貨不對板縮水漏水減配問題層出不窮

　　買(mai) 精裝修房竟買(mai) 來一堆煩惱

　　本報見習(xi) 記者 張守坤

　　本報記者 韓丹東(dong)

　　去年10月，安徽合肥市民王丹(化名)，3年前購買(mai) 的新房交房了，但當她滿心歡喜地去收房時卻傻了眼：浴室的推拉門是壞的，廚房推拉門拉不動，不順滑；陽台隻有一個(ge) 簡單的圍欄，沒有裝修；屋內(nei) 沒有吊頂，隻有一圈簡單的石膏線；牆麵有裂痕，屋頂凹凸不平，3個(ge) 臥室的木地板都翹邊……

　　“精裝修的房子能不買(mai) 就別買(mai) ！”王丹告訴《法治日報》記者，以前想著買(mai) 精裝修的房子，可以省去裝修的麻煩，隻需要買(mai) 了家具家電就能拎包入住，現在看來真是太天真了，很多地方都要砸了重做，又裝了快半年才能入住。

　　記者調查發現，近年來，精裝修房屋質量問題時有發生，主要是貨不對板、縮水、漏水、減配等。在中國裁判文書(shu) 網，記者以“精裝修”和“質量問題”為(wei) 關(guan) 鍵詞進行檢索，相關(guan) 的民事案件超過1.4萬(wan) 件。

　　為(wei) 何精裝修房各種質量問題頻出？如何才能讓“買(mai) 房人苦精裝修質量問題久矣”的現象得到根治？對此，記者進行了調查采訪。

　　多地出台精裝政策

　　精裝修成市場主流

　　今年2月，江蘇常熟的吳笛(化名)兩(liang) 年前買(mai) 的新房交房了，但直到現在他還沒有入住新家。吳笛告訴記者，阻礙他入住的原因，主要是精裝修質量問題，此外還有裝修風格。

　　“近年來，市區的新房都是精裝修，毛坯房很難見到，但精裝的房子也有一些質量問題，需要修修補補。同時，裝成什麽(me) 樣都由開發商決(jue) 定，一個(ge) 小區內(nei) 的裝修風格都是“複製粘貼”，所以隻能盡量找些符合自己審美的房子，但即便是這樣，後續改裝起來也是一個(ge) 大工程。”吳笛說。

　　CRIC(中國房產(chan) 信息集團)數據顯示，2021年1月至2022年6月，其重點關(guan) 注的50家房企在一線城市精裝修率達到86%。

　　新開發的樓盤中，精裝修為(wei) 何越來越多？

　　近年來，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南等許多省市先後出台了“精裝政策”，不少城市要求未來大部分住宅交付應是全裝修。如上海要求從(cong) 2017年11起，凡出讓的本市新建商品房建設用地，全裝修住宅麵積占新建商品住宅麵積(三層及以下的低層住宅除外)的比例為(wei) ：外環線以內(nei) 的城區應達到100%。

　　據華東(dong) 政法大學教授焦豔鵬介紹，一些地方大力推廣精裝修主要是為(wei) 了公共利益，即房屋毛坯交付後業(ye) 主在裝修過程中有可能造成對小區其他業(ye) 主安寧權利的侵犯，或者出現建築施工安全、建築垃圾汙染環境等問題。

　　曾在某大型房地產(chan) 公司負責經營和法務工作的北京瀛和律師事務所律師吳春風認為(wei) ，推廣精裝修有法律依據及合理性。“建築業(ye) 的一大發展方向就是節能環保，精裝修房屋由開發商統一裝修，可以大量采用節能環保材料，同時也是為(wei) 了房屋主體(ti) 結構的安全考慮。在實踐中，有不少業(ye) 主的裝修相當野蠻，有的甚至為(wei) 了做鞋架把承重牆摳出一大塊。如果一棟樓有幾家進行這種野蠻的裝修，遇到地震或其他災害等後果不堪設想。”

　　開發商是否有權決(jue) 定將新樓盤都做成精裝房？消費者的選擇權是否會(hui) 因此受到損害？

　　吳春風說：“開發商作為(wei) 商品房的生產(chan) 者，有權利在不違反法律法規的前提下，按照自己的意願和有利於(yu) 自己的原則生產(chan) 產(chan) 品，因此開發商將新房做成毛坯交付或者精裝交付都可以，其中不存在‘強製’決(jue) 定問題。”

　　然而，讓不少人頭疼的是，原本準備“拎包入住”的精裝修房，與(yu) 交付前的樣板房相比，是買(mai) 家秀和賣家秀的差別。

　　精裝修標準不明晰

　　有開發商暗度陳倉(cang)

　　2019年9月，甘肅蘭(lan) 州的蘇女士在蘭(lan) 州市某小區全款購買(mai) 了一套精裝修期房，麵積106平方米，當時的房價(jia) 是每平方米6800元。

　　“這個(ge) 小區都是精裝修房，同期同樣地段的毛坯房是每平方米5800元左右。當時考慮的是，如果買(mai) 毛坯房裝修也得花不少錢，還不如買(mai) 精裝省心省力。”蘇女士說，今年7月1日交房後，她發現精裝修房存在窗戶關(guan) 不嚴(yan) ，水表壞了等問題。尤其是廁所和廚房的麵磚，很多是空的，鑲嵌得不實，磚體(ti) 破損，牆體(ti) 也不平整。

　　“說是精裝修，實際還不如簡裝，這兩(liang) 個(ge) 月我一直在聯係維修，但交房後開發商對我們(men) ‘冷淡’了許多，每次都說這周一定來修，但直到現在還有很多地方沒修好。”蘇女士說。

　　在購買(mai) 之前，蘇女士曾看過售樓處樣板間，“正是因為(wei) 對樣板間比較滿意才入的手”。

　　記者在調查中發現，像蘇女士這樣被樣板房吸引而選擇精裝修房屋的人不在少數。

　　根據《商品住宅裝修一次到位實施導則》要求，精裝修住宅指在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定麵全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。

　　但實踐中，由於(yu) 精裝修問題較多，“買(mai) 房人苦精裝修質量問題久矣”成為(wei) 越來越多購房人的心聲。記者發現，在社交軟件和電商平台，還有專(zhuan) 門做精裝修改裝和微改的博主和商家，“精裝修後再裝修”在裝修市場也較為(wei) 常見。

　　在天津市某房產(chan) 中介公司工作了9年的郝峰告訴記者，普通住宅市場上的裝修標準多在每平方米1000元至1500元之間，為(wei) 了追求舒適和更高的生活品質，一些定位較高的房源裝修標準在每平方米2000元以上。“有個(ge) 今年年底能夠交房的準現房，毛坯房每平方米均價(jia) 2.7萬(wan) 元，精裝每平方米均價(jia) 3萬(wan) 元，這算是比較高的精裝標準了。當然，再往上還有‘豪裝’，上不封頂。”郝峰說。

　　據CRIC對50家重點關(guan) 注房企2021年1月至2022年6月期間在22城的精裝修推盤情況來看，所有推盤項目裝修標準/成交均價(jia) 比值的均值水平在10%，即裝修標準占個(ge) 人買(mai) 房成本一成左右。

　　每平方米多收了這麽(me) 多裝修費用，為(wei) 何精裝修房屋的質量還得不到保障？

　　焦豔鵬認為(wei) ，出現上述問題的主要原因是，開發商和業(ye) 主在房屋買(mai) 賣合同中涉及精裝修標準約定不明確。

　　“商品房買(mai) 賣合同往往是格式合同，購房者幾乎不會(hui) 對合同內(nei) 容進行更改，開發商為(wei) 了給自己留下更多利潤空間，往往對上述精裝修標準隻作大致約定，為(wei) 其“暗度陳倉(cang) ”式的瑕疵履約提供了機會(hui) ，由此造成購房者在房屋交付後感覺裝修部分物無所值。”焦豔鵬說。

　　在華東(dong) 政法大學房地產(chan) 政策法律研究所所長楊勤法看來，由於(yu) 我國的精裝修房僅(jin) 是一種政策性規定及原則性要求，更無具體(ti) 的標準與(yu) 可供操作的規範，具體(ti) 要裝修到何種標準，由開發商決(jue) 定，很多開發商為(wei) 了逃避辦理預售許可的限價(jia) 規定，把漲價(jia) 部分算作裝修成本，這既規避了一手房限價(jia) ，也損害了消費者利益。

　　“對於(yu) 裝修房，許多開發商通過與(yu) 業(ye) 主簽訂裝修合同或在售房合同中補簽裝修條款，對裝修標準的內(nei) 容作出規定，一般做法是開發商裝修一個(ge) 樣板間，居室裝修質量會(hui) 體(ti) 現在樣板間上。”楊勤法說，根據《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定，房地產(chan) 開發企業(ye) 在銷售商品房時，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與(yu) 樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與(yu) 樣板房一致。因此，交付給購房者的裝修質量，不應低於(yu) 樣板間的質量水平。

　　“但因沒有規定裝修的最低成本，當開發商最後交付的裝修房與(yu) 裝修合同約定的標準或與(yu) 樣板間的裝修質量不一致時，業(ye) 主很難具體(ti) 說明本質差別，涉及裝修材料的環保、裝修的實際效果等，消費者不容易舉(ju) 證，維權難度大。”楊勤法說。

　　製訂完善驗收標準

　　解決(jue) 貨不對板問題

　　如何解決(jue) 精裝房貨不對板現象，讓業(ye) 主買(mai) 精裝房後真正省心省力？

　　“精裝修房是大勢所趨，因此有關(guan) 部門和開發商的當務之急是，多措並舉(ju) 努力消除消費者的擔憂和顧慮。”吳春風建議，住房和城鄉(xiang) 建設部門出台精裝修商品房管理辦法，製訂精裝修驗收標準，並將精裝修的驗收納入備案管理；市場監督管理部門、住房和城鄉(xiang) 建設部門完善《商品房買(mai) 賣合同》示範文本，要求開發商詳細列出“精裝修清單”，寫(xie) 明瓷磚、地板、電器開關(guan) 、整體(ti) 櫥櫃等主要部分的材料、品牌等內(nei) 容；開發商與(yu) 購房人針對精裝修部分簽訂詳細的補充協議，將購房人關(guan) 心的問題在補充協議裏約定清楚。

　　今年7月20日，江蘇省高級人民法院向社會(hui) 公布《全裝修商品房買(mai) 賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》，其中明確出賣人的銷售廣告、宣傳(chuan) 資料對裝修質量要求所作說明和允諾具體(ti) 確定，對商品房買(mai) 賣合同的訂立和價(jia) 格確定有重大影響的，應當視為(wei) 合同內(nei) 容。出賣人設置樣板房的，交付商品房的裝修質量應當與(yu) 樣板房的裝修質量相當。同時，對出現質量問題的減價(jia) 責任和減少多少價(jia) 款，明確了判定和計算方法。

　　楊勤法認為(wei) ，對於(yu) 利用精裝修房來逃避限價(jia) ，達到拆分房價(jia) ，收取房價(jia) 之外價(jia) 款，從(cong) 而規避政府限價(jia) 政策的行為(wei) ，監管部門應嚴(yan) 格查處。

　　“消費者在簽訂精裝修房合同時，對相關(guan) 條款要仔細閱讀、理解其中的含義(yi) ，該寫(xie) 入合同的條款不要遺漏。如果開發商與(yu) 業(ye) 主的精裝修合同或商品房預售合同的精裝修條款沒有約定具體(ti) 的裝修標準，僅(jin) 規定了裝修的報價(jia) ，房屋交付時，業(ye) 主對裝修的實際成本質疑的，開發商應該提供實際裝修成本的依據，沒有達到報價(jia) 標準，開發商應承擔相應責任。”楊勤法說。

　　在吳春風看來，維權的前提是有證據。作為(wei) 業(ye) 主首先要保存好商品房買(mai) 賣合同簽訂前後所有與(yu) 該房屋有關(guan) 的證據，其中開發商承諾但沒有寫(xie) 進合同裏的證據特別重要。比如，有的開發商會(hui) 通過沙盤模型、戶型圖、樣板間、微信公眾(zhong) 號等方式宣傳(chuan) 精裝修的效果，相關(guan) 材料要保留好；與(yu) 售樓代表的微信聊天記錄也不應該隨意刪除。

　　此外，如果精裝房入住一段時間後才發現問題，仍可以要求進行維護。《房屋建築工程質量保修辦法》第七條規定，裝修工程的最低保修期限為(wei) 二年。《建設工程質量管理條例》也有相同的規定。精裝修房屋裝修部分的保修期限應最低為(wei) 2年，房屋本身的部分則遵循相關(guan) 規定，如衛生間的防水為(wei) 5年。

　　“對於(yu) 保修的標準，法律法規中沒有具體(ti) 規定。但在實踐中，保修就是以解決(jue) 業(ye) 主的問題為(wei) 標準，我曾代理過一起牆體(ti) 發黴的案件，開發商希望在屋裏貼保溫層，這樣節省很多資金，還便於(yu) 施工，但業(ye) 主們(men) 不同意，最終整個(ge) 樓盤都在外麵貼了一層保溫材料。”吳春風說。

　　除了精裝修質量問題，二次收費問題也飽受詬病。

　　在某第三方投訴平台上，記者看到了針對蘭(lan) 州市某小區交房過程中出現違規收費涉嫌合同欺詐的集體(ti) 投訴。

　　蘇女士稱，在購買(mai) 該處精裝房屋和不存在二次裝修的情況下，物業(ye) 強製收取業(ye) 主每平方米6元的裝修垃圾清理費以及每平方米3.5元的裝修服務費，並且要先交一年物業(ye) 費，不交錢不讓業(ye) 主的大件物品進入小區，不交錢不給鑰匙。在跟銷售方和物業(ye) 協商多次，遲遲不見整改解決(jue) 方案。

　　接受采訪的專(zhuan) 家認為(wei) ，根據物業(ye) 管理條例規定，業(ye) 主需要裝修裝飾房屋的，應當告知物業(ye) 服務企業(ye) ，物業(ye) 服務企業(ye) 應當將房屋裝修裝飾中的禁止行為(wei) 和注意事項告知業(ye) 主。由此可見，在裝修房屋的過程中，物業(ye) 隻有告知的義(yi) 務，沒有收費的權利。

　　楊勤法說，根據相關(guan) 法律規定，物業(ye) 公司除收取物業(ye) 管理費及其他代收費用外，不能額外向業(ye) 主收取不存在的裝修垃圾清運費、裝修服務費等。對於(yu) 物業(ye) 及開發商的這類收費，業(ye) 主可以向相關(guan) 部門投訴，如果開發商以不交費就不給鑰匙相威脅，消費者可以要求開發商承擔沒有按時交付房屋的違約責任。