從(cong) 廣河高速公路到鹽田港、從(cong) 蛇口產(chan) 業(ye) 園再到深圳的保障性租賃住房……這些原本看起來毫無關(guan) 聯的基礎設施、產(chan) 業(ye) 園區因為(wei) 一個(ge) 共同的名詞而被關(guan) 聯在了一起。這個(ge) 名詞叫作REITs，什麽(me) 是REITs？

　　簡單說，REITs是不動產(chan) 投資信托基金(Real Estate Investment Trusts)的簡稱，發源於(yu) 1960年的美國。自20世紀90年代以來，全球REITs市場快速發展，全球市值目前已達1.8萬(wan) 億(yi) 美元。

　　作為(wei) 盤活存量資產(chan) ，擴大有效投資的創新融資渠道以及資本市場服務實體(ti) 經濟高質量發展的重要舉(ju) 措，儲(chu) 備和發行REITs已成為(wei) 行業(ye) 共識。

　　廣東(dong) 是基礎設施建設大省，僅(jin) 省屬企業(ye) 的存量基礎設施資產(chan) 規模就達到1.4萬(wan) 億(yi) 元，“十四五”期間廣東(dong) 省還將在交通基礎設施上投資接近2萬(wan) 億(yi) 元。巨大的資金需求和基礎設施資本存量，需要通過REITs等方式盤活現金流，實現基礎設施的可持續、高質量發展。

　　目前，珠三角已發行多隻基礎設施REITs產(chan) 品，多隻新基礎設施REITs產(chan) 品也在儲(chu) 備中，蓄勢待發。基礎設施REITs將給珠三角帶來什麽(me) ？將為(wei) 區域經濟格局帶來哪些深層次影響？

　　●南方日報記者 崔璨

　　珠三角基礎設施REITs上市項目約占全國1/4

　　2020年4月30日，中國證監會(hui) 、國家發展改革委聯合發布《關(guan) 於(yu) 推進基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)試點相關(guan) 工作的通知》，標誌著我國基礎設施REITs試點正式啟動。

　　目前我國上市的27隻基礎設施REITs中，18隻在上交所上市，資產(chan) 類型涵蓋了倉(cang) 儲(chu) 物流、產(chan) 業(ye) 園區、收費公路、汙水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎設施；9隻在深交所上市，資產(chan) 類型有產(chan) 業(ye) 園區、收費公路、倉(cang) 儲(chu) 物流、市政設施、清潔能源、保障性租賃住房等。

　　推進基礎設施不動產(chan) 投資信托基金(REITs)是深圳建設中國特色社會(hui) 主義(yi) 先行示範區綜合改革首批授權事項清單的重要任務之一。

　　2021年5月31日，紅土創新鹽田港倉(cang) 儲(chu) 物流封閉式基礎設施證券投資基金將正式對公眾(zhong) 投資者發售。這標誌著，深圳首單公募鹽田港REIT正式發售。而後兩(liang) 年間，深圳陸續推出了多隻基礎設施REITs產(chan) 品。

　　同是2021年，平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金正式上市。隨後，廣州的華夏越秀高速公路等REIT項目也相繼落地。

　　自2021年首批試點項目落地以來，珠三角基礎設施REITs資產(chan) 類型不斷豐(feng) 富，試點規模與(yu) 範圍穩步擴大。

　　截至目前，珠三角已發行招商蛇口產(chan) 業(ye) 園REIT、鵬華深圳能源REIT、紅土深圳安居REIT、紅土創新鹽田港REIT、富國首創水務封閉式REIT、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施REIT、華夏越秀高速公路REIT等在內(nei) 的7隻基礎設施REITs。

　　目前，珠三角目前的基礎設施REITs上市項目約占全國1/4，產(chan) 品發行數量和規模均居全國城市群前列。

　　值得注意的是，在項目儲(chu) 備方麵，珠三角已儲(chu) 備基礎設施REITs重點項目10餘(yu) 隻，預計盤活存量資產(chan) 超百億(yi) 元。

　　不斷吸入優(you) 質資產(chan)

　　2023年6月16日，深交所首批兩(liang) 單基礎設施REITs擴募項目平穩上市，標誌著我國REITs擴募機製全麵落地。

　　作為(wei) 深交所首批基礎設施REITs項目，珠三角的博時蛇口產(chan) 園REIT、紅土創新鹽田港REIT先行先試，積極參與(yu) 首批REITs擴募試點，於(yu) 2022年9月份向證監會(hui) 和深交所正式提交擴募申請，於(yu) 今年3月31日正式取得證監會(hui) 同意變更注冊(ce) 批複，並於(yu) 6月2日宣告完成發售，最後於(yu) 6月16日正式上市。

　　首批兩(liang) 單基礎設施REITs擴募項目分別為(wei) 博時蛇口產(chan) 園REIT和紅土創新鹽田港REIT，均上市近兩(liang) 年，整體(ti) 運行平穩，治理結構健全，具備較好的擴募條件，本次擴募共募集資金16.59億(yi) 元。

　　其中，博時蛇口產(chan) 園REIT本次擴募購入資產(chan) 為(wei) 位於(yu) 深圳市光明高新園區的招商局智慧城(光明科技園)科技企業(ye) 加速器二期項目。

　　而紅土創新鹽田港REIT本次擴募購入資產(chan) 為(wei) 位於(yu) 深圳市鹽田港綜合保稅區內(nei) 的世紀物流園項目。

　　“隨著博時蛇口產(chan) 園REIT擴募成功，招商蛇口產(chan) 業(ye) 園‘投、融、建、管、退’全生命周期發展模式與(yu) 投融資機製進一步確立，為(wei) 招商蛇口構建新發展模式奠定了堅實基礎。”招商蛇口相關(guan) 負責人表示，REITs盤活存量資產(chan) 的優(you) 勢契合產(chan) 業(ye) 園區開發周期長、資金需求大的特性。

　　業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家分析，基礎設施REITs真正的長久生命力在於(yu) 能否持續擴募並購，通過不斷吸入優(you) 質資產(chan) 組合，持續發力、做大做強，成為(wei) 一個(ge) 主動管理、有所作為(wei) 的有機生命體(ti) 。

　　珠三角兩(liang) 單首批擴募項目落地，對於(yu) 優(you) 化基礎設施REITs投資組合、增強產(chan) 品抗風險能力、推動基礎設施REITs市場形成“首發+擴募”雙輪驅動新格局具有重要意義(yi) ，也標誌著我國REITs發展進入新階段、迎來新機遇。

　　拓寬社會(hui) 資本投融資渠道

　　當前，基礎設施REITs之風吹至珠三角。

　　基礎設施REITs能帶來什麽(me) ？對於(yu) 投資者來說，隻需要在投資市場購入看中的REITs項目，便可享受其項目收益。當然，也要承擔收益不及預期甚至虧(kui) 損的風險。

　　不過，鑒於(yu) 境內(nei) 公募REITs市場剛剛起步，市場對於(yu) 基礎設施REITs產(chan) 品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產(chan) 品交易價(jia) 格可能存在非理性上漲，切勿跟風炒作，避免高溢價(jia) 買(mai) 入相關(guan) REITs份額造成投資損失。

　　基礎設施REITs在個(ge) 人投資層麵的邏輯很好理解。那麽(me) 對於(yu) 地方政府而言，基礎設施REITs的作用又該如何理解？

　　複旦發展研究院金融研究中心主任孫立堅教授認為(wei) ，地方政府將好的資產(chan) 作為(wei) 底層產(chan) 品，通過資產(chan) 證券化的方式引入更多元的投資主體(ti) ，拓展社會(hui) 資金參與(yu) 範圍，有利於(yu) 解決(jue) 過去金融工具使用不當帶來的問題，也能解決(jue) 機構投資者麵臨(lin) 的“錢多、好項目少”的問題，引導社會(hui) 資金往支持實體(ti) 經濟的方向發展，進一步改善基礎設施的運營環境，形成良性循環。

　　當前，在我國構建新發展格局背景下，著眼於(yu) 穩增長、補短板、調結構、增後勁，擴內(nei) 需促消費、加大基礎設施領域投資有效拉動經濟增長的需求更為(wei) 迫切。

　　從(cong) 這個(ge) 意義(yi) 上理解，基礎設施REITs則有助於(yu) 盤活存量資產(chan) 、拓寬社會(hui) 資本投融資渠道、降低實體(ti) 經濟杠杆水平、促進形成存量資產(chan) 和增量投資良性循環，對於(yu) 加快構建新發展格局和推動區域經濟高質量發展具有重要意義(yi) 。

　　我國基礎設施REITs試點工作於(yu) 2020年4月啟動。3年來我國不斷優(you) 化公募REITs的頂層設計，初步建立了涵蓋試點指引、交易規則、稅收政策等內(nei) 容的監管框架，REITs市場總體(ti) 平穩，試點項目市場認可度較高。

　　自2021年6月我國基礎設施REITs首批試點項目上市以來，REITs市場發展迅猛。截至2023年3月，全市場已獲批發行REITs產(chan) 品27隻，總規模908.92億(yi) 元。其中，25隻已上市REITs產(chan) 品用於(yu) 新增投資的淨回收資金約340億(yi) 元，可帶動項目總投資超過4200億(yi) 元。

　　再將視線拉回珠三角。

　　日前，廣東(dong) 省發展改革委發布《廣東(dong) 省基礎設施REITs試點申報輔導手冊(ce) 》，其中提到廣州地鐵3號線參與(yu) REITs(項目已取得行政主管部門出具的無異議函)。根據安排，當期不動產(chan) 評估值約50億(yi) 元，預計首年和次年現金分派率不低於(yu) 5%。

　　對於(yu) 廣州人來說，地鐵3號線再熟悉不過了，這條地鐵線單日客運量長期位居廣州地鐵首位。

　　不過，廣州地鐵隨後對外表示，現階段城市軌道領域暫未納入基礎設施REITs試點範圍。

　　值得注意的是，國內(nei) 目前尚無城市軌道交通類的基礎設施REITs項目發行。廣州地鐵3號線REIT是當前詳細公布進展的城市軌道交通類基礎設施REITs之一，若該項目最終順利發行上市，基礎設施REITs有望迎來新品種。

　　屆時，在廣深兩(liang) 大核心引擎城市的牽引下，以基礎設施REITs為(wei) 代表的資產(chan) 證券化操作或將引發更大的社會(hui) 關(guan) 注度，也將讓珠三角在新一輪城市群競爭(zheng) 格局中占據先機。(南方日報)