“飛線”充電、養(yang) 犬糾紛、停車難、噪聲擾民、“住改商”……許多小區的居民遭遇過這些煩心事。這些事兒(er) 看上去不大，但依照法律法規，如要解決(jue) 往往需多個(ge) 部門聯手執法，而這樣的執法往往很難出現在小區裏。

　　今年4月—7月，省人大常委會(hui) 開展《江蘇省物業(ye) 管理條例》執法檢查，“綜合執法難進小區”被頻頻提及，記者就此進行了調查。

　　小區管理存在“九龍治水”現象

　　南京市鼓樓區鳳凰街道某小區業(ye) 主王興(xing) 宏當過3屆小區業(ye) 委會(hui) 主任，現在建立了一個(ge) 微信群，群成員是300多位該市各小區業(ye) 委會(hui) 委員。觀察物業(ye) 行業(ye) 問題近10年，王興(xing) 宏認為(wei) ，執法延伸進小區效果不佳原因多樣，有的問題源於(yu) 執法邊界不是很清晰，有的執法邊界清晰但執法力量不足，有的則是執法部門存在推諉現象。

　　比如樓道雜物需要消防部門配合物業(ye) 企業(ye) 進小區清理，管理小區養(yang) 犬是公安機關(guan) 法定職責，防止噪聲擾民是環保部門的職責範圍，“住改商”則跟市場監管部門有關(guan) ……小區一些問題的執法責任看上去清晰，但實際運行中並非如此。承擔南京千秋情緣小區物管工作的蘇寧物業(ye) 公司總經理倪培玲坦言，像電動自行車上樓，僅(jin) 靠消防部門解決(jue) 不了，需要綜合執法、共同發力。

　　“處理噪聲擾民這類警情一般是警告，但是否達到處罰標準需要環保部門來認定，達到了才能按照治安管理處罰法來處罰。”社區民警王婕（化名）本身就是鳳凰街道一小區業(ye) 主，曾親(qin) 曆不少執法難題，比如小區有不少散養(yang) 寵物，養(yang) 犬問題公安部門可以管，養(yang) 流浪貓則不屬警方管理範疇；“飛線”充電違法行為(wei) 的處罰權在消防部門，公安部門負責宣傳(chuan) 教育……“很多問題的解決(jue) 需要相關(guan) 部門協調，目前並沒有形成良性循環。”王婕有些無奈。

　　“老百姓生活裏許多是雞毛蒜皮的小事，但法律界定比較麻煩，執法部門介入後也隻能批評教育。這就造成小區違規現象出現後，執法部門參與(yu) 度很低。”千秋情緣小區業(ye) 主錢燕（化名）表示，這種情況可能導致矛盾一再發生，一些居民覺得“他家不管，怎麽(me) 就管我們(men) 家”而心生不滿。南京五台花園小區業(ye) 主丁女士也注意到執法部門的困境：“物業(ye) 管理更像是民事法律關(guan) 係，矛盾比較瑣碎。行政機關(guan) 想有所作為(wei) 也比較難，介入得太深可能無法厘清，不介入又有不作為(wei) 之嫌。”

　　針對上述執法難點和焦點，我省多地探索綜合執法進小區。比如，宿遷市先後開展了居民小區執法治理服務“雙十提升”行動、綜合執法進小區、“黨(dang) 建引領+物業(ye) 賦能+綜合執法”小區治理新模式試點等，以推動執法重心下移。

　　省人大常委會(hui) 執法檢查組認為(wei) ，目前全省綜合執法進小區工作進展還不平衡。南京市秦淮區副區長顧安國也坦言，綜合執法進小區成效還不明顯，小區綜合治理需加強。小區管理涉及消防、建設、規劃、民政、城管、公安、市場管理、價(jia) 格、人防、環保等部門，盡管省條例明確了執法聯動目標、各方職責，但在具體(ti) 執行中，部門之間有觀望現象，部門聯動執法進小區工作沒有完全落實到位，使得小區內(nei) 存在一些社會(hui) 管理盲區，“九龍治水，而水不治”現象較突出。

　　物管企業(ye) 承擔的任務越來越多

　　小區物管工作離不開各級行政部門的支持，正如省人大常委會(hui) 有關(guan) 負責人所言，“物業(ye) 管理的水平，在一定程度上是行政機關(guan) 以及社區、村（居）等基層組織履職水平、效率的投射。”但在實際工作中，小區物管企業(ye) 往往被“頂在前麵”。

　　比如，針對小區停車難、經營網點擾民、占用消防通道、違法建設等執法難點，我省多地開展了綜合執法進小區探索。其中，在清晰界定部門職責分工和管理邊界的基礎上，注重發揮物業(ye) 熟悉情況、熟悉居民的優(you) 勢，調動其參與(yu) 執法監督工作的積極性，形成合力推動執法工作順利開展，但這往往加重了物業(ye) 企業(ye) 負擔。

　　執法檢查組在徐州召開的座談會(hui) 上，不少物業(ye) 企業(ye) 代表反映，基層一些職能部門把維護小區消防安全等行政職能“讓渡”給物業(ye) 企業(ye) 履行，且強行要求其承擔相應關(guan) 聯責任，這既不合法也不合理。一來物業(ye) 企業(ye) 不是執法部門，無力履行職責；二是物業(ye) 公司分擔了這類工作後，造成物業(ye) 合同服務能力分流，影響服務質量；三是開展這類工作時和業(ye) 主容易產(chan) 生衝(chong) 突，經常性地造成物業(ye) 和業(ye) 主的矛盾甚至形成對立麵，為(wei) 小區穩定埋下隱患。

　　倪培玲對執法檢查組說，物業(ye) 企業(ye) 理論上隻負責維修管理、設備管理、環境管理、安全管理，實際上要承擔遠超此範疇的眾(zhong) 多工作。南京市雨花台區西善橋街道齊修社區書(shu) 記張福蘭(lan) 說，拿居民推電動自行車上樓這個(ge) 問題來說，物業(ye) 需要勸阻，但沒有處罰權，往往治標不治本，“你今天講，有的居民明天照舊。”

　　除了“代位執法”，物業(ye) 還要承擔社區文化活動、公益活動、垃圾分類、網格化治理、人口普查等大量工作，這降低了城市管理行政成本，但相關(guan) 成本是實際產(chan) 生的。張福蘭(lan) 所在社區是保障房社區，10年前物業(ye) 費是每平方米0.95元，現在還是這麽(me) 多，越來越難覆蓋物業(ye) 企業(ye) 成本。

　　據統計，疫情防控期間，全省物業(ye) 行業(ye) 每天約有30萬(wan) 名員工工作在2萬(wan) 多個(ge) 住宅小區防疫一線，對約10億(yi) 平方米的區域開展防疫工作。“疫情防控常態化，物業(ye) 企業(ye) 要付出額外的精力和人工成本，增加了不少負擔。要麽(me) 業(ye) 主消化掉，要麽(me) 政府購買(mai) 服務，否則物業(ye) 公司其他地方服務標準將有所降低。”王興(xing) 宏說。

　　應以業(ye) 主自治為(wei) 主政府管理為(wei) 輔

　　綜合執法進小區，是否就能解決(jue) 問題？其實，問題從(cong) 來不是單方麵的，業(ye) 主、業(ye) 委會(hui) 、有關(guan) 部門等都應進一步明確各自的權、責、利。

　　首先是明確有關(guan) 部門職責。南京市政府副秘書(shu) 長崔永國向執法檢查組建議，推動綜合執法進小區，要進一步明確公安、消防、城管等部門在居民小區管理中的法定職責，“建議以任務清單的形式對省條例進行細化，便於(yu) 基層厘清責任、開展工作。”社區的責任也需進一步明確。顧安國提出，近幾年各級都對物業(ye) 管理、業(ye) 主自治提出要求，但日常工作中社區這一層麵管理機構、管理職能、管理製度還需盡快完善，從(cong) 而規範社區有序指導業(ye) 主自我管理。

　　業(ye) 主自我管理小區的一大障礙，在於(yu) 部分業(ye) 主認為(wei) 自己花錢買(mai) 了房，在小區就應“絕對自由”。關(guan) 注物業(ye) 管理20多年、曾參與(yu) 省條例立法的河海大學教授陳廣華認為(wei) ，要認真厘清業(ye) 主自治與(yu) 政府管理的關(guan) 係。“業(ye) 主自治絕對不是指業(ye) 主‘我想怎麽(me) 弄就怎麽(me) 弄’。從(cong) 家門到小區大門這一部分區域叫準公共區域，有自由而不能放任自由，應該是業(ye) 主自治為(wei) 主、政府管理為(wei) 輔。”陳廣華表示，這意味著綜合執法應當進小區，並有充分法律依據。

　　當前，物業(ye) 公司承擔著眾(zhong) 多責任。陳廣華認為(wei) ，綜合執法和聯合執法首先要明確物業(ye) 管理各方主體(ti) 的權力邊界。民法典規定，“物業(ye) 服務企業(ye) 或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guan) 工作。”陳廣華認為(wei) ，這裏的“相關(guan) 工作”應當包括疫情防控，但疫情防控常態化階段政府應增強購買(mai) 服務的意識，讓企業(ye) 工作開展可持續，且服務質量不打折。

　　業(ye) 主“自治”離不開各方配合

　　在“業(ye) 主自治為(wei) 主、政府管理為(wei) 輔”大框架下，如何管好小區？

　　6月15日，南京市秦淮區公布5月物業(ye) 管理工作考核排名，桃園人家小區銀城物業(ye) 再上“紅榜”。其實，該小區管理也走過彎路，全體(ti) 業(ye) 主、業(ye) 委會(hui) 、銀城物業(ye) 同心協力，求大同、存小異，共同糾偏歸正，能有今天的成績，也是社區、街道及相關(guan) 部門集體(ti) 努力的結果。

　　“追往視今，也是令人不勝感慨。其他小區經曆過的故事，我們(men) 基本上都經曆過。”該小區業(ye) 委會(hui) 主任章軍(jun) 感歎道。從(cong) 2004年簽下購房合同，章軍(jun) 就一直關(guan) 注和參與(yu) 小區公共事務。2017年小區第四屆業(ye) 委會(hui) 成立之後，麵對的最大問題就是物業(ye) 服務跟不上。同年10月，經過物業(ye) 選聘一番波折，600多戶業(ye) 主投票選擇銀城物業(ye) 進駐小區。2個(ge) 月後，這家物業(ye) 替前任“背鍋”，因為(wei) 小區以往積累的物管遺留問題進了“黑榜”。

　　時任銀城物業(ye) 桃園人家小區項目部經理徐小玲多少有些委屈，業(ye) 委會(hui) 則給予了極大寬容，還寫(xie) 信幫忙申訴。雙方信任建立起來後，開展許多工作就有了基礎，這集中體(ti) 現在雨汙分流改造工程實施中。此前街道就有意為(wei) 小區引進這一工程，但在主要區域地麵“開膛破肚”極易引發居民投訴，加上對工程質量和管理存在疑慮，業(ye) 委會(hui) 遲遲不敢同意。新物業(ye) 進駐後，經深度勘察，主動向業(ye) 委會(hui) 建議接受街道安排，並立“軍(jun) 令狀”表示配合相關(guan) 單位做好工程。

　　業(ye) 委會(hui) 與(yu) 街道充分溝通後，與(yu) 各關(guan) 聯方簽訂施工備忘錄，明晰各方職責，一一約定注意事項，同時采用施工方預繳10萬(wan) 元施工質量保證金給街道、在工程結束驗收合格後再返還的方法，以確保施工質量、加快進度。搭工程“順風車”，小區係統整理了地下管網工程影像資料，物業(ye) 將工程所有資料登記入檔，方便未來管理維護，同時徹底解決(jue) 了小區地麵沉降等問題，還完成了門樓重建、地下車庫入口雨棚翻新等多項工程。

　　小區停車一直是個(ge) “老大難”，車輛占用消防通道的問題尤為(wei) 嚴(yan) 重。物業(ye) 拿出4個(ge) 公共停車位，解決(jue) 車輛臨(lin) 停問題，這意味著每月要讓出4000元左右的停車管理收益；另外，在雙塘街道五福街社區牽線幫助之下，經與(yu) 小區對麵的南京國家領軍(jun) 人才創業(ye) 園溝通，實現園區25個(ge) 車位共享，一定程度上緩解了小區停車難的問題。

　　如今桃園人家小區是五福街社區、雙塘街道的“明星”小區，居民支持度高、工作好開展。“去年街道要在小區設置心肺複蘇AED設備安裝使用示範點，但設備經費需自籌。我們(men) 就抱著試試看的態度在小區開展募捐，沒想到，早上9點多發通知，當天晚上錢就籌齊了。”章軍(jun) 感慨道，小區業(ye) 主的“自治”，離不開各方配合的“共治”。