) 。為(wei) 此，他寄希望於(yu) 業(ye) 主委員會(hui) ，“有了業(ye) 委會(hui) ，物業(ye) 存在的各種問題有望迎刃而解”。

　　然而，事情沒有劉峰想象的那麽(me) 簡單。首先是成立業(ye) 委會(hui) 不容易，小區有上千住戶，業(ye) 主們(men) 因為(wei) 工作忙、怕麻煩、個(ge) 人力量小等原因很難形成合意，開發商、物業(ye) 也千方百計阻撓。其次是好不容易成立了業(ye) 委會(hui) ，可在運轉過程中卻出現了個(ge) 別業(ye) 委會(hui) 委員與(yu) 物業(ye) 、開發商等沆瀣一氣侵害業(ye) 主權益等亂(luan) 象。

　　“有了業(ye) 委會(hui) ，物業(ye) 問題也不一定能解決(jue) 啊！”劉峰無奈地感慨道。

　　和劉峰有著同樣感受的業(ye) 主不在少數。《法治日報》記者近日調查發現，很多業(ye) 主備受物業(ye) 不作為(wei) 、亂(luan) 作為(wei) 困擾，希望成立業(ye) 委會(hui) 維護自身權益，但實際情況卻是一些業(ye) 委會(hui) 在履職和運轉過程中，由於(yu) 監管不足、保障不夠、居民參與(yu) 度不高等原因，違背成立初衷，與(yu) 物業(ye) 、開發商等主體(ti) 發生利益捆綁，無法形成約束力。

　　多位受訪專(zhuan) 家指出，業(ye) 委會(hui) 相關(guan) 規章製度亟待完善細化，各相關(guan) 部門要加強對業(ye) 委會(hui) 的監督引導，充分發揮業(ye) 委會(hui) 促進基層自治的積極作用，推動業(ye) 委會(hui) 和物業(ye) 公司合力營造優(you) 質的小區環境。

　　業(ye) 委會(hui) 成立不易

　　運行不規範頻現

　　成立業(ye) 委會(hui) ，並不是一件容易的事情。

　　有網友總結了一些開發商和物業(ye) 阻撓業(ye) 委會(hui) 成立的招數，比如不提供召開首次業(ye) 主大會(hui) 的資金、不提供資料；在業(ye) 委會(hui) 成立過程中，盡量安排“自己人”進入，成為(wei) 業(ye) 委會(hui) 的“代言人”；對候選人進行收買(mai) 甚至造謠，造成業(ye) 主之間互不信任，拖慢整個(ge) 流程等。

　　“一個(ge) 小區內(nei) 部，一般會(hui) 存在業(ye) 主、業(ye) 委會(hui) 、開發商、物業(ye) 管理公司和居委會(hui) 五個(ge) 主體(ti) ，每個(ge) 主體(ti) 都有相應的權利和職責範圍。成立業(ye) 委會(hui) 後，物業(ye) 等相關(guan) 事務部分要由業(ye) 委會(hui) 來管理和監督，難免會(hui) 對原有的小區格局產(chan) 生影響。因此就會(hui) 出現開發商和物業(ye) 公司阻撓業(ye) 委會(hui) 成立的情況。”華東(dong) 政法大學房地產(chan) 政策法律研究所所長楊勤法對記者分析。

　　曆經艱辛成立的業(ye) 委會(hui) ，是否又能如業(ye) 主所期待的那樣，真正為(wei) 業(ye) 主謀福祉呢？記者調查發現，答案不一定是肯定的。有的業(ye) 委會(hui) 成立後，成為(wei) “一言堂”，不允許業(ye) 主發表不同意見；有的業(ye) 委會(hui) 與(yu) 物業(ye) 、開發商等發生利益捆綁，違法侵占小區公共資源。

　　今年10月，浙江省杭州市某小區成立了業(ye) 委會(hui) ，業(ye) 主尹凱很高興(xing) ，希望業(ye) 委會(hui) 能助力解決(jue) 小區路麵坑窪不平、環境髒亂(luan) 差、多處攝像頭故障等問題。有一天，他看到小區公示欄寫(xie) 著業(ye) 委會(hui) 準備向物業(ye) 公司借款修複小區存在的相關(guan) 問題，便想著向業(ye) 委會(hui) 反饋其他物業(ye) 問題，但仔細閱讀後發現公示中沒有反饋渠道，於(yu) 是他就在業(ye) 主群裏詢問。沒想到，業(ye) 委會(hui) 主任認為(wei) 他是來找麻煩的，隨即將他“踢”出了業(ye) 主群。

　　“我作為(wei) 業(ye) 主，難道連谘詢、質疑的權利都沒有嗎？”尹凱對此感到不解。

　　“業(ye) 委會(hui) 的職責包括與(yu) 業(ye) 主大會(hui) 選聘的物業(ye) 服務公司簽訂物業(ye) 服務合同、組織和監督專(zhuan) 項維修資金的籌集和使用，對於(yu) 物業(ye) 服務合同與(yu) 專(zhuan) 項維修資金的籌集、使用情況，業(ye) 委會(hui) 應當向業(ye) 主進行公示。但在日常生活中，業(ye) 主們(men) 由於(yu) 對法律法規不熟悉，不知道自己擁有哪些權利，一些業(ye) 委會(hui) 委員就會(hui) 利用這種信息差為(wei) 自己謀取利益，趁機與(yu) 物業(ye) 公司和開發商互相勾結，違法侵占資源，損害業(ye) 主利益。”上海市工商聯房地產(chan) 商會(hui) 法律分會(hui) 理事郝肖讚對記者說。

　　規章製度待完善

　　監督引導勿缺席

　　在楊勤法看來，業(ye) 委會(hui) 運行中的種種不規範問題，與(yu) 各種相應機製的缺失不無關(guan) 係。

　　“首先是業(ye) 委會(hui) 的法律地位缺失。從(cong) 物業(ye) 管理條例到民法典，對於(yu) 業(ye) 委會(hui) 的法律地位都沒有明確的規定。在實務中，法院對業(ye) 委會(hui) 的法律地位也沒有一致的認識，不同法院的理解不同，作出的判決(jue) 也不同。雖然物業(ye) 管理條例中規定，業(ye) 委會(hui) 委員應當由熱心公益事業(ye) 、責任心強、具有一定組織能力的業(ye) 主擔任，但這都是基於(yu) 道德層麵的要求，而非剛性的措施。法律地位和評價(jia) 機製的缺席，導致業(ye) 委會(hui) 難以對其行為(wei) 承擔相應的法律責任。”楊勤法說。

　　他還提出，盡管相關(guan) 法律規定，業(ye) 委會(hui) 應當接受有關(guan) 部門的監督和指導，但並沒有賦予有關(guan) 部門製約業(ye) 委會(hui) 的實質辦法。即便是房地產(chan) 行政主管部門，也隻能在業(ye) 委會(hui) 作出違反法律、法規的決(jue) 定時，責令其限期改正或者撤銷其決(jue) 定，並通告全體(ti) 業(ye) 主。也就是說，除了業(ye) 主大會(hui) 外，沒有其他組織能夠更換或者罷免業(ye) 委會(hui) 。而且業(ye) 委會(hui) 內(nei) 部製度缺乏，比如缺乏明確的議事製度，導致不能定期研究物業(ye) 管理存在的問題；缺乏召集業(ye) 主大會(hui) 的責任製，導致每年一次的業(ye) 主大會(hui) 難以按時召開；缺乏製約機製，導致部分人員得以操縱和控製業(ye) 委會(hui) 等。

　　如何優(you) 化業(ye) 委會(hui) ，讓其真正有能力推動解決(jue) 物業(ye) 問題？

　　多位受訪專(zhuan) 家一致認為(wei) ，應當進一步完善業(ye) 委會(hui) 相關(guan) 規章製度，加強監督引導，提高居民參與(yu) 積極性，充分發揮業(ye) 委會(hui) 促進基層自治的作用。

　　楊勤法提出，必須加強對業(ye) 委會(hui) 的有效監督。業(ye) 委會(hui) 作為(wei) 基層群眾(zhong) 自治組織，必須堅持黨(dang) 的領導，充分發揮基層黨(dang) 組織在業(ye) 委會(hui) 活動中的作用，全麵落實對業(ye) 委會(hui) 的指導監督管理。具體(ti) 來說，包括在業(ye) 委會(hui) 成員選舉(ju) 上嚴(yan) 格把關(guan) ，對業(ye) 委會(hui) 重大問題的討論介入引導，教育業(ye) 委會(hui) 委員維護居民利益，對損害業(ye) 主權益的行為(wei) 進行批評等。

　　“各部門應各司其職，業(ye) 主大會(hui) 負責監督業(ye) 委會(hui) 工作，選舉(ju) 或者更換業(ye) 委會(hui) 委員，街道辦事處具體(ti) 指導和組織業(ye) 委會(hui) 的選舉(ju) 工作。居民委員會(hui) 協助房地產(chan) 行政主管部門，強化對業(ye) 委會(hui) 的日常監管，引導業(ye) 委會(hui) 在充分尊重全體(ti) 業(ye) 主意願的基礎上，依法作出決(jue) 定，防止其作出侵害業(ye) 主合法權益的不當行為(wei) 。就業(ye) 主大會(hui) 和業(ye) 委會(hui) 的製度設計來看，可在業(ye) 主大會(hui) 下設立獨立的監督委員會(hui) ，從(cong) 而監督業(ye) 委會(hui) 的工作，並有權召開業(ye) 主大會(hui) 申請罷免不合格的業(ye) 委會(hui) 委員。另外，可規定街道辦事處、房地產(chan) 主管部門在特定情況下，有提請召開業(ye) 主大會(hui) 申請罷免不合格業(ye) 委會(hui) 委員的權力。”楊勤法說。

　　北京瀛和律師事務所律師莊宇聰建議，基層政府可定期對業(ye) 委會(hui) 進行培訓，鼓勵業(ye) 委會(hui) 購買(mai) 物業(ye) 管理法律法規知識培訓、物業(ye) 管理法律顧問、物業(ye) 管理矛盾糾紛化解等社會(hui) 服務，讓業(ye) 委會(hui) 委員深入了解學習(xi) 法律法規，明確業(ye) 委會(hui) 權利和職責，規範運行，增強業(ye) 委會(hui) 的公信力。

　　“還應明確業(ye) 委會(hui) 委員的工作津貼。物業(ye) 管理條例未明確業(ye) 委會(hui) 委員的工作津貼，也未明確工作待遇、社會(hui) 保險等，目前僅(jin) 有部分省、市的物業(ye) 管理條例中規定業(ye) 委會(hui) 委員的工作津貼可以由業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 定。建議明確規定業(ye) 委會(hui) 委員的工作津貼可以由業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 定，明確津貼的來源和標準。”莊宇聰說。

　　積極吸納非業(ye) 主

　　齊心協力助發展

　　實際上，為(wei) 了讓業(ye) 委會(hui) 助力物業(ye) 優(you) 化服務，全國多個(ge) 省市在推廣“紅色物業(ye) ”。

　　2017年，湖北省武漢市在全國首創“紅色物業(ye) ”，以黨(dang) 建引領物業(ye) 服務創新，常年提供業(ye) 委會(hui) 組建及換屆、業(ye) 委會(hui) 履職、物業(ye) 糾紛調解等服務，通過助力多方聯動召開會(hui) 議，促進各方有效溝通，幫助化解矛盾、解決(jue) 問題。

　　湖北省十堰市則探索以小區鄰裏黨(dang) 支部為(wei) 核心、業(ye) 委會(hui) 為(wei) 主體(ti) 、物業(ye) 公司為(wei) 依托，鼓勵引導小區黨(dang) 組織委員和業(ye) 委會(hui) 委員“交叉任職”“雙向進入”，推進物業(ye) 服務融入基層治理。

　　還有地方探索吸納非業(ye) 主加入業(ye) 委會(hui) 的模式。比如福建省住房和城鄉(xiang) 建設廳發布的《關(guan) 於(yu) 加強業(ye) 主大會(hui) 製度建設的若幹意見》規定，夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住親(qin) 屬能夠提供合法有效法律文件證明其對房屋享有共有權利的，在物業(ye) 管理中也可確認其具有業(ye) 主身份。

　　在楊勤法看來，從(cong) 權利義(yi) 務角度來看，實踐中經常出現使用權人和所有權人不是同一人的情形，相應的，物業(ye) 服務合同的實際承受人與(yu) 物業(ye) 管理費的實際交納人是使用權人，既然使用權人履行了相關(guan) 義(yi) 務，那麽(me) 也理應享有相關(guan) 權利。從(cong) 權利保障角度來看，實際關(guan) 心和參與(yu) 物業(ye) 管理事務的人是房屋的實際使用人，如果他們(men) 沒有一定的業(ye) 主權利，隻能被動地接受業(ye) 委會(hui) 、物業(ye) 提供者的管理，這並不利於(yu) 權利保障，也不利於(yu) 物業(ye) 生態的發展。因此，吸納非業(ye) 主加入業(ye) 委會(hui) 的舉(ju) 措具有一定的積極意義(yi) 。

　　“可以立法明確，通過委托代理的方式允許業(ye) 主將享有的業(ye) 主權利由他人行使。實際操作中可以規定為(wei) ，隻要持有業(ye) 主簽名的有效書(shu) 麵委托書(shu) 及有效身份證件，就可以享有入選業(ye) 委會(hui) 委員的資格。這種方式相對於(yu) 直接規定會(hui) 稍顯溫和，也可以免去認定身份的繁複手續，更為(wei) 靈活。”楊勤法說。

　　郝肖讚則建議，相關(guan) 規定可以更加細化和完善。比如若租戶可以向業(ye) 委會(hui) 出具長期租賃合同（5年以上）並且在小區居住滿1年的，那麽(me) 即使沒有實際業(ye) 主的委托，租戶也可以參選業(ye) 委會(hui) 。除了由實際業(ye) 主出具委托書(shu) ，委托這類住戶代自己參選業(ye) 委會(hui) 之外，還可以在簽訂租賃合同時，就將這項權利在合同中進行明確約定，避免後續麻煩。

　　本報見習(xi) 記者 張守坤 本報記者 韓丹東(dong)