(年中經濟觀察)低位企穩背後 中國樓市迎重大轉變

　　中新社北京7月19日電 題：低位企穩背後 中國樓市迎重大轉變

　　中新社記者 龐無忌

　　2023年行至年中，中國房地產(chan) 市場緩步企穩。上半年，“先揚後抑”的波動式複蘇背後，房地產(chan) 市場三大信號浮出水麵。

　　低位企穩態勢顯現

　　2023年上半年，中國房地產(chan) 市場熱度先升後降，隨著前期積壓需求在一季度基本釋放完畢，二季度購房者置業(ye) 情緒下滑，市場回暖腳步放緩。易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進發現了兩(liang) 個(ge) 典型現象：一是4月下旬開始，房企銷售普遍降溫，意向購房需求減少；二是在需求相對強勁的一線城市，部分郊區新盤銷售遇冷。

　　官方數據顯示，上半年中國房地產(chan) 開發投資同比下降7.9%；商品房銷售麵積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%；房地產(chan) 開發企業(ye) 本年到位資金同比下降9.8%。總體(ti) 而言，多項指標同比仍處於(yu) 下行通道，但較去年全年出現降幅收窄或轉跌為(wei) 漲等積極變化，市場企穩態勢顯現。

　　摩根大通中國首席經濟學家朱海斌稱，今年中國房地產(chan) 市場會(hui) 保持低位企穩態勢。植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平也認為(wei) ，下半年，房地產(chan) 市場有望在波動中緩慢複蘇，全年住房銷售仍有可能實現小幅增長，房價(jia) 低位企穩。

　　中國國家統計局新聞發言人付淩暉也表示，未來一段時間，房地產(chan) 投資還會(hui) 處於(yu) 低位運行。但是隨著房地產(chan) 市場調整逐步到位，房地產(chan) 投資會(hui) 逐步回到合理水平。

　　房地產(chan) 邁入新發展階段

　　低位企穩的背後，樓市正在迎來重大轉變。7月以來，多部委發聲，釋放中國樓市進入新階段的信號。

　　付淩暉日前表示，從(cong) 中長期來看，中國房地產(chan) 市場正從(cong) 過去的高速發展轉向平穩發展，這是由房地產(chan) 市場發展階段變化、市場供求關(guan) 係調整決(jue) 定的。

　　中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾也在稍早之前表示，考慮到中國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優(you) 化空間。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜在接受中新社記者采訪時表示，在20多年的快速發展後，中國房地產(chan) 市場的發展環境已經發生了明顯變化，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱。

　　一是居民基本住房需求得到滿足。當前，中國城鎮人均住房麵積已升至約40平方米，城鎮住房存量約400億(yi) 平方米，戶均接近1.1套住房。二是，人口規模紅利接近尾聲，城鎮化放緩。2022年，中國人口總量比上年末減少85萬(wan) 人，常住人口城鎮化率達到65.2%。三是居民杠杆率已較高，進一步加杠杆空間有限。根據央行數據，2021年中國住戶部門杠杆率為(wei) 72.2%，已接近發達經濟體(ti) 平均水平。

　　摩根大通中國首席經濟學家朱海斌也表示，近兩(liang) 年中國房地產(chan) 市場主要指標下降，並不僅(jin) 僅(jin) 是政策收緊後的周期性下調，更多反映的是房地產(chan) 市場在2017年前後已進入結構性下行通道。近些年的市場調整，更多是重新回到均衡水平，樓市難像過去一樣出現較大反轉。

　　短、中、長期相濟“穩樓市”

　　樓市發展階段變化意味著過去的許多房地產(chan) 政策已不再適應新需求。從(cong) 短期來看，有專(zhuan) 家認為(wei) ，過去出於(yu) 抑製需求過熱考慮出台的“四限”(限購、限售、限貸、限價(jia) )等行政性措施將因城施策逐步放寬。

　　從(cong) 供給端來看，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對中新社記者說，下階段，應繼續落實今年年初出台的改善優(you) 質房企資產(chan) 負債(zhai) 表計劃，繼續帶動房地產(chan) 行業(ye) 現金流、投資、並購重組回到正常發展軌道，平穩、有序推動房企風險市場化出清；推進保交樓工作，解決(jue) 部分地區紓困資金審批流程長、覆蓋麵有限等問題。

　　樓市發展階段變化還意味著中長期的調整、改革將成為(wei) 樓市健康發展的關(guan) 鍵。

　　房地產(chan) 企業(ye) 傳(chuan) 統“高杠杆、高負債(zhai) 、高周轉”的經營模式難以為(wei) 繼。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙說，長期來看，房地產(chan) 市場平穩健康發展治本之策在於(yu) “促轉型”，即推動建立良性循環的房地產(chan) 業(ye) 發展新模式。

　　具體(ti) 來看，龐溟認為(wei) ，應積極探索基於(yu) 不動產(chan) 領域的公募REITs等工具，提升直接融資比重，降低房地產(chan) 業(ye) 製度成本和融資交易成本，促進涉房企業(ye) 投融資進一步正常化，穩定房地產(chan) 行業(ye) 對宏觀經濟大盤的支撐。(完)