直麵青年租房的“難事兒(er) ”【——專(zhuan) 訪北京航空航天大學公共管理學院副教授聶晨】

　　編者按

　　近年來，青年租房問題備受社會(hui) 關(guan) 注。全國各地在建設青年發展型城市試點中，也都將解決(jue) 青年租房問題作為(wei) 重要工作之一。當前，租賃正成為(wei) 新一輪住房改革關(guan) 注的焦點。同時，青年已被界定為(wei) 住房困難群體(ti) 之一。2021年7月，國務院辦公廳發布《關(guan) 於(yu) 加快發展保障性租賃住房的意見》，文件明確提出，保障性租賃住房主要解決(jue) 符合條件的新市民、青年人等群體(ti) 的住房困難問題。

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　　2022年12月，在第十八屆中國青少年發展論壇上，長期研究住房保障領域的北京航空航天大學公共管理學院副教授、院長助理聶晨帶來了有關(guan) 青年租賃住房的最新研究。現階段青年租房難題有哪些？又該如何破解？近日，中青報·中青網記者就此專(zhuan) 訪了聶晨。

　　從(cong) 2007年起，在英國布裏斯托大學攻讀碩士和博士期間，聶晨就開始從(cong) 事國際住房比較和青年住房研究。2014年回國之後，他持續關(guan) 注中國青年買(mai) 房和租房問題。

　　2021年，聶晨承接了團中央重點課題《多元供給視角下大城市青年租房現狀調查及可行性對策研究》，通過問卷調查與(yu) 訪談等形式對北京地區青年租房問題進行深入研究。

　　租賃供給結構仍處失衡狀態

　　想要解決(jue) 青年租房難題，關(guan) 鍵在於(yu) 租賃供給是否充足。

　　通過調查，聶晨發現，總體(ti) 上看，青年租賃住房的多元供給趨勢已經初步形成。

　　“青年群體(ti) ，除了麵對傳(chuan) 統個(ge) 體(ti) 房東(dong) 外，還有長租公寓、政府或企業(ye) 籌集的公租房、宿舍床位以及城中村自建房和集租房等多種租賃選擇。”聶晨說，其中長租公寓發展迅速，占比已經超過20%，公共租賃住房(主要指青年向政府直接申請的公租房，以及單位和政府合作後，青年從(cong) 工作單位獲得的公租房——記者注)占比已經接近15%。

　　盡管如此，青年住房租賃供給結構仍處於(yu) 失衡狀態。調查顯示，私房出租依然占比近50%，加上長租公寓占比21.13%，“這意味著有超過70%的青年群體(ti) 主要靠市場渠道租到房子。”

　　“雖然公共力量和社會(hui) 力量一定程度上推進了租賃住房的多元化供給，但對舊有租賃結構影響最大的是發展速度快，且具有機構化、規模化、資本化特點的長租公寓。”聶晨告訴記者，這樣的供給結構給解決(jue) 青年租房問題也帶來新的挑戰。

　　他說，長租公寓規模更大、運行更為(wei) 複雜、資金更具風險性，這對政府調控與(yu) 監管提出更高要求；同時，麵對掌握更多房源、議價(jia) 能力更強的長租公寓機構，青年更容易處於(yu) 弱勢地位。

　　“不是說願意去市場上租房，是沒得選。”一位26歲在民營企業(ye) 工作的已婚男士向聶晨解釋，首先是買(mai) 不起房，“起碼現在買(mai) 不起”，其次對於(yu) 公租房，“政府(組織)的沒資格申請，自己企業(ye) 沒有相關(guan) 資源，集租房更是沒聽說過。”

　　“部分青年‘夾心層’現象明顯，因此隻能把市場渠道作為(wei) 次優(you) 選擇。”聶晨告訴記者。

　　租賃住房被視為(wei) 在當前階段，能較快且以較低成本滿足大城市青年群體(ti) 基本住房需求的重要手段，但現實狀況距青年理想、穩定、長期的租房目標仍有很長距離。

　　雖然青年群體(ti) 對所租住住房總體(ti) 滿意度較高，但在聶晨的調查中，有超過60%的青年群體(ti) 認為(wei) 租金負擔較重。其中，居住在私人租賃商品房和長租公寓中的青年認為(wei) 租金負擔重的比例分別高達75.54%和66.67%。

　　聶晨分析，由租賃供給結構失衡導致的部分房源價(jia) 格漲幅大，房型不合理，房源本身質量、租期、所在區位、周邊配套等不理想都加劇了優(you) 質房源價(jia) 格高、青年租房負擔重的現實。

　　據了解，根據歐洲標準，當家庭支付住房相關(guan) 開支超過家庭可支配收入的40%以上時，則被界定為(wei) 衡量住房貧困標準之一的“住房負擔過重(overburden)”，住房負擔已嚴(yan) 重威脅家庭日常生活和個(ge) 體(ti) 發展。調查發現，由於(yu) 當下不少青年都采用季付甚至半年付的方式支付房租，導致有超過15%的租賃青年“住房負擔過重”。

　　“租得起”與(yu) “租得到”

　　在聶晨看來，為(wei) 達到青年租房理想狀態，需要逐步解決(jue) 各種現實需求，其中排在首位的就是讓青年“租得起”“租得到”。

　　聶晨認為(wei) ，滿足青年租房的這兩(liang) 方麵基礎需要，可以從(cong) 降低租金和增加支付能力兩(liang) 方麵入手。

　　在降低租金方麵，要繼續增加公共部門的租住房供給，與(yu) 市場渠道形成有效競爭(zheng) ，同時鼓勵政府直接供給符合青年需要的數量多、戶型小、租金低、租期靈活的房源。

　　“當前不少城市都推出了青年驛站，外地青年能在這裏短期過渡，這不僅(jin) 緩解了青年租房焦慮，還在一定程度上有益於(yu) 穩定租房市場。”聶晨評價(jia) 說。

　　為(wei) 降低租金，還需要促進政府與(yu) 市場的合作，借鑒“躉租”模式(通過從(cong) 農(nong) 民手中長期租賃富餘(yu) 的定向安置房，將這些房源納入公租房中——記者注)通過政府統一籌集市場上各類閑置房源增加供給。

　　聶晨在調研中發現，北京市海澱區就已經初步形成了包括新建、配建、收購、利用集體(ti) 土地建租賃房、躉租社會(hui) 存量住房等方式的多主體(ti) 供給保障住房，以及包括實物租賃和貨幣補貼在內(nei) 的“租補”一體(ti) 的多渠道租賃住房保障體(ti) 係，並且還成立了海澱區保障性住房發展有限公司，嚐試將保障住房的運營管理日益向著市場化、專(zhuan) 業(ye) 化、規範化方向推進。

　　調查還顯示，在租金支付周期上，有47.18%的青年群體(ti) 采用的是季付租金的方式；10.92%的青年一次性提前支付半年的租金，9.51%的青年一次性提前支付一年的租金。這樣的租金支付周期進一步加劇了青年群體(ti) 租金負擔。因此，聶晨建議要“調整租金支付周期，將提前半年、提前一季度支付租金，改為(wei) 按月份支付租金”。

　　在提升可支付能力方麵，聶晨建議，可以嚐試租金貨幣化保障代替公共住房實物供給。

　　“目前我國租房的貨幣支持(或者貨幣補貼)，一般以家庭為(wei) 單位，很少有專(zhuan) 門針對青年群體(ti) 的租賃貨幣補貼。”他說，目前在國外已經出現了依靠金融和稅收等優(you) 惠手段，專(zhuan) 門麵對青年群體(ti) 的貨幣補貼。

　　“以英國為(wei) 例，2015年，英國出台過‘幫助租房計劃’(Help to Rent scheme)，專(zhuan) 門針對18-30歲年齡段，既沒有自有住房，也沒有申請到保障房，但擁有穩定收入的青年。”

　　根據該計劃，滿足條件的英國青年可以獲得政府提供的一次性最高金額為(wei) 1500英鎊 (倫(lun) 敦地區為(wei) 2000英鎊)的低息貸款，以此支付租房必需的押金，和最初幾個(ge) 月的房租。

　　調查還顯示，青年租賃狀況隨婚育曆程、工作年限影響較大。因此，他建議，要以多種手段對婚育後的無房青年給予適度補貼，補貼額度可隨子女數量增長，隨工作年限延長精準下降。

　　“具體(ti) 形式可以是，增加家庭收入免稅額度、發放租房券、消費券、直接的租金補貼或者無息低息的小額租賃貸款等。”聶晨說。

　　此外，他還建議，政府要出麵搭建租賃網絡平台，讓青年群體(ti) 能直接租到私人房東(dong) 的房屋，減少中介費用。

　　聶晨還專(zhuan) 門提到，對那些“買(mai) 不起，租不到”的“夾心層”青年，要提供更多有效選擇。調查顯示，公共租賃住房覆蓋的青年群體(ti) 中72.5%屬於(yu) 公務員、事業(ye) 單位、國有企業(ye) 和集體(ti) 企業(ye) 的青年。因此，建議逐步降低甚至去除公共租賃住房的申請門檻，簡化申請流程，讓更多青年群體(ti) 能獲得與(yu) 公共住房相關(guan) 的社會(hui) 服務。

　　“大城市利用集體(ti) 土地建租賃住房(集租房)，也是增加租房供給、降低租金的一項政策創新。”聶晨說，一般采取村集體(ti) (村集體(ti) 作為(wei) 社會(hui) 力量)用城中村、城鄉(xiang) 接合部的集體(ti) 土地入股並分紅，相關(guan) 企業(ye) 負責運行，政府提供政策支持，金融機構提供貸款。

　　“作為(wei) 政策創新，有利於(yu) 從(cong) 頭開始，去探索和嚐試多種合作方式、運營方式、租賃方式，支持方式。”他說。

　　“租得好”與(yu) “租得久”

　　在青年租房實際中，提升青年租房幸福感的因素，還要幫助青年“租得好”與(yu) “租得久”。

　　“租得好”具體(ti) 來說，就是要幫助青年盡量實現“租得近”與(yu) “租得穩”。

　　圍繞通勤便利和職住平衡的現實需求，聶晨建議，針對當前存量公共住房周邊通勤便利差的問題，要通過增加周邊公共交通路線，陸續提升基礎設施建設，並引入多方參與(yu) ，以購買(mai) 社會(hui) 服務等方式，促進街道和企業(ye) 開通上下班高峰期專(zhuan) 線班車。

　　調查研究顯示，當前的租賃住房體(ti) 係中租賃的各個(ge) 環節仍然存在諸多不規範的問題，影響租賃關(guan) 係的穩定性。

　　因此，需要繼續規範租賃住房體(ti) 係運行，在市場租賃方麵，規範供給主體(ti) 與(yu) 中介機構的行為(wei) ，保護青年租賃群體(ti) 利益；在公共租賃住房方麵，也要進一步公開、明確和細化好公共租賃住房從(cong) 申請、選房、租住到退出的各個(ge) 環節，避免青年群體(ti) 的誤解。

　　“更重要的是，要關(guan) 注長租公寓對青年居住需求的契合性，加強長租公寓監管，控製其風險性。”聶晨說。

　　“想要滿足青年租房需求，還要考慮‘租得久’。”聶晨告訴記者，這就要求政府除了關(guan) 注硬件方麵外，還需要關(guan) 注軟件方麵，例如關(guan) 注和青年租賃群體(ti) 、租賃住房相關(guan) 的歸屬感，在公共服務均等化的前提下落實租住同權等問題，補齊實現落戶、子女就近入學、醫療衛生等公共配套服務方麵的不足，緩解青年對住房自有的焦慮。

　　理順“租與(yu) 購”

　　在調查研究中，聶晨發現，即使青年在租金降低、規範性和穩定性提高、對租賃供給主體(ti) 更加滿意的情況下，長期租房意願能夠提升，但當青年群體(ti) 將住房自有與(yu) 租賃住房進行對比時，租賃住房還是會(hui) 被置於(yu) 次級地位。

　　“租房錢是給別人，錢花了，屬於(yu) 消費，還房貸是給自己攢錢，是資產(chan) 建設，沒有可比性。”一位33歲在事業(ye) 單位工作的受訪者告訴聶晨。

　　聶晨認為(wei) ，“通過租賃解決(jue) 城市青年住房問題，不能隻關(guan) 注到租賃部門，也需要考慮住房自有體(ti) 係與(yu) 租賃體(ti) 係的相互建構的作用。”

　　他建議，在住房市場方麵要繼續堅持“房住不炒”的指導方針，避免住房價(jia) 格再次出現大幅上漲，進而導致青年住房自有群體(ti) 與(yu) 租賃群體(ti) 經濟上的不平等現象惡化。

　　“我們(men) 要構建和打造租賃體(ti) 係與(yu) 適度資產(chan) 建設之間的關(guan) 係，為(wei) 租住的青年群體(ti) 保留實現住房自有的合理期望。”聶晨說。

　　他建議，可以考慮借鑒發達國家相關(guan) 公共租賃住房向產(chan) 權住房轉化的成熟經驗，對長期租賃青年，可以將曆年所交租金部分或者全部轉為(wei) 購房款的一部分。

　　聶晨舉(ju) 例說，在英國，當租賃時間滿足一定期限後，租戶能夠以一定折扣價(jia) 格購買(mai) 所租房屋，並且政府規定，優(you) 惠政策購買(mai) 的房屋隻能用於(yu) 家庭自住，不得外租。在新加坡，公租房出售後的規定時間內(nei) 不得再次出售，並且租戶隻能將公租房轉售相關(guan) 公共部門。

　　“這些措施都有助於(yu) 避免租賃住房向產(chan) 權住房轉移過程中出現尋租現象，限製租賃出口的盈利機會(hui) ，利於(yu) 理清租與(yu) 購的關(guan) 係。”聶晨說。

　　在他看來，真正解決(jue) 青年租房問題，要努力讓社會(hui) 各界樹立青年優(you) 先發展觀念，不僅(jin) 推進租金住房的供給多元化，也要促進租金住房供給的精準化和管理的高質量化。

　　中青報·中青網記者 楊寶光

　　《中國青年報》2023年02月23日 06 版