中新網4月7日電 (中新財經記者 左宇坤)又是一年年報季。跋涉過上一年的霜雪，房企的掌舵人站在嚴(yan) 冬盡處展望豔陽。

　　憂患意識頗強的萬(wan) 科鬱亮兌(dui) 現了利潤企穩回升的承諾，開始躬身賺小錢、長錢、辛苦錢；碧桂園楊惠妍在複雜局勢中完成了與(yu) 父親(qin) 的權杖交接，以職業(ye) 經理人的自我定位直麵當下；今年一季度唯一一家銷售額超千億(yi) 的房企保利發展保持了低調，新一年仍以做大做強自身要求自己。

　　在現金流與(yu) 利潤的不可得兼中，他們(men) 以犧牲後者穩住陣腳；房企化債(zhai) 進入加速期，他們(men) 在漫長的博弈中力求贏得債(zhai) 權人小組支持。“最艱難的時刻已經過去”成為(wei) 行業(ye) 共識，但要如何適應新形勢、達成新的平衡狀態懸念依舊。

　　當“長期主義(yi) ”被重新定義(yi) ，擺在這些大佬麵前的，早已不隻是一道“蓋好房子就能賺錢”的入門題。

　　行業(ye) 邏輯生變

　　“房地產(chan) 仍然是一個(ge) 大行業(ye) 、好行業(ye) 。”曾經以保守、謹慎著稱的中海地產(chan) ，成了今年最樂(le) 觀的房企。中國海外發展董事局主席顏建國在業(ye) 績會(hui) 上透露，今年製定了銷售增長20%的目標，並對實現這個(ge) 目標充滿信心。

　　立下“海口”的中海，在今年一季度實現了銷售增速優(you) 於(yu) 大市。轉為(wei) 更加進取風格的中海意識到，當前房地產(chan) 正處於(yu) 上下半場轉折期，想要搶抓發展機遇時不我待。

　　保利發展董事長劉平也將2022年視為(wei) 不平凡的一年，因為(wei) 行業(ye) 發展邏輯發生了根本性變化。他認為(wei) ，目前房地產(chan) 行業(ye) 正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展”的關(guan) 鍵時期，總體(ti) 將表現出“趨勢修複、結構優(you) 化、動能轉換”的新特征。

　　“新行業(ye) 周期應積極把握新型城鎮化、居住品質改善需求帶來的結構性機會(hui) 。”劉平說。

　　盡管“2022年行業(ye) 形勢的嚴(yan) 峻性遠遠超出了年初的預計”，萬(wan) 科董事會(hui) 主席鬱亮依然認為(wei) ，未來的新房需求“上有天花板，下有保底線”：一方麵，商品房存量規模已經很大，新房市場不可能再回到2021年的曆史峰值；另一方麵，隻要外部環境不發生突發性變化，一段時間內(nei) ，市場仍能保持12億(yi) 平米左右的需求。

　　“基於(yu) 這個(ge) 判斷，市場短期的上下波動都是正常的。”鬱亮強調，企業(ye) 要認清大勢。

　　市場分化明顯

　　但在整體(ti) 向好的市場預期中，分化的出現被認為(wei) 是未來房地產(chan) 複蘇中的一大特征，房企高管對此多有著墨。

　　“我們(men) 判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢複，並非所有的城市都在同步回暖。總體(ti) 來看，一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩定的，一些相對能級比較弱的城市還是繼續在承壓。”龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠直言。

　　顏建國總結出房地產(chan) 市場呈現的“三大分化”：市場分化、行業(ye) 分化、企業(ye) 分化。企業(ye) 繼續分化，行業(ye) 集中度還將提高。順應市場分化加大的趨勢，中海將進一步強化聚焦高能級城市的優(you) 質資產(chan) ，優(you) 中選優(you) 。

　　綠城中國執行董事、董事會(hui) 主席張亞(ya) 東(dong) 也認為(wei) ，行業(ye) 的複蘇回暖不是同步、一致和平均的，具有分化傾(qing) 向。這包括城市的分化、企業(ye) 的分化、資源的分化、產(chan) 品的分化。

　　基於(yu) 此，綠城未來幾年的打法將以“提質”為(wei) 目標，堅持9個(ge) 字的企業(ye) 發展方針——全品質、高質量和可持續。不僅(jin) 投資布局、權益、結構要進行綜合的平衡，而且銷售上也要提高去化的內(nei) 涵質量，房子、車庫等資產(chan) 都要同步去化。

　　行業(ye) 變動也帶來了重新布局。新任碧桂園集團董事會(hui) 主席楊惠妍表示，未來公司整體(ti) 投資將會(hui) 圍繞人口流動、產(chan) 業(ye) 布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優(you) 中選優(you) ，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，實現增量資產(chan) 的效益兌(dui) 現。

　　碧桂園集團總裁莫斌還在業(ye) 績發布會(hui) 上提出，計劃在3-5年的時間內(nei) ，將公司一二線對三四線的貨值比例提高至50:50，用優(you) 質的土地資源支撐公司未來業(ye) 績的穩健發展。

　　經營服務並重

　　過去，經營性不動產(chan) 被認為(wei) 存在過重、過慢等劣勢，而在今天，市場對此的認知已經逐步改變。隨著物流、商業(ye) 、保租房REITs和不動產(chan) 私募投資基金的開展，經營性不動產(chan) 實現“投融建管退”閉環，給有關(guan) 業(ye) 務的加速發展帶來了可能。

　　在做好主業(ye) 的同時，如何探索或者深化新的發展曲線，成為(wei) 房企們(men) 不得不重視的問題。

　　鬱亮今年最想聊的話題，同樣是關(guan) 於(yu) 行業(ye) 新發展模式選擇。他開玩笑表示：“有的時候我覺得經常會(hui) 有點‘分裂’，剛談完幾十億(yi) 的合作，回頭談個(ge) 幾十萬(wan) 的生意。”

　　經營類業(ye) 務賺的就是“長錢、小錢，辛苦錢”。鬱亮舉(ju) 例，公寓每平米每天收入80-100元，商業(ye) 每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物業(ye) 每平米每天6分到1毛。從(cong) 幾十億(yi) 單位變為(wei) 以分為(wei) 單位。

　　在2022年表現穩健的招商蛇口，也進一步明晰了中長期轉型方向，主動做出業(ye) 務調整及戰略升級，將原來的三大主業(ye) 調整為(wei) 三類業(ye) 務，即開發業(ye) 務、資產(chan) 運營、城市服務，著力構建租購並舉(ju) 、輕重結合的業(ye) 務結構，聚焦培育公司的第二成長曲線。

　　以文旅地產(chan) 融合發展成為(wei) 央企序列中獨特一員的華僑(qiao) 城也表示，將進一步探索房地產(chan) 行業(ye) 新的發展模式，把握行業(ye) 發展大趨勢，積極介入工程代建，保障房建設等業(ye) 務來豐(feng) 富公司收入結構。

　　經曆過去一年多的深度調整，房企在不確定中的韌性與(yu) 重生，都反應在一個(ge) 個(ge) 具體(ti) 的財報數據裏。從(cong) 華夏幸福境外債(zhai) 完成重組交割，到佳兆業(ye) 複牌，再到融創公布境外債(zhai) 務重組方案，好消息也在不斷傳(chuan) 來。

　　2023年的春天，是一個(ge) 新的開始。(完)