頻換物業(ye) ， 不如共建好服務(金台視線·關(guan) 注小區物業(ye) 服務②)

　　“小區環境差，說了沒人理；遇事找客服，啥都解決(jue) 不了”……一些業(ye) 主覺得自家小區物業(ye) 服務不好，想要更換物業(ye) 公司，卻發現並不容易。還有的小區業(ye) 主們(men) 費盡辛苦，終於(yu) 解約老物業(ye) 、引入新物業(ye) ，可一段時間後，卻發現“換湯不換藥”，新物業(ye) 公司也沒好到哪裏去。

　　更換物業(ye) 公司到底難在哪？如何破除業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 公司“不滿意解聘、重聘又不滿”的怪圈？

　　物業(ye) 公司退出機製不健全，導致物業(ye) 公司更換難

　　“小區電梯很久都沒做維護檢查，樓道垃圾沒人打掃，地庫漏水沒人修理，小區大門敞開，沒人值守。”日前，一名人民網網友在“領導留言板”留言，投訴小區物業(ye) 公司不作為(wei) ，請求更換物業(ye) 公司。

　　因為(wei) 對物業(ye) 服務不滿，一些業(ye) 主希望更換物業(ye) 公司，但更換物業(ye) 公司並不容易。依據民法典相關(guan) 規定，選聘和解聘物業(ye) 服務企業(ye) 或者其他管理人由業(ye) 主共同決(jue) 定。業(ye) 主共同決(jue) 定事項，應當由專(zhuan) 有部分麵積占比2/3以上的業(ye) 主且人數占比2/3以上的業(ye) 主參與(yu) 表決(jue) ，應當經參與(yu) 表決(jue) 專(zhuan) 有部分麵積過半數的業(ye) 主且參與(yu) 表決(jue) 人數過半數的業(ye) 主同意。據此，更換物業(ye) 公司需要召開業(ye) 主大會(hui) ，成立業(ye) 主委員會(hui) 。

　　一名住建部門工作人員告訴記者，職能部門鼓勵居民自發成立業(ye) 主委員會(hui) ，但要具體(ti) 落地，障礙還有不少。據他介紹，成立業(ye) 委會(hui) 一般應由業(ye) 主提出意向，在街道辦事處的具體(ti) 指導下，社區首先要成立由業(ye) 主代表、街道辦事處、社區居委會(hui) 等共同組成的籌備組，收集小區居民意見，組織業(ye) 主簽字，這一過程工作量就不小。

　　河北石家莊市賈女士2017年搬入小區，發現小區物業(ye) 公司服務水平不行。“衛生打掃不及時，綠化也跟不上。”賈女士說，小區不少業(ye) 主都不認可現在這家物業(ye) 公司，但由於(yu) 一直沒有成立業(ye) 委會(hui) ，始終無法更換物業(ye) 公司。

　　山東(dong) 淄博市委黨(dang) 校副教授胡金強認為(wei) ，目前物業(ye) 公司退出機製並不健全，由於(yu) 業(ye) 委會(hui) 成立程序比較複雜，眾(zhong) 多業(ye) 主需要統一意見、凝聚共識，並提供一定啟動資金，還需要街道和社區的大力支持，種種原因使業(ye) 委會(hui) 成立難、行使監督難。而各主管和職能部門又不具備法律賦予的直接更換物業(ye) 公司的權利，導致物業(ye) 公司退出機製啟動難。

　　有的小區費盡辛苦成立了業(ye) 委會(hui) ，卻出現各種問題。“我一開始是支持成立業(ye) 委會(hui) 的，但成立後卻特別失望。”海南白沙黎族自治縣王女士表示，在業(ye) 主群裏，業(ye) 委會(hui) 委員不允許有任何不同意見，隻要意見不同，就會(hui) 被攻擊謾罵。部分業(ye) 主因反對業(ye) 委會(hui) 利用微信小程序作為(wei) 社區票決(jue) 平台還起訴到法院，雙方矛盾趨於(yu) 白熱化。

　　還有的業(ye) 委會(hui) 委員或出於(yu) 私心或能力不足，做出損害業(ye) 主利益的決(jue) 策。遼寧沈陽一名業(ye) 主表示：“小區物業(ye) 經營十幾年，垃圾遍地，小區居民要換物業(ye) 公司，業(ye) 委會(hui) 主任卻公開說要換物業(ye) 先換她。”

　　某地一個(ge) 小區的業(ye) 委會(hui) 按照程序解聘了舊物業(ye) 公司，引入一家新物業(ye) 公司，卻不料，新公司的服務更差。在業(ye) 主們(men) 一片批評聲浪中，有的業(ye) 委會(hui) 委員直接辭任，有的甚至賣房搬走了。“但業(ye) 委會(hui) 與(yu) 物業(ye) 公司簽訂的協議仍然有效，又需要經曆新一輪業(ye) 主大會(hui) 、成立新的業(ye) 委會(hui) ，才能再次更換物業(ye) 公司。這屆業(ye) 委會(hui) 真是太不負責任了。”小區居民說。

　　新舊物業(ye) 公司交接麵臨(lin) 阻力，過渡期間物業(ye) 服務沒保障

　　有的小區成立了業(ye) 委會(hui) ，也重新選聘了新物業(ye) 公司，但新舊交接麵臨(lin) 不小阻力，交接過程很不順暢。湖北武漢市林先生所在的小區，業(ye) 主們(men) 因不滿物業(ye) 服務，花了差不多兩(liang) 年時間，從(cong) 召開業(ye) 主大會(hui) 、選舉(ju) 業(ye) 委會(hui) 委員，到解約舊物業(ye) 、重聘新物業(ye) ，“整個(ge) 過程非常艱難”。然而，老物業(ye) 公司始終不肯退場，業(ye) 主們(men) 隻好求助於(yu) 相關(guan) 部門。

　　“去年6月，業(ye) 主大會(hui) 表決(jue) 通過不再續聘老物業(ye) 公司。10月，有關(guan) 部門向老物業(ye) 下達退場告知函。11月，完成新物業(ye) 公司備案後，老物業(ye) 拒不配合退場。後來，有關(guan) 部門與(yu) 街道辦事處、業(ye) 委會(hui) 、新物業(ye) 公司多次協調，直到12月才完成交接。但老物業(ye) 公司仍霸著辦公室不走，資料也不移交給新物業(ye) 。”林先生說。

　　小區更換物業(ye) 公司，往往是因為(wei) 業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 公司產(chan) 生矛盾，老物業(ye) 公司不甘被解聘，就會(hui) 製造種種障礙、遲遲不肯退場。河北唐山市一名市民表示，小區業(ye) 主好不容易解聘了老物業(ye) 、選聘了新物業(ye) ，但在辦理交接時，老物業(ye) 公司拒不離場，當地有關(guan) 部門接到居民投訴後，對老物業(ye) 公司進行了勸退，同時表示如果老物業(ye) 公司未按時退出，業(ye) 委會(hui) 可依法起訴。

　　小區新舊物業(ye) 公司交接涉及的內(nei) 容繁多，老物業(ye) 公司即使形式上離開了，也可能留下隱患和麻煩。據一名業(ye) 內(nei) 人士介紹，新舊物業(ye) 公司交接包括工程交接、財務交接、重要文檔交接、崗位交接、人事交接等諸多事項，涉及小區內(nei) 電氣、暖通、土建等工程，固定資產(chan) 、管理費餘(yu) 額、管理基金等，以及各種法律文本和承諾性文書(shu) 等。一旦老物業(ye) 公司故意隱瞞不移交一些項目，新物業(ye) 公司在服務中就會(hui) 遇到問題。

　　此外，在新老物業(ye) 公司交接過渡期間，小區物業(ye) 服務往往很難有保障，新老物業(ye) 交接過渡期越長，業(ye) 主生活受到影響越大。陝西西安市一名市民表示，前不久，自己所在小區更換了物業(ye) ，“現在老物業(ye) 公司既不上班、也不撤離，小區停水停電，住戶已經無法正常生活。”這些更換物業(ye) 公司的隱性成本，往往隻能由小區業(ye) 主默默承受。

　　更換物業(ye) 公司隻是手段，提升物業(ye) 服務質量水平才是目的

　　北京市物權法學研究會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長畢文強律師接觸過不少物業(ye) 糾紛案例。他說，更換物業(ye) 公司是業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 公司關(guan) 係惡化後的一個(ge) 結果，業(ye) 委會(hui) 成立難，更換物業(ye) 公司難，但真正難的是共同的認知。“我們(men) 一直提醒業(ye) 主們(men) ，更換物業(ye) 公司隻是手段，或者說是一個(ge) 開始，而不是目的，更不是結果。真正的目的應該是讓小區的物業(ye) 服務得到改善。”畢文強說。

　　畢文強認為(wei) ，業(ye) 主應當認識到更換物業(ye) 公司真正的目的是什麽(me) ，考慮清楚更換後怎麽(me) 辦、如何招聘新的物業(ye) 公司，以及如何與(yu) 新物業(ye) 公司相處。這些問題解決(jue) 不了，矛盾就無法真正解決(jue) 。“小區物業(ye) 管理良好與(yu) 否，並不僅(jin) 僅(jin) 是通過更換物業(ye) 公司就能夠解決(jue) 的。而是需要建立一種質價(jia) 相符、責權一致的物業(ye) 服務關(guan) 係。”他認為(wei) ，目前的法律法規已經指明了方向，需要進一步加強的是如何建立健全科學的物業(ye) 管理體(ti) 係。

　　有讀者表示，應加強小區物業(ye) 服務的日常監管，及時解決(jue) 問題，而不要讓矛盾累積激化到必須解約的程度。“造成居民與(yu) 物業(ye) 之間矛盾突出的根本原因，源於(yu) 對物業(ye) 公司服務質量和水平的監管缺位。”陝西西安市一名社區工作人員表示，物業(ye) 公司屬於(yu) 企業(ye) ，社區居民委員會(hui) 是城市居民自治組織，兩(liang) 者之間沒有隸屬關(guan) 係，社區也沒有法律依據對物業(ye) 進行監管。“按照相關(guan) 法律法規，物業(ye) 公司歸房管局物業(ye) 管理科監管。但麵對成百上千家的物業(ye) 公司，房管局作為(wei) 監管部門人手有限，也缺乏行之有效的監管手段。”這名工作人員說。

　　西部某市住建局物業(ye) 處一名負責人表示，目前物業(ye) 費、停車費等費用問題由市場監督管理局管理，依據價(jia) 格收費標準，對亂(luan) 收費有相應的處罰機製，但對於(yu) 物業(ye) 公司服務質量的監管，沒有強製性的監督管理機製。有的地方采取“信用扣分”機製，對問題多、服務差的物業(ye) 公司，通過“扣分”並公示進行整改。但也有居民反映，一些低質的物業(ye) 公司鑽製度漏洞，一旦分數被扣得差不多了，就將公司注銷後再重新成立一家新公司，換張“皮”再運營。“建議職能部門完善製度，加大監管力度，對這些‘變臉經營’的物業(ye) 公司采取更為(wei) 切實管用的措施。”讀者建議。

　　業(ye) 委會(hui) 有物業(ye) 公司選聘權，也有物業(ye) 服務監督權。畢文強表示，業(ye) 主們(men) 要改變“一換了之”的想法，業(ye) 主組織要與(yu) 物業(ye) 公司實現良性互動；同時也要履行好自己的義(yi) 務，對物業(ye) 服務要有付費意識，自覺支付相應費用；全社會(hui) 也要為(wei) 構建這種良好合作的關(guan) 係提供有力支持；物業(ye) 管理需要凝聚共識，充分尊重各方訴求，如此才能形成持久的良好物業(ye) 關(guan) 係。

　　(人民日報)