近期，隨著多地出台“認房不認貸”、統一最低首付比例、調整房貸利率下限、降低存量房貸利率等房地產(chan) 利好政策，南京、濟南、福州、鄭州等多個(ge) 二線城市取消限購，廣州調整限購實施區域範圍，上海降低臨(lin) 港新片區人才購房門檻等，房地產(chan) 調控政策鬆綁進入更為(wei) 全麵的階段。

　　從(cong) 多個(ge) 機構反饋情況看，政策落地後，消費者置業(ye) 意願、購房信心提升，賣一買(mai) 一置換需求帶動掛牌量增加，二手房價(jia) 格保持平穩，在房企去化壓力下，新房漲價(jia) 預期不明顯。

　　一線城市購房熱度提升

　　8月底，多部委聯合發文，明確了“認房不認貸”的認定標準，同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。8月30日，廣州、深圳率先落地執行首套房“認房不認貸”政策。9月1日，上海、北京全麵跟進執行，力度超預期。

　　“落實‘認房不認貸’後，房地產(chan) 市場成交明顯快速上揚又逐步回落。從(cong) 線上數據看，一線城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達到峰值，後續逐步回落，至9月10日又有所反彈，並穩定在高於(yu) 8月均值水平之上。”58安居客研究院院長張波表示，一線城市成交反彈，是由於(yu) 前期累積需求釋放，潛在購房人群心理狀態偏猶豫，隨著具體(ti) 政策落地，需求將快速釋放。

　　“北京、上海在9月第一個(ge) 周末成交量爆發後，第二個(ge) 周末成交量降低超50%。”中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 認為(wei) ，新政發布後的一周時間裏，北京二手房成交5000套左右，新建住宅累計成交3500套左右。

　　隨著需求釋放動能減弱，9月後兩(liang) 周成交量明顯下降。北京市住建委數據顯示，9月份，北京新建商品住宅簽約5891套，成交麵積67.96萬(wan) 平方米，環比分別增長42.9%和41.1%；二手商品住宅成交14262套，環比增長30.1%。

　　“上海新房交易市場處於(yu) 活躍和複蘇態勢，部分數據好於(yu) 預期。”易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進表示，目前，成交量明顯增加，買(mai) 房群體(ti) 主要是一些剛需購買(mai) 者。

　　中秋國慶長假期間，廣州推盤個(ge) 數達20個(ge) ，總推貨量較去年同期增加42%。廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為(wei) ，總體(ti) 來看，政策對廣州、深圳等地的影響沒有北京、上海大，但廣深地區新房樓盤的訪客和二手房帶看量有明顯增加。“除了常規促銷外，開發商推出了‘一口價(jia) ’房源，以此帶動買(mai) 房人氣。”李宇嘉說。

　　市場價(jia) 格保持基本平穩

　　新政落地後，二手房掛牌量上漲，一些新樓盤取消優(you) 惠政策，許多購房者擔憂是否會(hui) 導致新一輪房價(jia) 上漲？

　　“市場價(jia) 格基本平穩，二手房、新房都沒有出現明顯漲價(jia) 現象。”張大偉(wei) 表示，二手房房源掛牌量明顯增加，一部分是為(wei) 了賣一買(mai) 一享受較低首付，另一部分是期望價(jia) 格上漲變現，但目前成交量基本平穩。

　　嚴(yan) 躍進認為(wei) ，一些房企收回優(you) 惠折扣看似是在漲價(jia) ，其實是吸引購房者入市的一種營銷手段，從(cong) 供求關(guan) 係看，房價(jia) 上漲沒有必要也沒有市場基礎。特別是二手房掛牌量增加，有助於(yu) 減少二手房價(jia) 格炒作現象。“房企要珍惜當前的政策，主動在市場秩序穩定方麵做好相關(guan) 工作，確保房價(jia) 穩定和預期穩定。”嚴(yan) 躍進提醒。

　　“盡管政策全麵回歸常態，但並不會(hui) 帶來新一輪樓市反彈，主要因為(wei) 房地產(chan) 市場基本麵已今非昔比。”李宇嘉表示，現在，不管是房價(jia) 、居民杠杆率還是住房需求空間，都發生了改變。這次房地產(chan) 政策調整目的就是防風險、保穩定。

　　諸葛數據研究中心監測數據顯示，今年中秋國慶假期（9月29日至10月6日），重點10城新建商品住宅日均成交612套，較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%。但比往年同期的成交數據，今年日均成交量處於(yu) 近7年的次低位水平，較2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。

　　“‘雙節’期間一些城市樓市成交量回升，但成交端仍具備較大上升空間，後續仍然需要利好政策持續加持。”諸葛數據研究中心高級分析師關(guan) 榮雪說，成交量回升有望帶動市場信心提振，疊加政策端寬鬆態勢延續，後續樓市複蘇值得期待。

　　用好政策工具和窗口期

　　據中原地產(chan) 統計，7月24日至8月底，全國房地產(chan) 政策進入密集發布期，累計調控超過200次。9月，各地累計發布房地產(chan) 調控政策高達175次。9月至10月是房屋交易較為(wei) 活躍時期，俗稱“金九銀十”，11月至12月是房地產(chan) 開發商衝(chong) 業(ye) 績的關(guan) 鍵期，後續幾個(ge) 月樓市的表現至關(guan) 重要。

　　“去年，由於(yu) 疫情影響導致基數較低，隨著各地因城施策，如果用好政策工具、把握好窗口期，有望實現全年樓市‘U形’走勢。”李宇嘉表示，量的穩定是防風險的前提，也是質提升的基礎，預計將有更多城市出台各類調控政策，不斷促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　張大偉(wei) 表示，對於(yu) 北京等一線城市來說，“認房不認貸”主要影響的是改善性住房需求，這部分需求經短期消化後，後續如果沒有其他政策利好，市場可能在10月後繼續調整。

　　中指研究院數據顯示，今年中秋國慶假期，35個(ge) 代表城市日均成交麵積較去年同期及2019年同期下降兩(liang) 成左右。整體(ti) 來看，國慶期間各地樓市表現不一，上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升，北京、深圳、成都、杭州樓市表現相對平穩，武漢、蘇州、天津等地在房交會(hui) 、新政顯效下，市場活躍度得到提升，但市場持續性仍需觀察，短期市場依然有壓力。

　　後續政策還有哪些優(you) 化空間？張波建議，可以進行“打補丁”式優(you) 化，例如調整普通住宅認定標準；降低房貸利率，尤其是降低首套房貸利率，減輕購房者月供壓力。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜建議，一線城市庫存壓力大的區域可以按照因區施策、一區一策原則，與(yu) 人口、人才等政策結合進行政策優(you) 化。“隨著政策進一步落實，核心城市房地產(chan) 市場有望逐漸企穩恢複，三四線城市房地產(chan) 市場預期漸穩，以價(jia) 換量或帶動需求釋放，全國房地產(chan) 市場也有望逐漸築底企穩，價(jia) 格整體(ti) 穩定，其中三四線城市短期內(nei) 價(jia) 格或延續下跌態勢。”陳文靜說。

　　“由於(yu) ‘金九’市場表現總體(ti) 不如預期，開發商緊抓‘黃金周’衝(chong) 刺四季度業(ye) 績，不少新盤上市、老盤加推吸引人氣，特價(jia) 房、折扣營銷等各類促銷策略也帶動人氣回升。預計10月總體(ti) 成交量比9月將有所提升。”張波說。 （本文來源：經濟日報 作者：中國經濟網記者 李 方）