本報記者 王麗(li) 新

　　房企“現金保衛戰”打響已逾一年，在這場戰役中，償(chang) 債(zhai) 能力高低成為(wei) 企業(ye) 能否存活下來的第一技能。

　　截至4月12日，據《證券日報》記者統計，已公布2021年財報的28家“千億(yi) 元俱樂(le) 部(按全口徑銷售額計)”上市房企(包括未經審計業(ye) 績)中，龍湖集團、旭輝控股、萬(wan) 科等8家房企的現金短債(zhai) 比例超過2倍，時代中國控股等15家該比例在1倍至2倍之間，富力地產(chan) 等5家則不足1倍。

　　不過，中國恒大、融創中國、世茂集團、陽光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業(ye) 、藍光發展、泰禾集團等“千億(yi) 元房企”尚未公布2021年年報。

　　若綜合考量“淨負債(zhai) 率”“現金短債(zhai) 比”及“剔除預收賬款後的資產(chan) 負債(zhai) 率”三道紅線指標來看，龍湖集團、華潤置地等16家為(wei) “綠檔”房企，綠城中國等8家為(wei) “黃檔”房企，建業(ye) 地產(chan) 為(wei) “橙檔”房企，富力地產(chan) 和祥生控股為(wei) “紅檔”房企，雅居樂(le) 集團待定。

　　淨負債(zhai) 率從(cong) 24%到153%不等

　　新增有息負債(zhai) 規模僅(jin) 407億(yi) 元

　　截至2021年年底，以上述28家房企為(wei) 樣本，其淨負債(zhai) 率從(cong) 24%到153%不等，這一指標與(yu) 去年持平及下降的房企有13家，占比近半，但符合“三道紅線”新規的淨負債(zhai) 率不超100%的房企有26家。

　　此外，上述28家房企總計有息負債(zhai) 規模為(wei) 30229億(yi) 元，同比增加407億(yi) 元(即新增有息負債(zhai) 規模為(wei) 407億(yi) 元)，同比增長1.4%。

　　從(cong) 這兩(liang) 個(ge) 角度看，2021年，在內(nei) 外部環境多重因素共同作用下，地產(chan) 行業(ye) 正在加速降負債(zhai) ，杠杆水平更趨向合理化。

　　談及原因，中指研究院企業(ye) 事業(ye) 部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，“一是‘三道紅線’提出以來，各房企開始采取諸多措施主動壓縮債(zhai) 務規模，控製債(zhai) 務增速，努力向合規方向靠攏；二是去年下半年開始，融資環境持續收緊，特別是海外債(zhai) 、信托紛紛避險，降低投資比例，導致資金供給大幅收縮；三是多家房企流動性出現問題，到期債(zhai) 務無法償(chang) 還，再融資渠道被迫關(guan) 閉。”

　　但新增有息負債(zhai) 增長率的降低，並不意味房企的安全係數提高。相比上述28家房企超過3萬(wan) 億(yi) 元的有息負債(zhai) 規模，其持有現金規模僅(jin) 為(wei) 14118億(yi) 元(其中包括不能動用的預售監管資金等)。

　　從(cong) 6倍到0.36倍

　　現金短債(zhai) 比存差距

　　從(cong) 持有現金規模變動幅度來看，龍湖集團、華潤置地、中國海外發展等8家同比增長超過8個(ge) 百分點，其餘(yu) 20家均同比下降，下降幅度從(cong) 1個(ge) 百分點到66個(ge) 百分點不等。更重要的是，從(cong) 現金短債(zhai) 比指數來看，安全係數最高者為(wei) 龍湖集團(6.11倍)，最低者為(wei) 富力地產(chan) (0.36倍)。

　　“公司一直主動管理債(zhai) 務，一年到期債(zhai) 務占比隻有不到8%，今年剛性到期還款144億(yi) 元，目前已經償(chang) 還74億(yi) 元。”在2021年業(ye) 績說明會(hui) 上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼向《證券日報》記者表示，即便把300多億(yi) 元的監管資金去掉，龍湖集團現金短債(zhai) 比仍達3.9倍，非常安全。

　　不管是經過審計還是未經審計的數據，從(cong) 目前公布數據的房企來看，現金短債(zhai) 比是以不受限製的現金為(wei) 計算口徑。即便如此，這一指數超過6倍的房企隻有龍湖集團，緊隨其後的是旭輝控股、萬(wan) 科以及中國海外發展，均在2.5倍至3倍之間。

　　“若疊加表外負債(zhai) 及受到限製的現金規模，‘千億(yi) 元房企’中不乏無法覆蓋短期債(zhai) 務者。當下企業(ye) 的現金短債(zhai) 缺口要比財報中公布的嚴(yan) 重。”一位房企財務條線人士對《證券日報》記者直言。例如，某“千億(yi) 元房企”的現金短債(zhai) 比為(wei) 1.46倍，若扣除受到限製的現金規模後，該數值則為(wei) 0.87倍。而這一現象並非個(ge) 例。

　　另以陽光城為(wei) 例，在今年2月17日晚間公告境外債(zhai) 1.7億(yi) 元利息支付違約後，公司在回複深交所關(guan) 注函時表示，截至2021年9月末，公司的貨幣資金271.80億(yi) 元，但截至2021年12月末，在手貨幣資金較年初大幅下降，致使實操中可靈活動用資金占賬麵資金比例不足1%，回籠至集團層麵難度極大，可自由動用貨幣資金基本枯竭。

　　此外，從(cong) 少數公布扣除受到限製現金規模後的房企來看，融信中國等多家房企的現金短債(zhai) 比均小於(yu) 1倍。

　　償(chang) 債(zhai) 壓力未減

　　回籠現金仍是第一要務

　　世聯研究的研報顯示，從(cong) 境內(nei) 外債(zhai) 合計來看，房地產(chan) 行業(ye) 的償(chang) 債(zhai) 高峰期在2021年，到期金額超1.22萬(wan) 億(yi) 元。2022年到期額略有下行，但依然高達9291億(yi) 元。

　　“當企業(ye) 觸碰到‘橙檔’‘紅檔’，可能陷入流動性危機的信號就已浮出水麵。” 諸葛找房數據研究中心分析師關(guan) 榮雪對《證券日報》記者表示，一是由於(yu) 前期擴張規模較大且速度較為(wei) 急促，借債(zhai) 規模不斷積累，為(wei) 後續經營埋下一定隱患；二是企業(ye) 發展戰略較偏離於(yu) 市場發展定位，加之外界環境變動，產(chan) 品去化受阻，資金回流規模下滑，進而導致可用資金對債(zhai) 務的覆蓋力度減弱。

　　“去年下半年銷售市場疲軟，為(wei) 保證項目順利交付，保障購房者利益，預售資金監管力度加強，房企可用資金減少。”劉水補充道，同時，去年下半年再融資渠道大幅收窄，房企需要動用自有資金償(chang) 還到期債(zhai) 務，進一步擠壓可動用資金空間，弱化現金保障能力。

　　劉水進一步表示，對於(yu) 麵臨(lin) 流動性風險的企業(ye) ，應抓住以下窗口期：一是並購融資窗口期，主動盤點整合資產(chan) ，積極與(yu) 擁有並購資金額度的企業(ye) 對接，通過處置資產(chan) 降低債(zhai) 務規模、回籠部分資金；二是銷售窗口期，當前多個(ge) 城市出台銷售利好政策，房企應抓住機會(hui) 加大銷售力度，通過銷售回款補充資金。此外，債(zhai) 務承壓較高的房企也要積極與(yu) 債(zhai) 權人溝通，展現償(chang) 債(zhai) 誠意，爭(zheng) 取延長債(zhai) 務期限，為(wei) 擴充資金回旋餘(yu) 地。

　　可以預見，2022年地產(chan) 馬拉鬆一點都不輕鬆，如果想堅持跑完，對過去的反思和檢討必不可少，但對未來的信心和毅力亦同樣珍貴，畢竟存量市場仍有更多商業(ye) 模式可探索。（證券日報）