作者：史洪舉(ju)

　　近日，全國人大代表莊豔在《檢察日報》撰文建議，製定詳細方案，完善各方標準，明確公攤區域，明確公攤麵積的最大比例、收費標準、測量方式，減少、避免相關(guan) 爭(zheng) 議。

　　“有恒產(chan) 者有恒心”，能夠擁有一套舒心的住房，是不少人的現實需求。而商品房的實際使用麵積即套內(nei) 麵積顯然是事關(guan) 消費者切實利益的大事，探索商品房按照套內(nei) 麵積計價(jia) ，取消或者規範公攤麵積的做法，顯然有著非常重要的積極意義(yi) 。

　　當前，我國普遍實行由購房者分攤部分共有建築麵積的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建築麵積由套內(nei) 建築麵積和分攤的共有建築麵積組成，套內(nei) 建築麵積部分為(wei) 獨立產(chan) 權，分攤的共有建築麵積部分為(wei) 共有產(chan) 權，買(mai) 受人依法對其享有權利，承擔責任。這樣的做法並非全無道理，如小區內(nei) 的電梯、步梯、設備間、綠化等共有部分，也需要業(ye) 主買(mai) 單，畢竟每個(ge) 人都不是關(guan) 起門來過日子，合理使用公共部分可更好地發揮現代住宅小區的優(you) 勢。

　　但一個(ge) 不容忽視的問題是，近年來，商品房公攤麵積呈擴大趨勢——從(cong) 最初的10%以下，到現在動輒20%、30%，甚至40%。這與(yu) 商品房提檔升級、增加電梯數量、公共區域麵積增加等因素有關(guan) ，更與(yu) 開發商公攤麵積計算不透明、暗箱操作等有關(guan) ，甚至與(yu) 標準缺失有關(guan) 。此前一則報道曾引發廣泛關(guan) 注：陝西西安的姬女士2020年購買(mai) 了一套商業(ye) 公寓，交房時發現合同上寫(xie) 明69平方米，37平方米是公攤麵積，比例超過50%，銷售人員卻表示，公攤沒有問題，符合國家規定，而當地住建局也表示公攤麵積占比沒有明文規定。

　　毫不客氣地說，公攤麵積成為(wei) 糊塗賬，使得消費者買(mai) 房時對房屋情況無從(cong) 知曉，待到交房時才像拆盲盒一樣得知真相，這極大蠶食了消費者權益。同時，因為(wei) 公攤標準不明確，還容易產(chan) 生其他風險：一是開發商把錢花到挑高門廳、室外裝潢方麵，將小區打造得“高大上”，以刺激銷售，提高價(jia) 格，誘導業(ye) 主購買(mai) ，並讓所有業(ye) 主買(mai) 單；二是開發商可以虛標公攤麵積，譬如公共部分成本可能隻占房屋總麵積的20%，但開發商可以虛標為(wei) 25%，買(mai) 房者和監管部門難以查清；三是導致業(ye) 主長期被宰割，如業(ye) 主按照100平米總麵積繳納供暖費，實際享受的供暖麵積卻隻有70平米，電梯、小區綠化等公共部分則不需供暖，相當於(yu) 30平米的供暖費成了物業(ye) 的額外利潤。

　　當然，也有觀點認為(wei) ，按建築麵積銷售是對業(ye) 主的保護，因為(wei) 公用部分也屬於(yu) 業(ye) 主所有。且無論按照哪種方法計算，都是羊毛出在羊身上，開發商會(hui) 把房價(jia) 調高來填補公攤麵積的費用。但這並不代表按公攤麵積計價(jia) 具有充分的合理性。按套內(nei) 麵積計價(jia) 對消費者的保護力度無疑更大。絕大多數商品都是按照淨含量計價(jia) 的，至少標明了淨含量。如一箱酒內(nei) 裝幾瓶，每瓶容量多少，多少度，都標注的一清二楚，就連因過度包裝飽受詬病的月餅等禮盒，消費者購買(mai) 時也會(hui) 知曉淨含量有多少，而非隻是購買(mai) 一個(ge) 盒子。

　　故而，商品房按照套內(nei) 麵積計價(jia) 有著充分的理論基礎和現實意義(yi) 。當然，雖然按照套內(nei) 麵積計價(jia) 必然會(hui) 導致單價(jia) 上升，但這也可以理解，畢竟公共區域和公用設施客觀存在。但按套內(nei) 麵積計價(jia) 的最大優(you) 勢是，消費者能夠清楚地知道預售房屋的實際麵積，進而享有充分的知情權和選擇權。

　　近幾年，取消公攤麵積的呼聲一直不斷。2019年，媒體(ti) 曾發布《權威專(zhuan) 家回應“住宅建築應以套內(nei) 使用麵積進行交易”》，建議改革建築麵積的積弊。2021年、2022年兩(liang) 會(hui) 期間，有全國政協委員建議“取消公攤麵積”。雖然取消公攤麵積牽涉諸多利益，難度較大，但隻要有利於(yu) 購房者，有利於(yu) 促進公平交易製度，都有必要全力推進。即便一時難以取消公攤麵積，也應厘清公攤區域和標準，設定最大比例、計算標準、測量方式等，以減少、避免爭(zheng) 議；同時在消費者預定選購房屋時即明確套內(nei) 麵積，讓其有充分的知情權和選擇權，不被肆意蒙蔽、宰割。（史洪舉(ju) ）