房企一直吐槽的預售資金監管過緊有了“好轉”的可能。11月14日，住建部、銀保監會(hui) 、央行等三部門聯合發布《關(guan) 於(yu) 商業(ye) 銀行出具保函置換預售監管資金有關(guan) 工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確允許商業(ye) 銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chan) 企業(ye) 信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決(jue) 策，與(yu) 優(you) 質房地產(chan) 企業(ye) 開展保函置換預售監管資金業(ye) 務，算是走出了“難得的一步”。但對於(yu) 《通知》中明確的“銀行與(yu) 房企保函置換預售資金比例不得超30%”部分業(ye) 內(nei) 人士仍存爭(zheng) 議：符合這一標準的企業(ye) 能有多少？在各地首付比例不一的情況下，30%的統一比例是否合適？此外，一部分房企直言，未來嚴(yan) 格按建設到達期放款、嚴(yan) 格監管置換金用途也是擺在住建、金融部門的兩(liang) 個(ge) 考題。

　　80%的首付與(yu) 30%的置換金

　　此次鬆綁預售資金置換，三部門設置了一係列定語：商業(ye) 銀行按市場化、法治化原則在充分評估房地產(chan) 企業(ye) 信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決(jue) 策，與(yu) 優(you) 質房地產(chan) 企業(ye) 開展保函置換預售監管資金業(ye) 務。

　　對於(yu) 上述一係列要求下的保函，中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 分析認為(wei) ，最近房地產(chan) 各種寬鬆政策越來越多，相比之前寬鬆的主要方向是傾(qing) 斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬鬆房企，穩定房企的現金流，政策開始救助房企的資金鏈，這種信號是好的。

　　但強調保函僅(jin) 可用於(yu) 置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內(nei) 資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於(yu) 監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內(nei) 資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內(nei) 資金始終不低於(yu) 項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chan) 企業(ye) 未向監管賬戶內(nei) 補足差額資金，保函金額不得調整。

　　對於(yu) 這一數據，易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進給記者算了筆賬，根據項目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guan) 係，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規模，這也意味著能為(wei) 房企增加“房屋銷售款×10%”的資金額度，其改善流動性的意義(yi) 是積極和顯著的。

　　但在房企端也有不同意見。

　　“全國30%一個(ge) 標準，這對於(yu) 像北京、上海這樣首付比例高的城市效果是很有限的。”某十強房企北京公司總裁直言，為(wei) 了保交付，目前全國大部分地區的預售資金都是收到首付+定金後，地方住建部門開網簽；給開發商放款則是按照建設的節點，分幾次發放。

　　“以北京為(wei) 例，現在市場基本都是改善入市，80%的首付跟全量也差不多。”上述總裁給記者算了筆賬，以一套1000萬(wan) 的房源為(wei) 例，按照目前的拿地與(yu) 限價(jia) 比例，其中地價(jia) 占比不會(hui) 低於(yu) 500萬(wan) ，如果是二套置換需求，800萬(wan) 首付款進入監管賬戶後，自己大概在最快拿地後6到8個(ge) 月才能夠分批取出這800萬(wan) ，如果算上融資成本，那麽(me) 實際上開發商這一套1000萬(wan) 房子的資金成本現在往往要超1500萬(wan) 。

　　“其實單平米建安成本即便是高標準住宅，5000元也足夠，但現在監管的範圍本身就超過了建安成本的範圍，這是貸款以外，導致流動性受限的首要原因。”

　　此前，旭輝集團總裁林衝(chong) 在對內(nei) 發布公開信的時候也提到，旭輝賬上盡管有300億(yi) 的現金，但可以提取的非常少，主要就是因為(wei) 預售資金監管。

　　張大偉(wei) 也坦言，隻允許30%的資金波動，而且必須是銀行擔保，所以符合的企業(ye) 數量不會(hui) 太多。預計大部分集中在央國企和少數民企。

　　不能用於(yu) 拿地

　　嚴(yan) 格的限製置換比例外，對於(yu) 置換資金的用途，三部門也同樣劃定了“紅線”：確保房企要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(you) 先用於(yu) 項目工程建設、償(chang) 還項目到期債(zhai) 務等，不得用於(yu) 購置土地、新增其他投資、償(chang) 還股東(dong) 借款等。房地產(chan) 企業(ye) 要按約定承擔監管賬戶內(nei) 的資金補足義(yi) 務，確保項目建設資金充足。

　　“此次被置換出來的預售資金，在使用方麵已有非常大的創新，通俗說‘可以蓋樓也可以還債(zhai) ’。”嚴(yan) 躍進指出，過去有些地方比較僵硬，隻限定為(wei) “蓋樓”。這也有助於(yu) 房企通過此類資金來更好地償(chang) 還債(zhai) 務，有助於(yu) 債(zhai) 務風險的更好化解。

　　但也有房企負責人指出，地方如何落實“到點即放款”、監管部分企業(ye) 置換用途，同樣是門考題。

　　“比如，北京在這一點做得就不錯，設定係統，觸發節點自動放貸，需要人工審核也明確周期，這對於(yu) 多一天就多好幾個(ge) 小目標利息的我們(men) 來說無疑是值得推廣的。”上述十強房企負責人呼籲。

　　監管評級4級及以下銀行不可

　　也不是所有銀行都能夠為(wei) 開發商提供保函。按照《通知》的標準，兩(liang) 大類銀行不得開展保函置換預售監管資金業(ye) 務，分別是：監管評級4級及以下或資產(chan) 規模低於(yu) 5000億(yi) 元的商業(ye) 銀行不得向作為(wei) 本銀行主要股東(dong) 、控股股東(dong) 或關(guan) 聯方的房地產(chan) 企業(ye) 出具保函置換預售監管資金。此外，企業(ye) 集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

　　根據央行此前披露的銀行業(ye) 金融機構評級結果，2021年四季度，境內(nei) 4398家銀行中，評級1、2、3級的銀行分別為(wei) 1家、44家、308家，換句話說，能夠為(wei) 開發商開具保函置換預售資金的，隻有這353家銀行。

　　據了解，央行評級每季度開展一次。評級等級劃分為(wei) 11級，分別為(wei) 1-10級和D級，級別數值越大表示機構風險越高。

　　“一般來說銀行的這個(ge) 分級前5級都是綠區，這一次保函的範圍沒有覆蓋全部綠區銀行，而是隻放到了前三級，說明監管還是很慎重的。”某總部在上海的20強房企融資部負責人直言，這個(ge) 門檻大概率一方麵考慮到了此前保交付的問題頻發，倒排查發現預售資金被挪用，部分銀行監管能力不足；另一方麵，包括盛京等城商行受到爆雷房企拖累出險也是監管部門將保函麵擴大的原因。

　　中指研究院指數事業(ye) 部市場研究總監陳文靜指出，《通知》對商業(ye) 銀行開具保函提出明確條件限製，評級低或資產(chan) 規模小的銀行不得開展業(ye) 務，不得給有關(guan) 聯的房地產(chan) 企業(ye) 出具保函等，同時明確商業(ye) 銀行要通過保證金、房地產(chan) 企業(ye) 反擔保以及其他增信措施，防範保函業(ye) 務風險。

　　北京商報記者 王寅浩