存量房貸利率調降後，“要不要提前還房貸”的討論出現了分歧——有聲音認為(wei) ，既然利率下降了，那就沒必要提前還款；有人則表示，要提前還款，“不給銀行打工”。商業(ye) 銀行的最新數據也印證了以上分歧。部分銀行9月當月的提前還款規模環比下降；還有部分銀行數據則顯示，與(yu) 今年3月“提前還房貸高峰期”相比，目前的還貸量有所下降，但與(yu) 3月之前的月份相比，還貸量依然偏多。

　　回答“要不要提前還房貸”問題，需把握兩(liang) 層邏輯。一是“乍一看”的表麵邏輯，二是“細分析”的核心邏輯與(yu) 底層邏輯。若隻看前者忽視後者，很可能人雲(yun) 亦雲(yun) 、不明所以，甚至作出不利於(yu) 自身利益的決(jue) 策。

　　乍一看，要不要提前還房貸的決(jue) 策依據很簡單，即“貸款價(jia) 格是否劃算”。但由於(yu) 人們(men) 對“劃算”的判斷標準不一，觀點分歧持續存在。有人認為(wei) ，目前的資金價(jia) 格較為(wei) “劃算”。一方麵，去年以來，與(yu) 99%房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已實際累計下行45個(ge) 基點，存量房貸利率本就持續下行；另一方麵，今年9月，“存量房貸利率調降”工作啟動，加之“認房不認貸”政策落地，部分購房者的二套房轉為(wei) 首套房，利率降幅較大。持反對意見的人則認為(wei) ，利率雖然降了，但依然“不劃算”。拉長時間軸，假設貸款期限為(wei) 25年，借款人需償(chang) 還的利息總額並不少，有些甚至接近貸款本金總額。

　　細分析，要不要提前還房貸的決(jue) 策依據並不簡單，其背後涉及名義(yi) 利率、實際利率的比較，不同時期、相同數量人民幣的購買(mai) 力對比，個(ge) 人收入將隨著時間推移如何變化，以及如何統籌撫養(yang) 子女、贍養(yang) 父母、醫療養(yang) 老等一係列綜合問題。

　　金融學者普遍認為(wei) ，貸款是“福利”，這句話或許有“王婆賣瓜、自賣自誇”的嫌疑，但也有一定的經濟學道理。人們(men) 之所以對“貸款價(jia) 格是否劃算”存在爭(zheng) 議，是因為(wei) 混淆了名義(yi) 利率與(yu) 實際利率，即“看得見的”與(yu) “看不見的”。簡單來說，目前貸款執行的利率均為(wei) 名義(yi) 利率。名義(yi) 利率經過通貨膨脹矯正，就得到了實際利率。假設貸款的名義(yi) 利率為(wei) 8%，通貨膨脹率為(wei) 3%，實際利率就是5%，若存在通貨緊縮，則實際情況反之。

　　厘清了名義(yi) 利率、實際利率概念後，再分析今年的100萬(wan) 元貸款在25年後相當於(yu) 多少錢。經濟學家給出了這樣一個(ge) 公式：用2023年的100萬(wan) 元乘以2048年物價(jia) 水平與(yu) 2023年物價(jia) 水平的比值。當然，人們(men) 隻能通過這個(ge) 公式進行趨勢性預判，較難得出精準數值，不僅(jin) 因為(wei) 人們(men) 難以精準預測2048年的物價(jia) 水平，也因為(wei) 長時間內(nei) 存在諸多不確定因素。

　　此外，借款人還需研判自己的收入走勢。根據經濟學原理，通貨膨脹不利於(yu) 固定收入群體(ti) ，但對變動收入群體(ti) 的影響較小，因為(wei) 後者的貨幣收入通常會(hui) 走在價(jia) 格水平、生活費用上漲之前。由此可見，如果借款人未來的收入走勢是逐年增加且增幅較大，加之存在通貨膨脹，不提前還款或許是一個(ge) 更好的選擇，固定收入群體(ti) 則反之。

　　分析“如何還房貸”的核心邏輯，並不是要求借款人必須提前還款，或者必須不提前還款，而是為(wei) 借款人提供一個(ge) 理性分析問題的工具。借款人可結合自身實際情況，綜合考量突發事件儲(chu) 備、撫養(yang) 子女、贍養(yang) 父母、醫療、養(yang) 老等因素，作出最適合自己的決(jue) 策。最後要強調的是，若合同沒有禁止提前還房貸的約定，提前還款是借款人的合法權益與(yu) 選擇，商業(ye) 銀行不得人為(wei) 設置障礙，借貸雙方應按照市場化、法治化原則，協商解決(jue) 相關(guan) 事項。（郭子源）