焦點訪談：因城施策穩樓市

　　最近一段時間，房地產(chan) 政策和市場走向備受關(guan) 注。近日，樓市迎來諸多利好，多項重磅政策同時出爐，包括購房首付比例下調、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限、將設立保障性住房再貸款等。新一輪重磅“組合拳”從(cong) 供需兩(liang) 側(ce) 雙管齊下，釋放積極信號。隨後，全國各地相繼推出了落地細則，多地還出台了取消限購、“以舊換新”等一係列調整優(you) 化房地產(chan) 政策措施，那麽(me) 市場反應如何呢？房地產(chan) 未來又將如何更好健康發展呢？

　　近期房地產(chan) 重磅政策密集出台，記者多方采訪了解到，目前已有多地積極響應跟進。

　　天津從(cong) 今天開始執行新的差別化住房信貸政策，首套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款最低首付款比例調整為(wei) 不低於(yu) 15%，二套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款最低首付款比例調整為(wei) 不低於(yu) 25%。取消首套住房和二套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率政策下限。

　　廣州市政府5月28日發布通知，進一步優(you) 化調整房地產(chan) 政策措施，調節住宅用地供應，調整限購區域購房資格認定，並優(you) 化信貸政策等。該通知自5月29日起施行。

　　同日優(you) 化房地產(chan) 調控政策的還有深圳，從(cong) 5月29日起，深圳市下調個(ge) 人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

　　而在此前一天5月27日，上海出台九條新措施以更好滿足居民多元化居住需求，包括進一步優(you) 化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(you) 化住房信貸政策等。

　　自5月中旬以來，全國層麵統一部署，地方層麵“因城施策”，多項房地產(chan) 支持政策相繼出台。5月22日，湖北省多部門聯合印發《關(guan) 於(yu) 進一步促進房地產(chan) 市場平穩健康發展的若幹措施》，從(cong) 取消購房限製、降低購房門檻、加大金融支持等方麵釋放利好。比如將首套住房最低首付比例從(cong) 不低於(yu) 20%調整為(wei) 不低於(yu) 15%，二套住房最低首付比例從(cong) 不低於(yu) 30%調整為(wei) 不低於(yu) 25%。

　　在武漢市洪山區一家售樓部，有不少購房者正在谘詢購房事宜。目前，湖北多地已經調降房貸利率。在湖北武漢，首套房和二套房的貸款利率分別降到了3.25%和3.35%。

　　多地根據實際情況靈活調整，跟進降低首付比例、取消房貸利率下限。新政出台後，不少地區已出現市場回溫態勢，其中看房量、成交量等均有增長。

　　購房者的需求不一樣，有的是剛需，有的則是改善性需求，對於(yu) 需要賣房騰轉資金的購房者，舊房暫時賣不出去，新房想買(mai) 買(mai) 不了，怎麽(me) 辦？部分地區還在推行住房“以舊換新”。據不完全統計，全國已有超70城推出商品房“以舊換新”。

　　4月27日，南京安居建設集團發布關(guan) 於(yu) 開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，首批試點限額2000套。按規則，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jia) 不高於(yu) 所購新建商品住房總價(jia) 的80%。近日，南京市存量住房“以舊換新”首批52組確認成交。目前，相關(guan) 評估工作正在有序開展，首批次100套房源線下驗房、評估結果出具等工作已經完成。預計6月上旬能夠基本完成房源的現場查驗。

　　南京房地產(chan) 業(ye) 協會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長張輝：“我覺得這次政策盤活和激活了存量房產(chan) 和增量房源兩(liang) 大類的房產(chan) ，滿足了剛性需求、改善性需求兩(liang) 大類的購房需求。”

　　除了購房首付比例下調、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限，在此次多項重磅政策當中，我們(men) 看到還有一項，就是商品房庫存較多城市可以需定購，酌情以合理價(jia) 格收購部分商品房用作保障性住房，也就是“以購代建”。近期，多個(ge) 城市或地區已經出台“以購代建”相關(guan) 政策，鼓勵收購存量房用於(yu) 保障房。從(cong) 目前各地的政策來看，“以購代建”主要有兩(liang) 個(ge) 目標：一是加快存量商品房去庫存，二是助力保交樓和房地產(chan) 融資協調機製“白名單”的建立，以緩解房地產(chan) 企業(ye) 資金方麵的困局。

　　不僅(jin) 消化存量，也要優(you) 化增量。在一些地方發布的政策中還強化了一個(ge) 內(nei) 容——“好房子”。比如杭州市發布的《關(guan) 於(yu) 優(you) 化調整房地產(chan) 市場調控政策的通知》，強調要“更好滿足人民群眾(zhong) 對“好房子”的多元化需求”。《合肥市關(guan) 於(yu) 進一步調整優(you) 化房地產(chan) 政策措施的通知》強調，要“加大改善性住房供給”。

　　重慶大學城鄉(xiang) 建設與(yu) 發展研究院（智庫）負責人、教授劉貴文：“我們(men) 要順應房地產(chan) 市場供求關(guan) 係的重大變化，過去的模式當中，房地產(chan) 典型的特征是三高：高杠杆、高周轉、高負債(zhai) ，對房子本身的居住屬性關(guan) 注度不夠。按照新模式的要求，讓行業(ye) 回歸到正常的狀態，簡單說開發的產(chan) 品要更加關(guan) 注居住的品質本身。”

　　第七次全國人口普查統計數據顯示，2020年我國住房總麵積超過500億(yi) 平方米。在可觀的總量麵前，房地產(chan) 市場供需關(guan) 係正在發生深刻變化，盡管全國城鎮新增住房需求量仍有較大潛力，但需求結構和空間分布發生改變，居住品質、教育、生活便利性等需求上升。

　　清華大學房地產(chan) 研究所所長劉洪玉：“好房子目前是政府、企業(ye) 、個(ge) 人、居民家庭都非常關(guan) 注的話題，因為(wei) 人們(men) 的生活水平在不斷提高，有很多新的需求，經濟發展就是要圍繞著滿足這些需求去做事情。”

　　當人民需求從(cong) “有沒有”上升到“好不好”，這對於(yu) 房地產(chan) 發展來說無疑是挑戰與(yu) 機遇並存。建築業(ye) 是房地產(chan) 產(chan) 品的生產(chan) 行業(ye) ，建造水平的提升也是推動房地產(chan) 行業(ye) 健康發展的關(guan) 鍵工作。

　　在湖北一家工廠，標準化施工構件由工廠生產(chan) 交付後，再由高空造樓機像拚積木一樣，將它們(men) 快速精準吊裝。這樣裝配式一體(ti) 化的施工方式，能讓單棟樓的總工期節約近兩(liang) 個(ge) 月。

　　裝配式建築把傳(chuan) 統建造方式中的大量現場作業(ye) 工作轉移到工廠進行，再到現場進行搭建，相對於(yu) 傳(chuan) 統建造方式，更高效、更綠色。近年來，越來越多的企業(ye) 采用裝配式建築等新型建造方式，著力提升智能建造水平。專(zhuan) 家表示，這也意味著房地產(chan) 業(ye) 未來不僅(jin) 比拚“地塊”，更強調比拚“質量”“科技”。

　　房子不僅(jin) 要建造好，還要運維好，要為(wei) 房屋提供建築全生命周期的安全保障。目前，城鎮房屋體(ti) 檢、房屋“養(yang) 老金”、房屋保險三項製度試點工作正在加快推進。

　　浙江工業(ye) 大學中國住房和房地產(chan) 研究院院長虞曉芬：“居民在購房時，跟開發商一起交了房屋維修金，這個(ge) 資金的量十分有限，所以國家提出要建立房屋“養(yang) 老金”製度，多方麵籌措房屋維修基金，建立房屋體(ti) 檢保險製度，能及時發現問題，對發現的問題能得到及時解決(jue) 。”

　　一些省市也在因地製宜進行著探索。近日，重慶首筆公有房屋安全保險賠款支付到位，用於(yu) 外牆排危和修複。在2023年6月，重慶市住房和城鄉(xiang) 建委所屬公房處為(wei) 所管轄的公有房屋向保險公司投保，這也是重慶市首單房屋安全綜合保險。

　　重慶市住房和城鄉(xiang) 建設委員會(hui) 公房處處長楊傑：“保險的創新是以前是在事後，現在推到了事中跟事前。目前，保險公司一旦投保，會(hui) 組織專(zhuan) 業(ye) 機構跟管房單位一起進行房屋體(ti) 檢，摸清底數，其次，會(hui) 在保險過程當中，對存在安全隱患的房屋采取一些監測設備，進行過程的智能化監控，可以及時發現問題及時處理。”

　　未來，房屋體(ti) 檢、“養(yang) 老金”、保險三項製度，也將為(wei) 房屋提供全生命周期安全保障。消化存量房產(chan) 和優(you) 化增量住房，不僅(jin) 為(wei) 了滿足人民群眾(zhong) 對優(you) 質住房的新期待，也為(wei) 了促進房地產(chan) 高質量發展。

　　劉貴文：“通過科技賦能、品質提升、完善配套，讓老百姓的居住體(ti) 驗越來越好，房地產(chan) 業(ye) 作為(wei) 一個(ge) 影響深遠的行業(ye) ，它對相關(guan) 行業(ye) 的帶動作用非常明顯。現在房地產(chan) 產(chan) 品在不斷迭代升級，無疑也會(hui) 帶動或者推動相關(guan) 產(chan) 業(ye) 不斷發展，這是非常利好的方向。”

　　我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係正在發生重大變化，但人民群眾(zhong) 對優(you) 質住房的期待始終未變。提振市場信心，形成新的良性供需循環，是當務之急。新一輪房地產(chan) 政策調整力度不小，政策取向也是一貫的，就是持續加大支持剛性和改善性住房需求力度、穩定房地產(chan) 市場。房地產(chan) 市場產(chan) 業(ye) 鏈長，涉及諸多領域，放眼長遠，從(cong) 供需兩(liang) 端綜合施策，才能滿足人們(men) 對優(you) 質住房的新期待，相關(guan) 企業(ye) 才會(hui) 更強壯更有韌性，才能構建房地產(chan) 發展新模式，促進房地產(chan) 高質量發展。