央廣網北京1月7日消息（總台中國之聲記者周益帆）據中央廣播電視總台中國之聲《新聞縱橫》報道，法拍房是指被法院強製執行拍賣的房屋，這類房屋因在交易過程中容易引起糾紛或存在騰退困難等情況，往往在成交價(jia) 格上會(hui) 略低於(yu) 同戶型二手房。

　　近日，有多位消費者反映，他們(men) 委托中介公司參與(yu) 法拍房競拍，本以為(wei) 能夠撿漏，卻發現不僅(jin) 沒能低價(jia) 成交，反而還被中介收取了上萬(wan) 元的所謂“調查費”。一些中介利用“低價(jia) 、優(you) 質、稀缺”等話術，給消費者製造購買(mai) 緊迫感，拍賣沒有成功，中介前期收取的費用也難以退還。誰來約束“法拍房中介”？消費者該如何避免發生此類問題？

　　短視頻賬號“南充一拍即誠商務信息谘詢有限公司”的頁麵上，更新了多套法拍房信息，其中不乏有客戶以低於(yu) 市場價(jia) 20%到30%的價(jia) 格競拍成功的內(nei) 容。

　　2023年末，四川南充的李先生（化名）正是刷到了這家公司的短視頻，動了購買(mai) 一套法拍房的念頭：“刷到好多視頻發這種法拍房，強調他們(men) 是專(zhuan) 業(ye) 法拍房，而且做了很久了，幾個(ge) 人一再保證你拍成功，你隻需要加兩(liang) 次錢，最多不超過1萬(wan) 塊一次，保證你拍成功，撿漏十幾萬(wan) ，或者是本來這個(ge) 房子值50萬(wan) ，可能你30萬(wan) 就拍到了。”

　　“低價(jia) 稀缺、誌在必得、省心省力”的話術，讓李先生動了心。中介反複強調的卻是拍賣前，需要先交兩(liang) 萬(wan) 塊錢。

　　李先生說：“第一次說給錢的時候我沒同意，他又帶我去看同戶型，看了家屬說滿意，就上去叫我們(men) 交錢，承諾是包拍成功，但是合同寫(xie) 的時候隻寫(xie) 了包過戶、包入住、包騰房，然後如果是拍成功過後，沒有成功入住，以房價(jia) 的1.2倍回購，後麵寫(xie) 了個(ge) ‘調查服務費’，就先交錢，交錢之後再給我們(men) 簽合同，說你隻要這次來簽了合同，第二次就來拍成功了，你交傭(yong) 金1萬(wan) 塊，第三次就是你過來拿房產(chan) 證、鑰匙，其他不用你操任何心。”

　　李先生提供的合同顯示，法拍房中介需要在拍賣前提供一份關(guan) 於(yu) 房屋的《調查報告》，並提供輔助競拍的服務。但看到《調查報告》後，李先生意識到，法拍房中介似乎沒那麽(me) 靠譜。

　　“他給的《調查報告》，第一部分就是物業(ye) 信息及配套，還有一個(ge) 就是房屋的使用狀況（等）。信息跟法院公開的法拍房信息差不多，我就覺得是欺騙我們(men) 。他說還有一個(ge) 輔助拍，就是讓我用我自己的手機在淘寶上拍，每個(ge) 人有淘寶經驗的都會(hui) 自己買(mai) ，是不是？”李先生說。

　　李先生說，中介所謂的《調查報告》幾乎就是粘貼了法院司法拍賣公開的內(nei) 容

　　最終，中介口中30萬(wan) 出頭就可以拿下的房子，被加價(jia) 到了39萬(wan) ，李先生放棄了競拍。他算了一筆賬，按最終成交價(jia) 再加上各種費用，這套法拍房不低於(yu) 同戶型的二手房價(jia) 格。房子沒拍到，之前交的兩(liang) 萬(wan) 元“調查費”也打了水漂。在李先生給記者提供的雙方合同中，有這樣的約定：“合同期限內(nei) ，擬競拍標的《盡職調查報告》向甲方出具後，視為(wei) 乙方競拍前期競買(mai) 輔助服務履行完畢，前期拍賣標的‘調查費’不予退還”。

　　李先生說：“25日當天拍（完）下午去報的案，派出所給我說報案的其實挺多的。但是派出所說是合同糾紛，要去走法律途徑要回來。我已經去法院了，法院就說先調解，調解不了再起訴。我去找他們(men) ，他（中介）說，你就是打官司你也打不贏我們(men) ，因為(wei) 上麵是你自己簽了合同的。”

　　在李先生提供的合同上，有“調查費不退還”的相關(guan) 條款

　　記者在網絡查詢發現，有類似經曆的消費者不在少數。陸女士的父母前兩(liang) 年也因為(wei) 相信法拍房中介，損失了兩(liang) 萬(wan) 元“調查費”。

　　陸女士說：“當時，我父母是在老家，在網上看的房子，然後中介就直接打電話聯係他們(men) ，說得天花亂(luan) 墜的，就直接去成都了，結果發現價(jia) 格已經超過了預算，後麵就沒有拍，交了2萬(wan) 塊錢的‘調查費’，也是相當於(yu) 沒有了。”

　　一些消費者還將“法拍房中介”的預約看房、誘導話術及簽訂合同的套路總結出來，提醒更多人。

　　法拍房中介用話術迷惑消費者可以看房

　　2023年7月，吳先生在朋友圈看到有中介發了有關(guan) 法拍房的信息，他支付了六萬(wan) 元“調查費”。實際上，從(cong) 看房開始，就暴露出了漏洞。

　　吳先生說：“他就請我去成都看一下（房子），不是要拍賣的那間房，是跟他同戶型同小區的其他房，他們(men) 就偽(wei) 裝是客戶，打電話給附近的鏈家，請鏈家的業(ye) 務找類似的房子，就帶我去看。看完之後回來就告訴我，反正隻要簽給他們(men) 公司，底價(jia) 拿到（房子）。等你交完費都弄好了，他就叫你去淘寶上麵報名，在阿裏（司法）拍賣拍，這不是已經擺明告訴我已經被騙了。”

　　吳先生說，他所在的維權群裏有30多位消費者，盡管大家是與(yu) 不同中介簽訂的合同，但梳理發現，這些“法拍房中介”前期向客戶推銷時有固定的話術。“第一，就是說現在很多房子在拍賣；依據我們(men) 的經驗，在這一帶，這種類型的房子二十幾萬(wan) 就能拿下來了；他就告訴你，基本上這個(ge) 價(jia) 格不會(hui) 有什麽(me) 變化的，你隻要跟我們(men) 簽約，我們(men) 就能幫你服務、幫你拿到。”

　　吳先生給記者提供了一份法拍房中介推銷話術

　　交了錢，消費者自己在網上競拍，拍成功了還需另給中介一筆傭(yong) 金；沒有拿到房，中介也可以賺一筆“調查費”。吳先生說，這是他“買(mai) ”到的教訓，“合同裏麵最後一頁甚至在合同的其他頁都會(hui) 有一個(ge) 小小提示：銷售人員私下承諾無效，一律以本合同為(wei) 主。他的合同幾乎都是約定仲裁，你就算起訴到法院，法院也會(hui) 給你退回來，有的還約定廣西北海仲裁庭，讓你幾乎都不會(hui) 去告他。因為(wei) 我們(men) 群裏麵也有蠻多人去仲裁的，仲裁幾乎都是輸了。”

　　記者梳理法拍房銷售的相關(guan) 規定發現，除特殊情況，人民法院以拍賣方式處置財產(chan) 的，應當采取網絡司法拍賣方式，符合國家規定購房條件的競買(mai) 人，就可以在網絡平台參加拍賣。也就說，“法拍房中介”在競拍成功前的作用微乎其微。

　　在這些話術中，“低價(jia) 、稀缺、省心”是中介推銷的關(guan) 鍵詞

　　易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進表示，法拍房作為(wei) 一種進入司法拍賣過程的特殊二手房源，消費者對其買(mai) 賣過程不夠了解，使得部分不良中介以“低價(jia) 成交”誘導，損失了“調查費”。

　　嚴(yan) 躍進說：“傳(chuan) 統二手房領域你想漲點中介費都是很難的，業(ye) 主、購房者都會(hui) 去投訴的，但是為(wei) 什麽(me) 法拍房讓你交個(ge) 2萬(wan) 塊錢，就去交了？這背後其實還是無形中誘導了一些購房者：2萬(wan) 塊錢這項流程走完，他能拿到那套法拍房。邏輯上講，應該比市麵上的價(jia) 格至少便宜20%左右，有些購房者之所以願意交，他其實背後是算過一筆賬的。”

　　中國法學會(hui) 消費者權益保護法研究會(hui) 副秘書(shu) 長陳音江表示，即使合同上約定了調查費不退，服務過程中，對方有沒有把信息及風險真實全麵地告知消費者，仍是維權的關(guan) 鍵。

　　陳音江說：“所謂的‘調查費’，實際上就是一個(ge) 居間服務費，正常的情況下，你提供了服務，收取服務費沒有問題。但問題是，你是不是真正提供了服務？他可能過於(yu) 強調對消費者有利的信息，但是法拍房可能不是那麽(me) 容易成交的，最後也不一定真的價(jia) 格就低，消費者如果法拍房拍不到，這個(ge) 錢也是不退的，這種信息，你同樣也要告知消費者。經營者如果沒有顯著地提醒消費者注意這種安全注意事項和風險警示，你這個(ge) 合同對消費者是不公平的，按照消費者權益保護法來說，這種合同就是無效合同。”

　　李先生正在等待法院調解的結果。吳先生也已經把中介公司訴至法院，正在等待開庭。嚴(yan) 躍進認為(wei) ，隨著法拍房市場的活躍，應進一步完善對其交易過程的監管。

　　“司法拍賣房，其實很少是把它納入到二手房領域的，司法拍賣房到底誰來管？是法院還是房地產(chan) 中介行業(ye) 的一些部門來管？是不清晰的。包括此次案例中提到了‘調查費’，在傳(chuan) 統房屋交易裏麵是沒有這項費用的，一些中介公司他自己創造出來這樣一種費用，應該怎麽(me) 看待？規範也不多。所以說接下來還是要把它納入到這樣一個(ge) 體(ti) 係裏麵，讓整個(ge) 法拍房的交易在公開透明規範的環境下操作。”嚴(yan) 躍進說。