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　　尹律師：

　　您好！我和女友戀愛多年，打算明年結婚，目前正在看房。考慮到各自的收入，我們(men) 不想有過大的房貸壓力，打算在稍遠一點兒(er) 的地方買(mai) 房。最近我們(men) 在郊區看了一套房，價(jia) 格和環境都很合適，交通也比較方便，但中介說是小產(chan) 權房，沒有產(chan) 權證。請問小產(chan) 權房到底能不能買(mai) ？

　　北京讀者 杜先生

　　杜先生：

　　您好！相對於(yu) 普通的商品房來講，價(jia) 格便宜是小產(chan) 權房的一大優(you) 點，這對於(yu) 資金有限又急於(yu) 安家的買(mai) 房者來說是不小的誘惑。物權采取登記製，房屋作為(wei) 典型物權如何確定所有權就是以登記為(wei) 準，沒有房屋所有權也就沒有登記，因此產(chan) 生的法律風險還是比較大的。我們(men) 分別來看：

　　█ 什麽(me) 是小產(chan) 權房

　　小產(chan) 權房並不是一個(ge) 法律上的概念。我們(men) 通常說的“小產(chan) 權房”主要有兩(liang) 種，一種是在集體(ti) 建設用地，也就是“宅基地”上建成的房子，這種隻屬於(yu) 該村的集體(ti) 所有者，外村農(nong) 民或城鎮戶口居民是無權購買(mai) 的；另一種是在集體(ti) 企業(ye) 用地或者占用耕地違法建設的房子。

　　一般來講，小產(chan) 權房並未辦理相關(guan) 證件，也未繳納土地出讓金等費用，所謂“產(chan) 權證”不是國家法律規定的產(chan) 權證，而是由鄉(xiang) 政府或村頒發的一個(ge) 備案證件，很多小產(chan) 權房連這個(ge) 備案也沒有。

　　█ 小產(chan) 權房能否買(mai) 賣

　　根據我國法律的規定，農(nong) 民集體(ti) 所有的土地依法屬於(yu) 村民集體(ti) 所有的，由村集體(ti) 經濟組織或者村民委員會(hui) 經營、管理。宅基地使用權是農(nong) 村集體(ti) 經濟組織成員享有的權利，宅基地上所建農(nong) 村房屋也隻能在同村組村民之間轉讓。

　　國務院辦公廳《關(guan) 於(yu) 加強土地轉讓管理嚴(yan) 禁炒賣土地的通知》第二條規定：“農(nong) 民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nong) 民集體(ti) 土地建住宅，有關(guan) 部門不得為(wei) 違法建造和購買(mai) 的住宅發放土地使用證和房產(chan) 證。”

　　由上可知，小產(chan) 權房通常隻能在本集體(ti) 經濟組織的成員之間，比如本村村民之間進行買(mai) 賣。城鎮居民購房後，不僅(jin) 不能辦理房產(chan) 證，其購買(mai) 行為(wei) 也不受法律的保護，要承擔很大的法律風險。

　　█ 購買(mai) 小產(chan) 權房的法律風險

　　如前所述，小產(chan) 權房沒有產(chan) 權證書(shu) ，超出法律規定範圍的買(mai) 賣不受法律保護，就現階段國家政策和相關(guan) 要求趨勢而言，小產(chan) 權房“轉正”可能性不大，購買(mai) 小產(chan) 權房的法律風險較大，主要存在以下幾類典型性法律風險：

　　（一）購房合同無效

　　如前所述，您作為(wei) 城鎮居民去郊區購買(mai) 一套小產(chan) 權房，這個(ge) 房屋買(mai) 賣合同無人申請時對您和賣方是有一定法律約束力的，但是一旦對方去法院申請確認合同效力，這個(ge) 買(mai) 賣合同一定是無效的。在司法實踐中大量存在城鎮居民購買(mai) 小產(chan) 權房後賣方反悔，或者小產(chan) 權房遇上拆遷導致賣方反悔的情形，法院的判決(jue) 一律是認定買(mai) 賣合同無效的。

　　（二）不能抵押貸款

　　依據《民法典》的規定，歸抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有權是以登記為(wei) 準的，《關(guan) 於(yu) 農(nong) 村集體(ti) 土地確權登記發證的若幹意見》中明確規定小產(chan) 權房不得登記發證，所以小產(chan) 權房不能抵押。

　　我們(men) 知道，銀行辦理抵押貸款的前提條件是購房者必須提供房產(chan) 證明，而非本集體(ti) 成員的第三人即便購買(mai) 了房屋也不能合法辦理轉讓過戶，拿不到房產(chan) 證，自然也就不能將該房屋進行交易或者抵押，無法向銀行申請貸款。

　　（三）房屋本身不能分割、繼承

　　小產(chan) 權房拿不到正式的房產(chan) 證，並不構成真正法律意義(yi) 上的產(chan) 權，因此小產(chan) 權房隻有使用權，沒有所有權，其本身並不能進行分割或者繼承。

　　不過小產(chan) 權房雖然沒有物權，但具有相應的財產(chan) 權益，在涉及到離婚財產(chan) 分割和繼承的問題時，可以對房屋本身具有的財產(chan) 權進行處理。這裏需要注意的是，小產(chan) 權房的分割僅(jin) 限於(yu) 夫妻相對方。同理，小產(chan) 權房作為(wei) 一個(ge) “商品”，能夠被占有、使用和收益，這種權利也是可以被分割或者繼承的。

　　█ 律師提醒

　　購房買(mai) 賣是家庭大事，在目前的法律及政策之下，購買(mai) 小產(chan) 權房是存在比較大的法律風險的，尹律師也在這裏特別提醒各位讀者朋友：一定要慎重選擇，如果確實需要購買(mai) ，那麽(me) 在簽訂相關(guan) 合同時也務必要把一些具體(ti) 的事情約定清楚，比如可以約定由賣方來承擔所有的法律風險等，並保留好原始憑證，以降低後續產(chan) 生糾紛的風險。

　　（北京展達律師事務所高級合夥(huo) 人、律師尹紅誌）