中新社北京4月8日電 題：住房“以舊換新”須算清“三筆賬”

　　中新社記者 龐無忌

　　“以舊換新”的熱潮蔓延至房地產(chan) 領域。據中指研究院統計，2023年以來，中國已有超30城表示支持房子“以舊換新”。

　　對於(yu) 住房這種使用壽命更長、價(jia) 格更高、消費者購買(mai) 決(jue) 策更為(wei) 慎重的“特殊商品”，“以舊換新”的操作難度高於(yu) 手機、家電等商品，但清掃交易障礙、促進流通，對於(yu) 整體(ti) 市場活力恢複的效用也會(hui) 更大。

　　如何才能讓房子“以舊換新”的鏈條真正循環起來，從(cong) 而帶動一二手房市場聯動？答案可能在於(yu) 算清“三筆賬”。

　　其一，購房者“換房賬”要先算清。

　　“老房子賣不掉，新房子買(mai) 不了。”賣掉老房子是房屋置換鏈條的起點，隻有真正解決(jue) 賣房問題，房屋置換鏈條才有暢通的基礎。

　　對購房者來說，“以舊換新”最大的吸引力在於(yu) 從(cong) 源頭上解決(jue) 了賣房問題。

　　目前中國各地推出的“以舊換新”政策並不相同。比如：鹽城、蘇州、沈陽等地發放“以舊換新”購房補貼。寧波、濟南、淄博等部分城市聯合開發商及房地產(chan) 經紀機構，購房者可在開發商處認購並鎖定房源，由委托的房地產(chan) 經紀機構優(you) 先出售舊房。另一種更為(wei) 有效的方式可能是地方國企等直接收購舊房。蘇州太倉(cang) 市和相城區、鄭州、連雲(yun) 港等地就是由國企或開發商直接收購舊房，所得款項用於(yu) 購買(mai) 相應項目新房。

　　比如：江蘇省南通市海安市的商品房“以舊換新”政策，是由購房業(ye) 主拿出手上原有住房，與(yu) 意向購買(mai) 的商品房開發項目議價(jia) ，雙方協商約定合理價(jia) 格後，過戶給開發商或開發商指定的對象，舊房價(jia) 值開具等額定向房票，用於(yu) 支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付後，置換成功。

　　需要看到，目前收購式的“以舊換新”大多為(wei) 試驗性，可選擇的商品房項目也有一定限製。在換房前，購房者需要先看舊房是否符合條件，能否接受舊房的評估價(jia) ，算好賬之後再行動。

　　其二，開發商“一買(mai) 一賣賬”要算清。

　　在房地產(chan) 供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢下，由地方國企或指定開發商出麵收購舊房，有助於(yu) 縮短交易周期、啟動住房改善鏈條。但部分開發商賣新房、收購舊房的“一買(mai) 一賣”是否實現盈虧(kui) 平衡？這一問題關(guan) 係到“以舊換新”政策的可持續性。

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，低價(jia) 收購一部分區位優(you) 、配套好、價(jia) 格低的中小戶型普通商品住房，用作保障性租賃住房或者人才房，這是合理的。但大規模收購或難以實現：一方麵企業(ye) 受到財力和債(zhai) 務約束，另一方麵如果沒有更好的方法匹配供需，或導致房源消化不良。

　　易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進則表示，江蘇海安將收購來的房源交由資管公司運營，同時優(you) 先考慮用於(yu) 人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房，是個(ge) 可行路徑。

　　其三，地方舊房“利用運營賬”要算清。

　　收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源？嚴(yan) 躍進建議，地方應做好“活化利用”，比如引入建材和裝修企業(ye) 對舊房源進行改造，以實現房源的保值增值。鄭州市表示，後續會(hui) 對城投公司收購來的二手房源進行改造，用於(yu) 當地保障性租賃住房。

　　李宇嘉建議，政府應充分發揮公共服務職能，搭建信息平台，連接買(mai) 賣雙方、中介機構，確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價(jia) 格的透明度，從(cong) 而高效匹配供需，降低交易成本。同時，他認為(wei) ，應進一步完善新房和存量房源的公共配套、加快老舊小區改造，提升房源的宜居性與(yu) 舒適度，最終依靠市場力量推動存量房與(yu) 新房市場良性循環。(完)