整潔的樓道、全新的外立麵……自家老小區完成出新改造後，南京市民馮(feng) 靜心情無比愉悅。但她來到公司和同事分享喜悅時，卻被一句話打斷：“我們(men) 上班的寫(xie) 字樓這麽(me) 舊了，每天努力才能擠進這狹小的電梯空間，怎麽(me) 還不改造？”

　　如今，很多“高齡”的老舊商務樓宇，難掩被時代“拋棄”的落寞。在當下城市更新的步伐中，它們(men) 若能重現“青春”，不僅(jin) 能改善城市麵貌，直接提升經濟效益，更能有效彌補周邊片區缺失功能，為(wei) 整個(ge) 城市的產(chan) 業(ye) 升級開拓新的空間。

　　一棟舊辦公樓，

　　“蛻變”為(wei) 一站式創新中心

　　走進位於(yu) 南京鼓樓區熱河南路37號的高創矽巷大樓，企業(ye) 真正享受到拎包入住的便捷。“公司注冊(ce) 時選了不少地方，最終敲定高創矽巷，因為(wei) 這裏環境好、交通便捷、配套齊全。”江蘇醫安諾相關(guan) 負責人告訴記者，公司專(zhuan) 注於(yu) 再生醫學抗衰以及治療的相關(guan) 研究，目前的辦公場所和公司的新興(xing) 產(chan) 業(ye) 定位很匹配。

　　不過，很多年輕的醫安諾員工並不知道，這座大樓有一個(ge) “曾用名”——華揚大廈。作為(wei) 中國石化華東(dong) 石油局辦公樓，南京“老下關(guan) ”們(men) 對華揚大廈這座曾經的地標建築有著特殊情感。不過，隨著時間流逝，華揚大廈漸漸陳舊。2020年6月，南京鼓樓高創數據有限公司與(yu) 中國石化華東(dong) 石油局聯合，共同打造出新一個(ge) 集企業(ye) 落地、財務規劃、法務知識產(chan) 權等為(wei) 一體(ti) 的一站式高科技、高層次企業(ye) 數據中心。通過兩(liang) 期工程，最終實現了外立麵、內(nei) 部裝飾、水電、空調等方麵的改造升級，並全麵提檔原有配套設施。“目前，寫(xie) 字樓的招商狀況良好，雖然租金比周邊樓宇價(jia) 格高一些，但明顯更受企業(ye) 歡迎。”高創矽巷招商部一位工作人員介紹。

　　從(cong) 一棟舊辦公樓，“蛻變”為(wei) 一個(ge) 企業(ye) 創新中心，華揚大廈無疑是幸運的。然而，並不是每一棟“高齡”寫(xie) 字樓都能“返老還童”。據了解，僅(jin) 僅(jin) 南京市鼓樓區，當前就有100多棟舊寫(xie) 字樓需要出新改造。

　　“當每年都有大量的新寫(xie) 字樓要艱難求生時，老舊存量如何在動態變化中，融入當前城市更新的步伐，重新煥發新的生命力？”明源地產(chan) 研究院研究員秦辭透露，目前有相當規模的建築存量正麵臨(lin) “生存危機”，有些“過時”的老建築正在加速貶值。2021年，國內(nei) 主要寫(xie) 字樓市場的供應量接近780萬(wan) 平方米，再刷曆史新高。這也意味著，商業(ye) 樓宇將迎來一場更加激烈的同質化競爭(zheng) 。

　　有“麵子”更要有“裏子”，

　　與(yu) 產(chan) 業(ye) 發展融合共生

　　硬件更新帶來“麵子”好看固然重要，更重要還在於(yu) 提升老舊建築的“裏子”，在城市更新的基礎上融合共生。華揚大廈重生後選對了方向——不僅(jin) 滿足於(yu) 提升城市形象，還與(yu) 南京市鼓樓區的產(chan) 業(ye) 發展融合共生，推動了區域大數據產(chan) 業(ye) 持續搶抓機遇，從(cong) 而提升區域的核心競爭(zheng) 力。實際上，當前，鼓樓區正致力於(yu) 通過實現存量樓宇的更新提質，為(wei) 產(chan) 業(ye) 發展釋放新的空間、挖掘新的潛力。

　　來到南京市玄武區碑亭巷27號，人們(men) 記憶中的灰色大樓“消失”了，取而代之為(wei) 一座帶著歐式風格的建築，不少路人駐足拍照。這座大樓經過重新設計、改造，其定位已變成時尚設計產(chan) 業(ye) 發展的優(you) 質載體(ti) 。改造更新的“操盤方”——德必集團南京城市公司營銷總監祁磊介紹，全新的建築不僅(jin) 為(wei) 企業(ye) 提供辦公場所，更以產(chan) 業(ye) 為(wei) 核心，打造形成一個(ge) 集設計產(chan) 業(ye) 、時尚展示、休閑體(ti) 驗、文化交流於(yu) 一體(ti) 的時尚創意設計產(chan) 業(ye) 生態圈，包括榮萍旗袍、“北歐風表情”家居等在內(nei) 的一批東(dong) 西方創意設計品牌紛紛入駐。“在做好運營的同時，我們(men) 更注重加強產(chan) 業(ye) 文化交流，利用自身海外園區，與(yu) 國外的品牌進行聯動，通過企業(ye) 之間的交流，形成中外聯動，幫助本土設計品牌‘走出去’。”

　　以產(chan) 業(ye) 為(wei) 內(nei) 核的樓宇更新，同樣也讓建於(yu) 1996年的九龍大廈“煥然一新”。位於(yu) 南京太平南路的九龍大廈，曾是太平南路上的標誌性建築和傳(chuan) 統商業(ye) 代表，擁有“九龍綢布莊”等一批老字號。但近十年來，因中老年服飾和賓館住宿為(wei) 主的單一業(ye) 態和固化的商業(ye) 理念，九龍大廈逐漸落伍。2016年底，大廈開始出新。曆時近一年的改造後，大廈不僅(jin) 保留原有老字號，還引進“江南小鎮”“米集盒”等現代時尚品牌，曆史文化特色與(yu) 現代生活氣息交相輝映。更重要的是，大廈打造九龍·錦創科技園，相繼引進錦創科技總部、華夏保險、君康人壽等具有較強影響力、產(chan) 業(ye) 相互關(guan) 聯的企業(ye) ，順利實現產(chan) 業(ye) 轉型，蝶變為(wei) 擁有新麵貌、新業(ye) 態、新時尚的“九龍天地”。

　　秦辭認為(wei) ，不能簡單“複製粘貼”成功案例，指望單純改造某一個(ge) 方麵，就能化腐朽為(wei) 神奇。老舊商業(ye) 樓宇更新改造的正確邏輯，在於(yu) 通過區位分析、客戶調研、現有價(jia) 值評估，再結合公司、社會(hui) 與(yu) 產(chan) 業(ye) 層麵的戰略，找到符合自身條件的精準定位，通過專(zhuan) 業(ye) 化運營，實現項目改造的最高價(jia) 值。北京中關(guan) 村科技園的上地NEO改造項目，前身是一座過時的辦公建築，投資方結合當地產(chan) 業(ye) 特色，針對新興(xing) 互聯網企業(ye) 快手集團定製改造，開業(ye) 即滿租。

　　撬動社會(hui) 資本，

　　城市更新基金“四兩(liang) 撥千斤”

　　記者調查發現，大多數舊樓的產(chan) 權方，難以承擔高額的改造費用。以華揚大廈的更新改造為(wei) 例，其整體(ti) 項目投資超過3000萬(wan) 元。

　　“為(wei) 改善樓宇品質，我們(men) 在幾年前更換過電梯，已經花費了不菲的投入。”南京一家物業(ye) 的負責人告訴記者，現代企業(ye) 不僅(jin) 對停車、電梯等硬件設施有要求，還追求智能、綠色的辦公空間，以及資源整合、知識分享等增值服務，“這些都要花很多錢，我們(men) 確實無力承擔。所以升級改造一直被擱置。”

　　老舊樓宇要想“重返新生”，撬動社會(hui) 資本投資成為(wei) 當務之急。蕾奧規劃是一家以打造“智慧城市規劃運營專(zhuan) 家”為(wei) 目標的全國性規劃設計谘詢機構，也是九龍大廈出新改造的“操盤方”，其南京分公司總經理景鵬告訴記者，其實社會(hui) 資本有參與(yu) 動力，關(guan) 鍵在於(yu) 找對商業(ye) 模式。“以無錫一處地鐵口的辦公樓改造為(wei) 例，我們(men) 介入後並不需要產(chan) 權方出錢，而是在改造好之後收取未來租金的分成，更關(guan) 鍵在於(yu) ，後續的運營需要我們(men) 深度參與(yu) 。”

　　“2020年，即便突發疫情，九龍大廈全年稅收依然突破2億(yi) 元。”九龍大廈相關(guan) 負責人介紹，大廈出新後，由於(yu) 區位優(you) 勢突出，產(chan) 業(ye) 思路清晰，企業(ye) 活力迸發，大廈稅收從(cong) 2016年的1250萬(wan) 元，迅速增長至2億(yi) 元以上。

　　“問題的關(guan) 鍵在於(yu) ，如何打消社會(hui) 資本的顧慮，讓他們(men) 敢投。”中原地產(chan) 分析師盧文曦認為(wei) ，政府可以通過成立城市更新基金，起到“四兩(liang) 撥千斤”的作用，為(wei) 民營企業(ye) 提供比黃金還珍貴的投資信心。

　　記者也了解到，北京、上海、廣州、杭州等城市已經發起設立城市更新基金，以杠杆效應撬動更多的社會(hui) 資本參與(yu) 城市更新進程。2017年7月，越秀集團牽頭廣州地鐵集團等發起設立廣州國資開發聯盟和廣州城市更新基金，開發聯盟首期會(hui) 員吸引了超過近30家廣州市屬及廣東(dong) 省屬國企加入，城市更新首期基金規模達200億(yi) 元。去年5月，北京市海澱區設立中關(guan) 村科學城城市更新與(yu) 發展基金，總規模為(wei) 300億(yi) 元。去年6月，上海城市更新基金正式成立，基金總規模約800億(yi) 元，定向用於(yu) 投資舊區改造和城市更新項目。

　　對此，景鵬建議，在南京乃至江蘇一些“高齡”樓宇存量較多的區域，地方政府可以聯合民間資本發起城市更新基金。針對每一棟舊樓出具個(ge) 性化方案，基金承擔部分改造費用，並挑選合適的運營商，完成定製化改造。實際上，南京華揚大廈的成功改造，就源自該項目是鼓樓區第一個(ge) 由國資平台參股運營的城市更新重點項目，民營資本出資達70%。

　　“城市更新基金，是解決(jue) 老舊樓宇改造的務實做法，同時也是城鎮化進程的必然選擇。”盧文曦表示，城市更新基金能夠將市場化投資運作和體(ti) 係化資本招商有機結合，為(wei) “高齡”寫(xie) 字樓改造、老舊小區出新、曆史文化街區保護等探索有效路徑，從(cong) 而為(wei) 提升城市功能、激發城市活力、改善人居環境、增強城市魅力貢獻市場力量。