中新網9月21日電(中新財經記者 謝藝觀)買(mai) 房時遇到開發商變更項目、延期交付；裝修時稍有不慎就被套路；入住後又碰到物業(ye) 要求分攤公用費用……

　　商品房領域已成為(wei) 投訴“高發區”。今年上半年，全國消協組織共受理商品房投訴5787件，同比增長23.31%。

　　根據《“不公平格式條款”消費者認知及線索征集調查報告》，中消協邀請中消協律師團律師對消費者反映強烈的商品房買(mai) 賣、租賃、裝修、物業(ye) 等相關(guan) 領域不公平格式條款進行點評。

　　出售方不能履行義(yi) 務時完全免除己方定金責任

　　案例：在未簽署正式預售協議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，隻需退還定金而不必附加利息或賠償(chang) 。

　　點評意見：依照法律規定，收受定金的一方不履行合同約定的義(yi) 務時，除應當向支付方返還收到的定金外，還應向支付方賠償(chang) 定金數額相等的錢款，即雙倍返還定金。該格式條款的規定完全規避了經營者不履約所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律規定。

　　商品房買(mai) 賣合同與(yu) 廣告宣傳(chuan) 內(nei) 容不符時，將“宣傳(chuan) 視為(wei) 要約邀請”規避責任

　　案例：買(mai) 受人在簽訂本合同時，經現場查看、查閱相關(guan) 文件手續等方式已做全麵細致了解，出賣人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買(mai) 受人自願購買(mai) 該物業(ye) 。買(mai) 受人在現場看到的樣板房、宣傳(chuan) 資料、樓盤廣告等僅(jin) 作為(wei) 要約邀請，不作為(wei) 出賣人向買(mai) 受人交付房屋的合同依據，概以本合同內(nei) 容為(wei) 準。

　　點評意見：消費者在售樓處選購商品房時，開發商精心製作的銷售手冊(ce) 、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳(chuan) 資料會(hui) 對消費者的購買(mai) 決(jue) 策產(chan) 生重大影響，開發商在銷售廣告和宣傳(chuan) 資料中對商品房及其附屬設施作出說明和允諾，吸引消費者簽約購買(mai) 。根據法律規定，商業(ye) 廣告和宣傳(chuan) 的內(nei) 容符合要約條件的，構成要約，開發商無權單方在合同中規定廣告和宣傳(chuan) 資料等不構成合同內(nei) 容。當售房廣告和宣傳(chuan) 資料構成要約的，即使未寫(xie) 入合同，開發商也應履行相關(guan) 義(yi) 務，如未按約履行，則構成違約。

　　出賣人享有最終解釋權，免除己方責任

　　案例：出賣人在售房過程中向買(mai) 受人提供的圖紙、資料、宣傳(chuan) 廣告等，除有特別說明的外，均僅(jin) 供買(mai) 受人購房參考，不得視為(wei) 合同內(nei) 容條款，出賣人享有最終解釋權。

　　點評意見：格式條款應當公平確定雙方的權利和義(yi) 務，且在對格式條款有不同的理解時，應當作出不利於(yu) 提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任，排除或限製對方權利的，該條款無效。

　　擴大不可抗力適用範圍，為(wei) 延期交房免責

　　案例：因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買(mai) 受人使用的，出賣人不承擔違約責任。

　　點評意見：該條款屬於(yu) 對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。設計調整、氣候變化並非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經營者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。

　　房屋租賃期滿後，限製消費者與(yu) 房屋所有人直接交易

　　案例：自租賃期滿合同終止後三個(ge) 月內(nei) ，甲方(承租人)不得與(yu) 該房屋的產(chan) 權所有人自行成交，否則應向乙方(中介機構)交付月租金的200%作為(wei) 賠償(chang) 。

　　點評意見：消費者通過中介機構與(yu) 房屋所有人訂立租賃合同，對於(yu) 中介機構提供的訂立合同的機會(hui) 或提供的訂立合同的媒介服務，已依約支付報酬，中介機構的合同目的已經實現。租賃期限屆滿合同終止後，消費者有權自行與(yu) 房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同，不屬於(yu) 《民法典》第965條規定的利用中介機構提供的交易機會(hui) 或媒介服務，繞開中介機構直接訂立合同的情形，中介機構無權予以限製，更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償(chang) 損失。

　　裝修施工存在問題，將材料費轉嫁給消費者

　　案例：裝修施工期間屬於(yu) 甲方(消費者)購買(mai) 材料由乙方(裝修公司)施工的項目，如有因乙方施工造成質量問題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。

　　點評意見：在裝修過程中，因施工造成質量問題後，往往需要進行拆除部分或全部原裝修材料進行重新施工。拆除過程中，原裝修材料會(hui) 遭到部分或者全部損壞。消費者自購材料屬於(yu) 其自身財產(chan) ，因經營者施工質量不合格對消費者造成的損失應由經營者一並承擔。該條款減輕了經營者應承擔的責任，屬於(yu) 不公平格式條款。

　　違約金的設定標準過低，經營者的違約成本較小

　　案例：施工方違反合同約定出現工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費者支付違約金。

　　點評意見：違約金的設定應以彌補實際損失為(wei) 原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補因無法及時入住導致的實際損失(如延長租賃期限、增加租賃成本等)，涉嫌排除消費者主張違約責任的權利，減輕經營者賠償(chang) 責任。

　　將預付款視為(wei) 定金或違約金，解除合同時不退款

　　案例一：甲方(消費者)除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預付款，乙方(經營者)不予退還；若由此對乙方造成損失的，甲方將承擔乙方所有損失。

　　案例二：甲方(消費者)如違約，甲方所交貨款將作為(wei) 違約金賠償(chang) 給乙方。

　　點評意見：預付款不是法律概念上的定金，合同條款中關(guan) 於(yu) 若消費者解除合同，已支付預付款不退的規定並不能適用“定金罰則”。經營者單方規定消費者解除合同時，不退已支付預付款或將所交貨款作為(wei) 違約金賠償(chang) 給經營者，屬於(yu) 加重消費者責任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔違約責任時，違約金不應超過合理數額。

　　物業(ye) 公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義(yi) 務的民事責任

　　案例：物業(ye) 服務企業(ye) 對本協議項下的車輛管理僅(jin) 指對車輛行駛、停放秩序的管理，並不承擔對車輛的保管義(yi) 務，物業(ye) 管理區域內(nei) 發生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產(chan) 損失，或人身傷(shang) 亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業(ye) 服務企業(ye) 不承擔責任。

　　點評意見：物業(ye) 服務企業(ye) 收取業(ye) 主的車位費，應盡法定或約定的合理管理義(yi) 務。該條款約定，物業(ye) 服務企業(ye) 對於(yu) 物業(ye) 管理區域內(nei) 發生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產(chan) 損失或人身傷(shang) 亡事件不承擔任何合理責任，屬於(yu) 物業(ye) 服務企業(ye) 免除自身責任和法定義(yi) 務。

　　在物業(ye) 管理費外要求業(ye) 主分攤公用費用

　　案例：物業(ye) 綜合服務費不包括景觀水係等公用能耗費用，景觀水係運行的水、電費按實際耗費進行分攤。

　　點評意見：物業(ye) 管理區域應當包括景觀等小區內(nei) 的公用設施和場地，因此，物業(ye) 管理區域內(nei) 的綠化養(yang) 護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業(ye) 管理服務費中列支，不應向業(ye) 主額外分攤。(完)