中新網3月1日電(中新財經記者 左宇坤)近日，住房城鄉(xiang) 建設部發布《關(guan) 於(yu) 做好住房發展規劃和年度計劃編製工作的通知》，要求各地科學編製2024年、2025年住房發展年度計劃，並提前謀劃2026—2030年住房發展規劃。

　　住建部要求，根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chan) 市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

　　“治本之策”如何落實？

　　“要求各地編製兩(liang) 年住房發展規劃，這在以前比較少見。而此次提出的‘住房發展五年規劃’，則屬於(yu) 一項更聚焦於(yu) 住房的專(zhuan) 門規劃，強調與(yu) 國土空間規劃、土地利用年度計劃的有機銜接，與(yu) 此前各地發布與(yu) 國民經濟和社會(hui) 發展五年規劃、城市總體(ti) 規劃等配套的房地產(chan) 相關(guan) 五年規劃也有一定的差異。”成都市城市建設發展研究院副院長馮(feng) 波表示。

　　在這次較為(wei) 特別的部署中，住建部強調，住房發展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯動機製的重要抓手。

　　具體(ti) 而言，住房發展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產(chan) 項目合理融資需求；“住房發展五年規劃”則要求各城市統籌考慮當地經濟社會(hui) 發展、人口變化、產(chan) 業(ye) 布局、住房供需等方麵情況，結合存量住房和存量土地等潛在供應情況提前謀劃。

　　這並不是住建部第一次提及該項機製。2023年11月，住建部部長倪虹表示：“構建房地產(chan) 發展新模式，是破解房地產(chan) 發展難題、促進房地產(chan) 市場平穩健康發展的治本之策”。至於(yu) 構建新發展模式的思路，在體(ti) 製機製上提到了“建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機製”，這也被認為(wei) 是新模式的核心內(nei) 容。

　　如今這一機製再次被強調，並通過“抓手”的定位與(yu) 未來幾年住房發展規劃和年度計劃關(guan) 聯起來，中指研究院市場研究總監陳文靜認為(wei) ，各地將基於(yu) 此進一步摸清當地住房需求總量和結構、房地產(chan) 市場短期和中長期供求關(guan) 係等，對促進房地產(chan) 市場平穩健康發展有積極作用。

　　“住房發展規劃和年度計劃有助於(yu) 引導金融資源、土地資源等流向更需要的地方，提高資源利用效率。”陳文靜表示，未來人口規模大且人口持續增加、房地產(chan) 市場供不應求的城市，將建設更多新房以滿足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。

　　如何“防止市場大起大落”？

　　本次通知中，“防止市場大起大落”再度引發關(guan) 注。住建部指出，要實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chan) 市場供需平衡、結構合理，才能更好地穩定市場。

　　這與(yu) 當前我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係已發生重大變化密切相關(guan) 。

　　“過去多地供不應求的態勢已經得到緩和，居民基本住房需求已經得到滿足，但住房結構性問題仍較為(wei) 突出，部分城市房地產(chan) 市場供過於(yu) 求態勢明顯。”陳文靜表示。

　　根據中指數據，福州、天津等城市新房可售麵積出清周期均超20個(ge) 月，市場去化壓力較大；另有部分城市仍存在庫存不足問題，上海、杭州等地新房可售麵積出清周期長期低於(yu) 10個(ge) 月。

　　“以原來的供應模式可能很難賣出去，但同時還有大量的需求沒有滿足，而且新增需求(比如新市民)個(ge) 性化。”廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為(wei) ，這樣的新形勢下，遵循“人、房、地、錢”要素聯動尤其重要。

　　流動的達成要以信心為(wei) 底座。58安居客研究院院長張波對中新財經記者表示，這一方麵需要隨著經濟的不斷企穩向好，市場環境不斷優(you) 化，另一方麵也要根據樓市環境進行長效層麵的政策釋放，讓民眾(zhong) 對於(yu) 樓市長期預期保持穩定，讓房子成為(wei) 老百姓實實在在的穩定資產(chan) 。

　　預計保障房建設將明顯加速

　　“要將房地產(chan) 市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理。”從(cong) 住建部的這句要求中可以看出，保障性住房建設已是除了穩定市場外，當前房地產(chan) 領域的又一重大任務。

　　具體(ti) 而言，住建部強調，各城市要根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體(ti) 係，以政府為(wei) 主保障工薪收入群體(ti) 剛性住房需求，以市場為(wei) 主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編製2024年、2025年住房發展年度計劃。

　　“政府解決(jue) 剛需，對應的是要加大保障性住房建設，讓保障性住房成為(wei) 每一個(ge) 城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房是商品房供應的主要渠道。”李宇嘉表示，這主要針對當下年輕人和新市民購買(mai) 力疲弱、傳(chuan) 統的商品房供應模式無法匹配需求的情況，糾偏供需錯配。

　　業(ye) 內(nei) 預計未來幾年保障房建設將明顯加速。根據中指監測，目前多地已發布2024年保租房籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量，深圳、廣州、福州計劃1萬(wan) 餘(yu) 套。

　　在更長遠的時間軸上，住建部強調，住房發展規劃要立足當地實際，明確住房發展目標、重點任務和政策舉(ju) 措。要將保障性住房建設作為(wei) 住房發展規劃的重要內(nei) 容，科學確定保障性住房發展目標。按照要求，保障性住房要進一步明確供應套數和戶型結構。要將房地產(chan) 市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理。

　　李宇嘉認為(wei) ，這意味著項目層麵的以需定建，即首先要摸清楚市場需求的特征，比如區位、戶型、配套等，再開始規劃供地、建設和銷售，這樣才能讓供出來的房子迎合市場的需求，才能賣得出去，本質上也是供應的精細化、精準化，以達成供需匹配。

　　陳文靜還提到，未來保障房或以籌集為(wei) 主、新建為(wei) 輔，以需定建，對於(yu) 商品房庫存大的城市，改建或收購存量商品房用作保障房或將是重要方式。

　　“從(cong) 穩定性來看，短期會(hui) 有更多政策有效推進。一方麵關(guan) 注民生，‘保交樓’以及降低存量房貸等政策切實落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感；另一方麵將加大對供需雙方的拉動，重點落實‘一視同仁滿足不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 融資需求’、一線城市限購加快放鬆的政策，以解決(jue) 開發商貸款難、購房者信心提升的問題。”張波說。(完)