“10分鍾，20億(yi) 元，356套房全部售罄。”今年上半年，整個(ge) 鄭州房產(chan) 圈的話題都離不開鄭東(dong) 新區神盤——華潤幸福裏，這個(ge) 樓盤的熱銷被視為(wei) 鄭州房地產(chan) 調控政策鬆綁後樓市重啟的代表。

　　作為(wei) 今年首個(ge) 鬆綁限購的省會(hui) 城市，同時又是二線城市的代表，鄭州無疑收獲了更多的目光。時至年中，距離鄭州政策鬆綁已有4個(ge) 多月，在這期間，鄭州樓市走勢如何成為(wei) 業(ye) 內(nei) 關(guan) 注的問題。

　　那麽(me) ，華潤幸福裏走紅是個(ge) 別現象還是預示著鄭州樓市真的熱了？在限購鬆綁後，鄭州樓市的真實現狀又是什麽(me) ？

　　新房成交麵積同比降五成，項目分化加劇

　　今年3月1日，鄭州發布《鄭州市人民政府辦公廳關(guan) 於(yu) 促進房地產(chan) 業(ye) 良性循環和健康發展的通知》，包含19條政策，後被業(ye) 內(nei) 稱為(wei) “鄭19條”。業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，這是全國自2016年調控收緊以來，首個(ge) 鬆綁“認房又認貸”的城市。

　　但是，“鄭19條”並沒有對鄭州新房市場起到立竿見影的效果。一方麵，今年上半年受到疫情反複的影響，鄭州遭遇了短暫的封城，對新房市場影響很大；另一方麵，部分房企遭遇資金鏈斷裂，導致鄭州出現大量停工和爛尾的樓盤，影響購房人購買(mai) 新房的積極性。

　　據米宅數據顯示，今年4月，位於(yu) 管城區的新城時光印象開盤，客戶到訪為(wei) 零組；位於(yu) 經開區的金沙湖高爾夫觀邸推出196套房源，僅(jin) 去化41套。

　　據中指研究院統計數據顯示，今年1-5月，鄭州主城區新房成交套數分別為(wei) 3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。在限購鬆綁後，4月的新房成交量有小幅增長，但是5月受到疫情影響又有所回落。

　　根據克而瑞數據，今年1-6月，鄭州新房成交麵積約469.19萬(wan) 平方米，成交均價(jia) 約12316元/平方米，而相比去年同期成交麵積下降約50%，規模減半。

　　對此，中指研究院河南公司總經理梁波濤表示：“‘鄭19條’出台後，整體(ti) 市場反響並未達到預期，今年上半年新房成交量與(yu) 成交價(jia) 均呈現下跌的態勢。”

　　時間轉折點出現在5月中下旬。隨著鄭州疫情得到控製，線下售樓部重新開放，再疊加利好政策的不斷累加和釋放，鄭州新房市場迎來了新一波行情，而華潤幸福裏也選擇在此時開盤，356套房在10分鍾內(nei) 全部售罄，勁銷20億(yi) 元。

　　據悉，華潤幸福裏的位置確實極佳，距離鄭州東(dong) 站約10分鍾車程，而鄭東(dong) 新區向來是鄭州房價(jia) 的高地，這裏匯聚著河南省主要的政府部門、有實力的金融機構和科技公司，購買(mai) 力也是全市第一。

　　更為(wei) 重要的是，華潤幸福裏的售價(jia) 在政府限價(jia) 之下，為(wei) 2.8萬(wan) 元/平方米-3.2萬(wan) 元/平方米，而附近同品類建業(ye) 天築的二手房售價(jia) 超過4萬(wan) 元/平方米。“一、二手房價(jia) 倒掛”無疑是華潤幸福裏熱銷的重要原因。

　　此外，新京報記者從(cong) 華潤幸福裏售樓部得知，開盤登記報名人數與(yu) 房源數量比約為(wei) 3：1，可謂是“三人搶一套房”。不僅(jin) 如此，華潤幸福裏在出售時額外綁定車位，車位售價(jia) 為(wei) 40萬(wan) 元/個(ge) ，開盤選房也是根據“購買(mai) 車位的數量”。

　　然而，並不是所有的樓盤都能得到熱銷。記者通過對比鄭州不同區域的多個(ge) 新盤得知，鄭州新房市場事實上存在著嚴(yan) 重的分化。地段好、品牌開發商加持的品質樓盤確實迎來了一波熱銷，開盤去化率較高，而位置相對偏遠、尤其是位於(yu) 三環外的新盤卻無人問津。

　　比如，今年6月，位於(yu) 金水區的萬(wan) 科古翠隱秀入市，去化率為(wei) 81%；位於(yu) 高新區的保利文化廣場的去化率為(wei) 60%；相比之下，位於(yu) 管城區的佳田未來新城去化率較低，為(wei) 14%；位於(yu) 東(dong) 三環的東(dong) 方宇億(yi) 萬(wan) 林府去化率僅(jin) 有2%。

　　58安居客房產(chan) 研究院張波表示：“目前，鄭州樓市依然難言樂(le) 觀。從(cong) 當下樓市政策來看，無論是需求側(ce) 還是供給側(ce) 的政策力度都不小，但從(cong) 政策麵傳(chuan) 導到市場麵還未能體(ti) 現。從(cong) 新房市場來看，購房人對於(yu) 市場信心不足，其中對於(yu) 項目延遲交房或爛尾的擔心影響新房交易較為(wei) 明顯，後期還需出台一些保交房相關(guan) 的政策，更大程度上給購房人的信心‘兜底’，才能更好拉動市場複蘇。”

　　二手房市場回暖，交易周期縮短

　　與(yu) 其擔心新房爛尾，還不如選擇二手房，更多的購房人轉向二手房市場。

　　租住在中原區的李女士告訴記者：“相比於(yu) 新房，我更偏向於(yu) 購買(mai) 二手房。一方麵，中原區新房太少了，沒什麽(me) 選擇空間；另一方麵，新房入住要等待較長的時間。我身邊有很多朋友，之前買(mai) 了新房，後來要麽(me) 停工了，要麽(me) 爛尾，所以還是買(mai) 二手房穩妥些。”

　　“從(cong) 去年到現在，我主要在看中原區核心地段的房源，比如錦藝、方圓經緯的二手房，房價(jia) 沒有明顯下降。近期，我發現可看的房源增多了，有不少新房源掛出來。”李女士說。

　　為(wei) 了解鄭州二手房市場的情況，記者聯係中原區二手房成交量最高的錦藝城附近中介門店。一位從(cong) 業(ye) 5年的資深中介人員告訴記者：“錦藝、錦繡、方圓經緯屬於(yu) 中原區比較核心的板塊，也是比較抗跌的板塊，二手房價(jia) 格在近兩(liang) 年並沒有明顯跌幅。

　　在政策放鬆後，尤其是鄭州取消了差額稅，這些板塊新掛出的房源明顯增多，可選的範圍增大，現在一套價(jia) 格適中的二手房差不多掛牌3個(ge) 月就可以賣掉，這個(ge) 周期是明顯縮短了。”

　　在支持剛需、改善型住房需求的政策中，差額稅的變動對於(yu) 二手房帶動比較大。自2015年1月1日開始，鄭州家庭非“滿五唯一”的住宅交易時，賣方要繳納差額稅費((官方指導總價(jia) -原發票總價(jia) )×20%)。在實際交易時，賣方的差額稅也往往由買(mai) 方承擔，這就導致很多未達到“滿五唯一”條件的房源流通性較差。

　　目前，二手房交易可以自由選擇按核稅價(jia) 的1%征收個(ge) 人所得稅和按差額20%的稅率征收個(ge) 人所得稅兩(liang) 種方式，也就是說鄭州已經取消了個(ge) 人所得稅必須采用差額計算的固定限製。

　　根據貝殼研究院統計數據顯示，今年3月、4月、5月、6月，鄭州二手房成交量分別環比增長105%、-26%、-35%、69%，二手房價(jia) 格指數分別環比增長-0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。由此來看，除了受到疫情反複影響的4月和5月外，3月和6月的二手房成交量有明顯的漲幅。

　　“鄭州二手房成交量有明顯的上漲態勢，整體(ti) 商品住宅市場依然處於(yu) 底部修複期。預計未來隨著經濟的好轉，鄭州房地產(chan) 市場將逐步脫離底部區間，市場銷售將逐漸回暖。”梁波濤如是說。

　　新京報記者 徐倩