輕重結合，逆境中固本拓新

　　頭部房企持有物業(ye) 運營收入占比明顯提升，商業(ye) 地產(chan) 呈現“強者恒強”

　　新京報記者梳理2022年企業(ye) 年報發現，與(yu) 地產(chan) 開發帶來的銷售收入相比，持有物業(ye) 運營收入盡管在規模上有所不及，但勝在穩定性更強，受到外部環境、行業(ye) 周期的影響相對較小。不少企業(ye) 商業(ye) 板塊的業(ye) 績貢獻比重逐步提高，由此構建企業(ye) 第二增長曲線發力點。

　　展望未來，隨著商業(ye) 不動產(chan) 首次被納入REITs(不動產(chan) 投資信托基金)試點，給商業(ye) 地產(chan) 帶來了更多想象空間。

　　頭部企業(ye) 商業(ye) 板塊營收整體(ti) 保持增長態勢

　　根據中指研究院發布的《2023年中國商業(ye) 地產(chan) 百強企業(ye) 研究報告》顯示，2022年，商辦市場供需兩(liang) 端均走弱，商業(ye) 地產(chan) 百強企業(ye) 經營性物業(ye) 持有及運營麵積增速明顯放緩；另一方麵，實體(ti) 商業(ye) 客流下降，商業(ye) 項目營業(ye) 額普遍下滑，商業(ye) 地產(chan) 企業(ye) 收入承壓，疊加央企、國企為(wei) 商戶減免租金，商業(ye) 地產(chan) 百強企業(ye) 租金收入增速回落。不過，麵對挑戰，頭部企業(ye) 在逆境中固本拓新，夯實經營能力，穩定項目運營。

　　另據億(yi) 翰智庫統計數據顯示，2022年，持有物業(ye) 運營收入TOP20房企中，共有65%的企業(ye) 出現運營收入負增長。不過，剔除減租影響後，TOP20房企持有物業(ye) 經營收入保持穩定或略有增長。

　　具體(ti) 來看，2022年，華潤置地投資物業(ye) (包括酒店經營)實現營業(ye) 收入170.2億(yi) 元，同比下降2.4%。如剔除租金減免影響，營業(ye) 收入為(wei) 192.6億(yi) 元，同比增長10.5%；龍湖集團運營業(ye) 務(含商業(ye) 投資及長租公寓)實現不含稅租金收入118.7億(yi) 元，同比增長14.1%，其中商場實現不含稅租金收入約94.3億(yi) 元，同比增長15.6%；新城控股商業(ye) 運營總收入首次超百億(yi) ，達到100.1億(yi) 元，同比增長15.82%，占公司業(ye) 績貢獻比重逐步提高。

　　同期，萬(wan) 科商業(ye) 業(ye) 務(含非並表項目)實現營業(ye) 收入87.2億(yi) 元，同比增長14.3%。其中，印力管理的商業(ye) 項目實現營業(ye) 收入54.8億(yi) 元，同比增長4.8%。而中海商業(ye) 物業(ye) 實現收入52.6億(yi) 元，同比增長1.8%。

　　對於(yu) 企業(ye) 而言，毛利率是一個(ge) 非常重要的指標，高毛利率可以詮釋一家企業(ye) 穩定且持續的盈利能力。據億(yi) 翰智庫統計，2022年，中國金茂、龍湖集團、新城控股等企業(ye) ，持有物業(ye) 經營性業(ye) 務毛利率均在65%以上。

　　其中，2022年，華潤置地投資物業(ye) (包括酒店經營)的毛利率為(wei) 65.6%，同比雖下降2.6個(ge) 百分點，但相比華潤置地綜合毛利率26.2%，仍優(you) 勢明顯；新城控股物業(ye) 出租及管理的毛利率為(wei) 72.6%，而企業(ye) 整體(ti) 毛利率為(wei) 20.03%；龍湖集團運營業(ye) 務的毛利率為(wei) 75.6%，同比提高0.9個(ge) 百分點，而企業(ye) 整體(ti) 毛利率為(wei) 21.2%；中國金茂商務租賃及零售商業(ye) 運營的毛利率為(wei) 84%，其整體(ti) 毛利率為(wei) 16%。

　　從(cong) 毛利率角度分析，企業(ye) 持有物業(ye) 的毛利率仍處於(yu) 高位。中指研究院研究副總監徐躍進指出，頭部房企商業(ye) 地產(chan) 板塊的盈利能力整體(ti) 相對穩定。

　　商業(ye) 板塊的業(ye) 績貢獻比重逐步提高

　　2022年，商業(ye) 地產(chan) 還呈現強者恒強的特點，其中，萬(wan) 達排在了首位。據億(yi) 翰智庫統計，2022年，萬(wan) 達租金收入占TOP20房企持有物業(ye) 運營收入的32%；TOP1-5房企占TOP20房企持有物業(ye) 運營收入的62%；TOP1-10房企占TOP20房企持有物業(ye) 運營收入的80%。

　　2022年，持有物業(ye) 運營收入TOP20房企同比增長1.7%。其中，TOP10房企持有物業(ye) 運營收入同比增長4.5%。對此，億(yi) 翰智庫研究總監於(yu) 小雨表示，前十強企業(ye) 由於(yu) 布局廣泛，新開業(ye) 項目保持穩定，且運營能力相對較強，所以收入增速能保持穩定。

　　除此之外，另一大特點是TOP20房企持有物業(ye) 運營收入占總營業(ye) 收入的比重出現明顯提升。據億(yi) 翰智庫統計，剔除不可比數據，TOP20房企持有物業(ye) 運營收入占比從(cong) 2021年的15.6%微增至2022年的15.7%；若不考慮萬(wan) 達商管(上市進程中)和紅星美凱龍(主業(ye) 非地產(chan) 開發)，TOP20房企持有物業(ye) 運營收入占比從(cong) 2021年的8.4%增至2022年的9.1%，收入占比提升明顯。

　　對於(yu) 持有物業(ye) 的經營策略，於(yu) 小雨分析稱，企業(ye) 更加注重新增持有物業(ye) 的城市布局，收斂聚焦一線城市、核心二線城市及優(you) 質三線城市，提升重點城市的零售市場份額，推動市場地位及業(ye) 績貢獻的穩步提升。企業(ye) 還注重輕重結合，在當下市場環境中，相對於(yu) 沉澱資金多與(yu) 回報周期長的重資產(chan) 模式，輕資產(chan) 模式的優(you) 勢凸顯。此外，部分企業(ye) 以現金流安全為(wei) 限，主動加快資產(chan) 盤活，調整資產(chan) 結構，通過資產(chan) 處置和融資為(wei) 企業(ye) 補充流動性。

　　58安居客研究院院長張波指出，2022年，商業(ye) 地產(chan) 的持續現金流對於(yu) 房企自身平滑風險、穩定收益起到了一定作用，還帶動了區域經濟的提升，居住生活的改善，並加速了大型商業(ye) 物業(ye) 周邊的住宅去化。

　　REITs給商業(ye) 地產(chan) 帶來更多想象空間

　　今年以來，受益於(yu) 疫情影響消減、促銷費政策不斷推出，我國消費市場持續複蘇。同時，在政策層麵，商業(ye) 不動產(chan) 首次被納入REITs試點，給商業(ye) 地產(chan) 帶來了更多的想象空間。

　　3月24日，證監會(hui) 發布《關(guan) 於(yu) 進一步推進基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)常態化發行相關(guan) 工作的通知》。其中提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優(you) 先支持百貨商場、購物中心、農(nong) 貿市場等城鄉(xiang) 商業(ye) 網點項目，保障基本民生的社區商業(ye) 項目發行基礎設施REITs。

　　對於(yu) 萬(wan) 科在REITs方麵的安排與(yu) 進展，萬(wan) 科執行副總裁兼首席運營官劉肖在業(ye) 績會(hui) 上表示，REITs堅定了萬(wan) 科開發與(yu) 經營服務並重的選擇，鼓舞了信心。雖然政策本身、萬(wan) 科的實踐探索都在摸索階段，但也更加堅定打造優(you) 良資產(chan) ，做大蓄水。

　　大悅城則在其年報中指出，當前，行業(ye) 正處於(yu) 不斷變革之中，頭部房企在商業(ye) 板塊加大輕資產(chan) 拓展力度，開發企業(ye) “輕重並舉(ju) ”已成為(wei) 重要的發展模式。未來，伴隨REITs試點範圍擴容，將有望進一步盤活存量資產(chan) ，促進高質量發展。

　　“隨著REITs在商業(ye) 地產(chan) 領域不斷推進，未來會(hui) 有利於(yu) 更多企業(ye) 加大在城市群及都市圈的持續投入，推動房企向新發展模式平穩過渡，並實現高質量的有序發展。”張波說。

　　全聯房地產(chan) 商會(hui) 商業(ye) 地產(chan) 工作委員會(hui) 會(hui) 長王永平表示，上述政策給商業(ye) 地產(chan) 一個(ge) 正向指引，即位置好、建築標準高並不意味著就是好商業(ye) ，隻有租金水平高、運營管理好，才是好商業(ye) 。不過，REITs在商業(ye) 地產(chan) 領域目前還處在試點、摸索階段。

　　亞(ya) 太商業(ye) 不動產(chan) 學院院長朱淩波表示：“商業(ye) 不動產(chan) 首次被納入REITs試點，對商業(ye) 地產(chan) 是個(ge) 重大利好，REITs或成為(wei) 商業(ye) 地產(chan) 未來一大主流融資渠道。疫情後有了REITs支持，商業(ye) 地產(chan) 必然會(hui) 逐步恢複至以前的運營狀態，並走向繁榮。”

　　采寫(xie) /新京報記者 張曉蘭(lan)