城中村改造是超大、特大城市高質量發展亟待解決(jue) 的難題。住房城鄉(xiang) 建設部近日表示，超大、特大城市正積極穩步推進這項工作，通過拆除新建、整治提升以及拆整結合三類推進實施。專(zhuan) 家表示，這意味著本輪城中村改造不再是過去大拆大建的模式。

　　本輪城中村改造分三類推進實施

　　在專(zhuan) 家看來，拆除新建模式適合原有土地利用和建築形態、質量不符合城市規劃建設標準，通過拆建提高了土地利用效率、建築品質和產(chan) 業(ye) 生態。隻有資金可以平衡的、改造意願強烈的、安全消防隱患比較大的、產(chan) 權基礎清晰的，才會(hui) 實施拆除重建。不具備這些條件的，就要在守住安全底線的前提下，常態化地推進整治提升，或者做局部拆遷，為(wei) 公共服務補短板提供空間。

　　中央財經大學管理科學與(yu) 工程學院教授 易成棟：整治提升這種模式，實際上就是保留原有的土地利用和建築物形態，同時做一些點狀的基礎設施和公共服務，嵌進去，把整體(ti) 的環境治理水平，還有社會(hui) 管理提高。這種模式的優(you) 點就是成本相對而言比較低，周期比較短。

　　易成棟表示，第三種拆整結合方式，實際上是前兩(liang) 種模式的結合。保留適用部分，拆除不適用部分而後新建，這種改造的總體(ti) 成本適中。從(cong) 整體(ti) 看，超大特大城市城中村改造通過三類方式實施，意味著這項工作與(yu) 以前的“棚改”是不一樣的，是要解決(jue) 我國城市發展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務充分覆蓋城中村，讓村民和新市民年輕人徹底融入城市，享受均等化的公共服務，實現城鎮化、公共服務住房和產(chan) 業(ye) 的均衡發展。

　　中央財經大學管理科學與(yu) 工程學院教授 易成棟：城中村改造要因城施策、因地製宜，不同城市的情況差別可能比較大，還有不同的城中村，它的實際情況也會(hui) 有一些明顯的區別。對於(yu) 一些居住環境比較好、社會(hui) 治理管理比較好的城中村，適宜采取拆整結合、保留整治這些方式。城中村的改造，把我們(men) 城市的治理從(cong) 城市的區域推向了城中村，從(cong) 而使城市的治理水平更加完善。

　　依法征收 淨地出讓

　　保障村民合法權益

　　住房城鄉(xiang) 建設部近日的表態中明確提出，此次城中村改造要在法製的軌道上進行，堅持依法征收、淨地出讓、充分保障村民合法權益。

　　專(zhuan) 家表示，超大特大城市推進城中村改造，必須堅持先謀後動，先行做好征求村民意願、產(chan) 業(ye) 搬遷、人員妥善安置、曆史文化風貌保護、落實征收補償(chang) 安置資金等前期工作，把想法與(yu) 思路全部告訴老百姓，廣泛爭(zheng) 取老百姓支持，這樣可以最大限度地減少改造中的矛盾和阻力。因此，住房城鄉(xiang) 建設部此次表態中，明確要求要依法征收，就是要讓城市政府明確集體(ti) 土地上房屋征收補償(chang) 責任部門、征收補償(chang) 標準和程序等，並依法依規實行征收。

　　北京大學房地產(chan) 法研究中心主任 樓建波：依法征收最重要的目的是要去保護城中村裏麵已有的合法的權利，比如要征求村民的意願，在征收之前必須把征收補償(chang) 款先落實到位。另外在安排征收以後，建設的時候，要求必須把安置房建設放到首要的位置。

　　而提出淨地出讓的要求，在樓建波看來，在城中村改造過程中，堅持淨地出讓的核心就是充分保障村民權益。

　　北京大學房地產(chan) 法研究中心主任 樓建波：淨地出讓最主要的要求，就是政府拿來出讓的土地必須是征收補償(chang) ，都已經做好了的地。因為(wei) 是淨地出讓，下一步推進的過程中，就不會(hui) 再受到這些問題的困擾了，而項目順利按期推進，對於(yu) 跟政府簽了安置協議的這些權利人來講，是一個(ge) 特別巨大的保障，因為(wei) 這個(ge) 就保證他們(men) 能夠按時住回到他們(men) 的安置房裏麵去。

　　堅持多渠道籌措改造資金

　　城中村改造需要大量資金，光靠政府財政投入是不夠的。住房城鄉(xiang) 建設部表示，要堅持多渠道籌措改造資金。

　　此次住房城鄉(xiang) 建設部明確提出，城中村改造既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會(hui) 資金，銀行業(ye) 金融機構將給予政策性和商業(ye) 性貸款支持，城市政府對城中村改造負主體(ti) 責任，統籌市域內(nei) 改造資金安排，做到改造資金市域內(nei) 綜合平衡、動態平衡。對於(yu) 整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與(yu) 村民、社會(hui) 力量改造資金共擔機製。在專(zhuan) 家看來，這裏麵提到的“統籌”和“平衡”，意味著如果能將城中村與(yu) 周邊其他國有土地整合起來改造，就能夠將碎片化的土地整合起來，從(cong) 而實現土地價(jia) 值最大化，實現資金平衡。

　　廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：城中村改造不僅(jin) 僅(jin) 是城中村本身的，而是城市政府如何把低效用地轉為(wei) 高效用地，獲得可持續土地出讓和財稅收入來源根本的契機。

　　而在資金方麵提出城市政府負主責，主要目的就是希望政府能夠在區域統籌，成片改造方麵能夠攻堅克難，做統一的部署和實施落地。此外，住房城鄉(xiang) 建設部近日還明確，城中村改造將與(yu) 保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建築規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。在專(zhuan) 家看來，通過實現規模化的統一改造、統一租賃，這對解決(jue) 外來人口、新市民等的居住問題創造了條件，有利於(yu) 進一步解決(jue) 超大特大城市“住房難”問題。

　　廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：我們(men) 會(hui) 引入租賃企業(ye) 來做規模化租賃，隻要納入保障性租賃住房，它的租金就要比片區內(nei) 同品質的租金要低。能夠把村民的低成本、區位優(you) 、體(ti) 驗感強的租賃模式保留下來。

　　創新改造模式

　　鼓勵和支持民間資本參與(yu)

　　在國務院發布的《關(guan) 於(yu) 在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》中明確提出，要充分發揮市場在資源配置中的決(jue) 定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與(yu) 。

　　專(zhuan) 家表示，此輪城中村改造強調引入多元化融資主體(ti) ，社會(hui) 資本將作為(wei) 重要主體(ti) ，財政資金發揮杠杆作用，參與(yu) 主體(ti) 將會(hui) 是城市更新經驗豐(feng) 富、資金較為(wei) 充裕的央國企、民間資本。

　　中國房地產(chan) 估價(jia) 師與(yu) 房地產(chan) 經紀人學會(hui) 會(hui) 長 柴強：市場的作用也是不可缺少的，改造相關(guan) 的項目，市場的需求、市場的定位，包括發揮社會(hui) 的力量，特別是怎麽(me) 調動民間資本的積極性，都需要市場作用有效發揮。

　　專(zhuan) 家表示，本輪城中村改造對參與(yu) 的市場主體(ti) ，提出了更高的要求，原有的大拆大建的傳(chuan) 統房地產(chan) 開發模式已不適合。

　　中國房地產(chan) 估價(jia) 師與(yu) 房地產(chan) 經紀人學會(hui) 會(hui) 長 柴強：充分發揮市場在資源配置中的決(jue) 定性的作用，我覺得城中村改造這一次更加突出。實施主體(ti) 、合作單位也要有積極性，各自發揮作用。

　　專(zhuan) 家表示，市場主體(ti) 相對靈活，能更有效、更敏感地抓住社會(hui) 需求和市場方向，因此將企業(ye) 納入科學改造的規劃中，可以充分激發其潛力，讓項目規劃更符合未來生活需求。下一步，為(wei) 了鼓勵和支持民間資本參與(yu) 城中村改造，各地政府應當提供更多的政策支持和優(you) 惠措施，還可以通過設立基金等方式，為(wei) 社會(hui) 資本參與(yu) 城中村改造提供更多的支持。

　　（總台央視記者 崔霞 楊瀟 譚振華 韓宇皓 陳傑雄）