滑雪大跳台、高聳入雲(yun) 的煙囪，冬奧會(hui) 將首鋼園工業(ye) 遺產(chan) 的新氣魄展現在世界麵前；而在不遠處的模式口則重現駝鈴古道往昔的商旅縱橫、人聲鼎沸。首鋼園、模式口作為(wei) 北京新晉“網紅打卡地”，其背景是北京城市從(cong) 增量發展向存量更新的轉型進程中，以減量換取高質量發展的城市更新縮影。

　　北京是全國第一個(ge) 減量發展的城市，也是第一批城市更新試點城市之一。在這輪城市更新中，既有大開大合的城市空間布局調整，又有繡花功夫的城市功能優(you) 化和精細治理，出現了以勁鬆模式為(wei) 代表的老舊小區改造、以首鋼園為(wei) 代表的工業(ye) 建築遺產(chan) 的蝶變、以菜市口西片區為(wei) 代表的老舊平房院落保護更新、以望京小街為(wei) 代表的傳(chuan) 統商圈向國際化轉型的實踐、以模式口為(wei) 代表的曆史文化街區重拾繁盛景象，在這些城市更新項目上凝結著眾(zhong) 多北京經驗。

　　然而，由於(yu) 北京城市更新類型多、數量大、類型複雜，在減量雙控發展要求下，存在物業(ye) 權利人更新意願不高，社會(hui) 資本投資動力不足等眾(zhong) 多“堵點”。在北京城市更新的大幕拉開之際，有必要抽絲(si) 剝繭尋求“不搞大拆大建”和“減量原則”下的更新模式。

　　城市“增量擴張”轉向“存量更新”

　　北京城市的發展正在由“增量擴張”轉向“存量更新”，城市更新由此進入發展快車道。

　　7月12日，在首屆北京城市更新論壇開幕式上，北京市副市長隋振江表示：“將城市更新作為(wei) 全市重點工作，堅持以北京城市總體(ti) 規劃為(wei) 統領，以推動新時代首都發展為(wei) 方向，努力探索適合首都特點的城市更新之路。”

　　根據5月18日北京發布的《北京市城市更新專(zhuan) 項規劃(北京市“十四五”時期城市更新規劃)》，北京結合減量背景和存量特點，確立了以街區為(wei) 單元、以存量建築為(wei) 主體(ti) 、以功能環境提升為(wei) 導向的更新工作思路，推進小規模、漸進式、可持續的更新。

　　“十四五”時期，北京市聚焦178個(ge) 城市更新重點街區，完成首都功能核心區平房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務，以及全市2000年底前建成需改造的1.6億(yi) 平方米老舊小區改造任務等。此外，北京將重點推動500萬(wan) 平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個(ge) 傳(chuan) 統商圈改造升級；有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產(chan) 業(ye) 園區“騰籠換鳥”等。

　　全聯房地產(chan) 商會(hui) 副會(hui) 長、城市更新分會(hui) 會(hui) 長、北京天鴻控股(集團)有限公司董事長柴誌坤表示，在國家“實施城市更新行動”大背景下，未來城市更新潛力巨大，如果能夠建立起創新的城市更新模式，將大有可為(wei) 。而城市更新是未來城市發展的最主要途徑，有很多機構都想參與(yu) 到城市更新中來。

　　7月12日，由12家單位共同發起，匯集了建築施工、規劃設計、谘詢管理等多領域的100餘(yu) 家成員單位的北京城市更新聯盟正式成立，將探索共建共享的北京城市更新模式。

　　回顧北京城市更新近年所走過的路徑，在首屆北京城市更新論壇開幕式上，北京市副市長隋振江表示，北京持續完善城市更新政策機製，成立工作專(zhuan) 班，加強統籌，編製行動計劃，製定專(zhuan) 項規劃，先後出台40餘(yu) 項配套措施，同時實施了一批特色鮮明、成效突出的重點項目。

　　“北京深入破解曆史街區更新難題，推動了共生院模式，探索退租換租新思路，先後啟動菜西地區、磚塔地區、鍾鼓樓周邊等14個(ge) 改造項目。在老舊小區改造中引入社會(hui) 資本，目前社會(hui) 資本參與(yu) 實施項目已達40個(ge) ，形成了勁鬆模式、首開經驗等成功案例。”隋振江提到，北京啟動實施危舊樓房的改造，在朝陽區、東(dong) 城區已經形成了成功的試點；同時，推動望京小街等一批傳(chuan) 統特色商圈改造的優(you) 秀案例；低效樓宇改造、老舊廠房和產(chan) 業(ye) 園區升級加速推進，首鋼園實現了冬奧會(hui) 的競賽場館與(yu) 工業(ye) 遺產(chan) 再利用城市更新的完美融合，低效產(chan) 業(ye) 園區騰籠換鳥的亦莊模式成為(wei) 了可複製、可推廣的經驗等等。

　　減量提質，嚴(yan) 禁大拆大建

　　“城市更新不隻是簡單的舊城舊區改造，而是由大規模增量建設轉為(wei) 存量提質改造和增量結構調整並重。實施城市更新行動，其內(nei) 涵是推動城市結構優(you) 化、功能完善和品質提升，轉變城市開發建設方式。”2021年，城市更新首次寫(xie) 入政府工作報告時，住房和城鄉(xiang) 建設部副部長黃豔公開表示。

　　不再大拆大建，是推進城市更新必須遵循的重要原則。2021年8月，住建部下發的《關(guan) 於(yu) 在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》提到，嚴(yan) 控大規模拆除、大規模增建，堅持“留改拆”並舉(ju) 、以保留利用提升為(wei) 主，並且給出明確指標，原則上最多拆20%。

　　今年5月，《北京市城市更新專(zhuan) 項規劃(北京市“十四五”時期城市更新規劃)》印發，明確“嚴(yan) 控大拆大建”。日前，《北京市城市更新條例(草案)》中也明確“嚴(yan) 格控製大規模拆除、增建”，既是對既往城市更新政策要求的遵循，也意在以地方法規的形式，為(wei) 北京劃出城市建設和發展的底線。

　　“模式口曆史文化街區項目一直秉承不搞大拆大建和減量的原則。”北京泰福恒投資發展有限公司模式口項目技術負責人常娜表示，在更新上，重點保留曆史街區肌理，整體(ti) 減量，做好街區修繕，推動模式口曆史文化街區重現繁華。

　　減量、提質、增綠同樣是西單更新場項目的改造基調。把原本四層的商業(ye) 變成了三層，為(wei) 的是增加土層厚度，種植更多的綠植，打造出1.12萬(wan) 平方米城市森林，從(cong) 而進一步提升西單商圈及長安街沿線的整體(ti) 城市界麵更新。

　　在首佳顧問谘詢(北京)集團有限公司首席分析師陳潔瓊看來，由於(yu) 北京城市更新是在人地雙減量、建築規模動態零新增的規劃背景下開展的，意味著北京的城市更新無法通過增加建築容量來實現各參與(yu) 方資金等利益的平衡，兼顧既要減量又要改善，需要探索更符合北京城市更新的方式和運營模式。

　　政府專(zhuan) 班，協調推進

　　目前，北京已逐步形成了包含老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區、老舊廠房、低效產(chan) 業(ye) 園區等多種類型的更新。

　　對此，陳潔瓊認為(wei) ，目前老舊小區改造可複製可推廣的案例當數勁鬆模式。其中，政府讓利和企業(ye) 微利是勁鬆模式成功的關(guan) 鍵點。勁鬆模式是將小區公共空間利用經營與(yu) 物業(ye) 服務打包，社會(hui) 資本通過投資改造，獲得小區公共空間和設施的經營權，提供物業(ye) 服務和增值服務。

　　勁鬆模式探索出實現“微利可持續”改造模式的可能性途徑，提供了老舊小區改造治理中的一個(ge) 樣本模式。勁鬆模式已列入《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》中，作為(wei) 老舊小區改造多方共擔籌資模式經驗推廣。

　　值得關(guan) 注的是，“工作專(zhuan) 班”出現在很多城市更新項目中，這一協作機製有力地推進了城市更新項目的開展。

　　據陳潔瓊介紹，早在2015年，北京市新首鋼辦作為(wei) 新首鋼高端產(chan) 業(ye) 綜合服務區發展建設領導小組的辦事機構正式成立，負責協調新首鋼地區開發建設和產(chan) 業(ye) 轉型發展工作，組織擬定相關(guan) 規劃、製度、方案等，督查落實領導小組會(hui) 議議定事項，承擔領導小組的日常工作。

　　同樣有著工作專(zhuan) 班支持的城市更新項目還有模式口。7月16日，石景山區委書(shu) 記常衛帶隊調研模式口曆史文化街區修繕改造及環境整治工作並召開現場推進會(hui) 時強調，要加快重點項目建設，做好重點院落騰退改造等工作。此外，常衛提出進一步夯實工作專(zhuan) 班，形成定期工作調度機製；建立重點項目工作台賬，及時協調解決(jue) 瓶頸製約，全力保障進度質量。

　　事實上，北京的城市更新環境相對特殊，政策約束性較強，比如，北京的很多房屋具有產(chan) 權複雜的特性，中央產(chan) 權與(yu) 地方產(chan) 權、公有產(chan) 權與(yu) 私有產(chan) 權等並存，還麵臨(lin) 產(chan) 權主體(ti) 缺失或不明等情況。在現實中，城市更新需要破解多個(ge) 政策堵點。

　　從(cong) 目前來看，“城市更新正處於(yu) 起步階段，長期、微利、可持續的盈利模式還需各參與(yu) 方在實踐中深入探索，而在盈利模式背後，更需關(guan) 注的是政企關(guan) 係的組合方式、政府的支持政策、方案設計的水平以及實施過程中多元利益關(guan) 係的統籌協調。”陳潔瓊如是說。

　　■ 趨勢

　　城市更新資產(chan) 加速國有化，運營呈現民營化

　　如何引導社會(hui) 資本參與(yu) 、如何有效發揮社會(hui) 資本的作用，一直是城市更新中亟待解決(jue) 的問題。

　　陳潔瓊表示，由於(yu) 城市更新項目往往具有業(ye) 態多、投資高、周期長、利潤低、服務對象情況複雜等特點，考驗企業(ye) 的規劃定位能力、資金運作能力、建設運營服務能力和綜合統籌協調能力等，要求企業(ye) 具備充足的可流動資產(chan) 以抵抗項目無法如期轉化對企業(ye) 現金流帶來的衝(chong) 擊。

　　另外，“在‘建築規模獎勵’無法突破的情況下，就要更加重視發揮政策集成和政策創新的手段解決(jue) 社會(hui) 資本參與(yu) 積極性不高、路徑不暢等問題。”陳潔瓊表示，在這個(ge) 過程中，既需要規劃上“剛彈結合”，釋放功能、產(chan) 權的能量，構建可行的收益回報機製；又需要配套“財稅金”政策，支撐社會(hui) 資本選擇匹配的投融資模式；還需要“政企民”多方協同，打通多元主體(ti) 參與(yu) 片區更新的政策路徑，吸引社會(hui) 資本參與(yu) 城市更新，建立政府、企業(ye) 、市民多元共建、共治、共享、共贏的參與(yu) 路徑。

　　中國城商聯城市更新產(chan) 業(ye) 發展聯席會(hui) 主任、中城沃土(北京)城市更新科技有限公司董事長黃璽慶也表示，目前城市更新如何引入社會(hui) 資本是一個(ge) 問題。城市更新不像房地產(chan) 開發，更多的是靠繡花式長期運營獲得收益，利潤低、回報周期長。因此，隻有在加強資產(chan) 流動性方麵進行創新，比如，在資產(chan) 的用途變通方麵進行創新，社會(hui) 資本才有進入城市更新領域的動力。

　　“當前市場呈現出一種資產(chan) 加速國有化，運營呈現民營化的趨勢，民營企業(ye) 的強運營能力是進入城市更新領域的機會(hui) 。比如，為(wei) 了資產(chan) 的保值增值，央企、國企會(hui) 把優(you) 質低效資產(chan) 拿出來，交給民營企業(ye) 通過運營創造更高的價(jia) 值，變成優(you) 質高效的資產(chan) ，這將是未來雙方合作的機會(hui) 。”黃璽慶這樣認為(wei) 。

　　■ 建議

　　建立城市更新係統成為(wei) 關(guan) 鍵

　　城市更新已經成為(wei) 城市建設者們(men) 共同思考的話題，對此，柴誌坤表示，目前城市更新開展中還麵臨(lin) 很多問題，可以歸納為(wei) ：不缺空間缺內(nei) 容、不缺資金缺渠道、不缺主體(ti) 缺模式、不缺項目缺平台。

　　“造成以上局麵的主要原因是城市更新業(ye) 務多元化特點，即目標多元化、內(nei) 容多元化、主體(ti) 多元化。再者，現有的管理流程大多適用於(yu) 新建，城市更新管理流程還需要進一步優(you) 化。另外，土地、財稅等政府資源的配置還有待完善；政府職能有待調整優(you) 化。”柴誌坤認為(wei) ，建立一個(ge) 新的城市更新係統，充分體(ti) 現地方平台在資源、規劃統籌方麵的優(you) 勢，把社會(hui) 各類型機構充分調動起來，是開展城市更新工作的關(guan) 鍵所在。

　　對此，陳潔瓊也表示，城市更新項目往往會(hui) 涉及公共職能和公共利益，涉及大量社區公眾(zhong) 的參與(yu) 和協商，項目更新過程中需要更頻繁地與(yu) 政府進行溝通和決(jue) 策。所以，無論是政府管理、公眾(zhong) 的參與(yu) 、社會(hui) 資本的投資，還是開發商的運營能力，各個(ge) 方麵都會(hui) 麵臨(lin) 一定的挑戰，都需要逐步摸索，然後形成一定的實踐模式，並兼顧新模式的可複製性與(yu) 可參考性。

　　“北京作為(wei) 千年古都、國家首都，曆史建築和具有保護價(jia) 值的老建築資源豐(feng) 富，城市更新注重曆史文化保護傳(chuan) 承，更新方式以保護性修繕、恢複性修建為(wei) 主，而且在更新後探尋其活化利用。”陳潔瓊如是稱。

　　而在黃璽慶看來，新階段的城市更新不僅(jin) 僅(jin) 是實體(ti) 空間的更新，更多的是內(nei) 容的更新，隻有空間裏的內(nei) 容更新了，才能起到拉動內(nei) 需、促進消費的作用，才能滿足人民群眾(zhong) 美好生活需求。

　　新京報記者 袁秀麗(li)