“去庫存”“以購代建” 諸多利好政策促進房地產市場平穩健康發展

　　5月17日，樓市迎來諸多利好，四項重磅政策同時出爐，包括購房首付比例下調、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限，還有一個(ge) 就是收購庫存房源充當保障房。特別是中國人民銀行5月17日下午宣布，將提供3000億(yi) 元保障性住房再貸款支持政府收儲(chu) 行為(wei) ，引起社會(hui) 廣泛關(guan) 注。那麽(me) ，為(wei) 何“去庫存”成了當前房地產(chan) 複蘇的當務之急呢？

　　國家統計局最新公布的數據顯示，4月末，全國商品房待售麵積為(wei) 74553萬(wan) 平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售麵積增長24.5%。

　　增長15.7%和24.5%說明什麽(me) ？說明4月份以來，市場供需都在下行，使得庫存總量進一步在加大。一方麵是由於(yu) 3月份原本的“小陽春”沒來，市場需求進一步萎縮，從(cong) 而導致新一輪降價(jia) ，市場觀望氣氛更濃。另一方麵是盡管去年以來二手房交易在回升，但回升的數量趕不上掛牌賣房的數量，各地二手房掛牌量都在創新高，進一步導致沒人買(mai) 新房了。

　　中央財經大學管理科學與(yu) 工程學院教授易成棟分析稱：“目前市場上出現了剛性需求，有買(mai) 房的願望，但是因為(wei) 銷量和價(jia) 格在下降，所以還在繼續觀望。隨著交易量和價(jia) 格的下行，開發商也會(hui) 出現資金鏈困難。市場就出現了一個(ge) 向下緊縮的循環，這個(ge) 時候就需要政府采取一些政策，打破這個(ge) 循環，讓市場走向平穩健康。”

　　而記者從(cong) 易居研究院等市場機構拿到的統計數據也顯示，當前庫存很高的矛盾點並不在於(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 供應了太多房源，而是在於(yu) 庫存消化能力一直處於(yu) 低位，即銷售不振。據易居研究院統計，全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為(wei) 25.3個(ge) 月，而新建商品住宅的合理銷售周期應為(wei) 12—14個(ge) 月。

　　近期，多個(ge) 城市或地區已經出台“以購代建”相關(guan) 政策，鼓勵收購存量房用於(yu) 保障房。

　　從(cong) 目前各地的政策來看，“以購代建”主要有兩(liang) 個(ge) 目標：一是加快存量商品房去庫存，二是助力保交樓和房地產(chan) 融資協調機製“白名單”的建立，以緩解房地產(chan) 企業(ye) 資金方麵的困局。

　　首都經濟貿易大學城市經濟與(yu) 公共管理學院教授趙秀池分析稱：“因此收購存量商品房作為(wei) 保障房，使開發商的商品房能夠順利實現其價(jia) 值，另一方麵增加了保障房供給，滿足了更多被保家庭的需要，促進了商品房與(yu) 保障房雙輪驅動、雙軌運行的房地產(chan) 市場平穩健康發展。”

　　專(zhuan) 家表示，近期有關(guan) “以購代建”政策的實施，下一步無疑會(hui) 給市場帶來一定的正麵效應。在各地具體(ti) 執行的過程中，關(guan) 於(yu) 資金來源的可持續性，以及這些收儲(chu) 商品房的運營管理能力，都是考驗政策未來效果的關(guan) 鍵。

　　中央財經大學管理科學與(yu) 工程學院教授易成棟表示，這個(ge) 政策要注意到中國的地方差異非常大，不同城市有不同的情況，因城施策還是很有必要的。