隨著部分住宅樓逐漸老化，維修成了居民關(guan) 心的大問題。有居民找到物業(ye) 公司要求維修，物業(ye) 公司卻表示，住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修應當使用住宅專(zhuan) 項維修資金。

　　住宅專(zhuan) 項維修資金是專(zhuan) 項用於(yu) 住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金，被稱為(wei) 房屋的“養(yang) 老錢”。不過，有不少讀者反映，住宅專(zhuan) 項維修資金申請門檻高、手續繁雜，存在使用不順暢、收支不透明等問題。

　　住宅專(zhuan) 項維修資金支取門檻高、合理使用難

　　前不久，河北廊坊市民劉先生因為(wei) 拖欠物業(ye) 費，被物業(ye) 公司告上法庭。劉先生很不服氣：“2011年我家房子漏雨，牆麵、頂棚多處汙損，存放在房間、陽台的家具、貨物等也被浸泡，損失巨大。此後，幾乎年年都漏雨。我多次要求物業(ye) 公司維修，但一直都沒修好。物業(ye) 公司服務不到位，我才不願交物業(ye) 費。”

　　物業(ye) 公司則表示，劉先生居住的頂樓夏季暴雨時經常漏雨，是因為(wei) 小區原有設計缺陷導致。物業(ye) 公司曾在職責範圍內(nei) 予以維修，但因為(wei) 漏雨比較嚴(yan) 重，需要申請維修資金大修。不過，申請了幾次，均因為(wei) 各種障礙沒申請下來，因此未能徹底有效解決(jue) 漏雨問題，並非物業(ye) 公司失職。

　　最終，法院認為(wei) ，雖然頂樓漏雨主要是房屋結構缺陷造成，但多年來未徹底解決(jue) ，也屬於(yu) 物業(ye) 公司服務質量瑕疵，酌定劉先生的物業(ye) 費按70%計算。

　　據2008年實施的《住宅專(zhuan) 項維修資金管理辦法》，住宅專(zhuan) 項維修資金管理實行專(zhuan) 戶存儲(chu) 、專(zhuan) 款專(zhuan) 用，所有權人決(jue) 策、政府監督的原則。民法典中明確規定，建築物及其附屬設施的維修資金，屬於(yu) 業(ye) 主共有；其使用應當由專(zhuan) 有部分麵積占比三分之二以上的業(ye) 主且人數占比三分之二以上的業(ye) 主參與(yu) 表決(jue) ，並需參與(yu) 表決(jue) 的專(zhuan) 有部分麵積過半數的業(ye) 主且參與(yu) 表決(jue) 人數過半數的業(ye) 主同意。有不少讀者、網友反映，維修資金支取門檻高、合理使用難，沒有發揮應有的保障作用。

　　去年，福建福州市民李先生曾向所在小區物業(ye) 求助：自己所在樓棟的電梯壞了，買(mai) 房時已經交了一筆維修資金，能不能申請使用？但李先生發現，這是一項十分繁瑣的事情。“使用住宅專(zhuan) 項維修資金需要征得大部分業(ye) 主簽字同意才能申請，但不少業(ye) 主認為(wei) 這是自家房子的維修資金，不同意動用。物業(ye) 公司也覺得申請過程太麻煩，找各種借口不讓我們(men) 申請。”李先生說。

　　中國社會(hui) 科學院財經戰略研究院城市與(yu) 房地產(chan) 經濟研究室主任李超認為(wei) ，住宅專(zhuan) 項維修資金使用難主要有幾個(ge) 方麵原因：“一是流程手續問題，維修資金的申請審批流程較長，如有某個(ge) 環節出問題則會(hui) 耽誤支取使用進程；二是使用範圍問題，維修資金主要用於(yu) 小區的公共部位和共用設施、設備的維修養(yang) 護；三是信息不對稱問題，物業(ye) 服務是典型的委托代理關(guan) 係，在監管不力的情況下，個(ge) 別小區就會(hui) 出現維修資金被濫用的現象，同時也會(hui) 增加住建部門審批的嚴(yan) 格程度。”

　　物業(ye) 費和住宅專(zhuan) 項維修資金使用範圍不同

　　“明明交了物業(ye) 費，為(wei) 什麽(me) 還要使用維修資金？”在采訪中，不少居民都對住宅專(zhuan) 項維修資金表示不知道、不了解。兩(liang) 者到底有什麽(me) 區別呢？

　　“物業(ye) 費和住宅專(zhuan) 項維修資金的區別主要體(ti) 現在使用範圍上。”吉林卓行律師事務所執業(ye) 律師葉英澤說，物業(ye) 費是指物業(ye) 管理人提供物業(ye) 服務，接受物業(ye) 服務的業(ye) 主根據物業(ye) 服務合同應支付的費用，主要範圍是用於(yu) 物業(ye) 共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護，比如日常衛生清潔、安保秩序、綠化養(yang) 護及其他設施的日常運行保養(yang) 等。而維修資金則專(zhuan) 項用於(yu) 住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，範圍一般包括住宅的基礎、承重牆體(ti) 、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆麵等。

　　“維修資金的所有權是全體(ti) 業(ye) 主，而物業(ye) 費的所有權是物業(ye) 公司。維修資金並不包含在物業(ye) 服務費中。”葉英澤說，按照《住宅專(zhuan) 項維修資金管理辦法》的有關(guan) 規定，業(ye) 委會(hui) 應開立住宅專(zhuan) 項維修資金賬戶，並接受有關(guan) 部門的監督。

　　不過，在實際中，由於(yu) 很多小區沒有成立業(ye) 委會(hui) ，存在無人組織的情況，維修資金仍然處於(yu) 主管部門代管的狀態。湖北襄陽市一位業(ye) 主就表示，樓頂公共區域漏水拖了兩(liang) 年多，大部分業(ye) 主都同意動用維修資金，但由於(yu) 業(ye) 委會(hui) 一直在換屆過程中，新的業(ye) 委會(hui) 遲遲沒能成立，導致維修資金一直無法申請使用。

　　即使成立了業(ye) 委會(hui) ，維修資金轉由業(ye) 委會(hui) 管理，其使用同樣是個(ge) 難題。有的小區設定了高額的支取門檻，需要達到一定金額才能啟動；有的業(ye) 委會(hui) 覺得維修金額太大，擔心維修資金難以為(wei) 繼，不同意使用。廈門市一小區業(ye) 主反映，樓棟需要更換電梯和大門，本來應該使用維修資金，卻被業(ye) 委會(hui) 以申請流程複雜、達不到支取門檻為(wei) 由拒絕，讓業(ye) 主們(men) 自行籌集。

　　在申請使用維修資金的過程中，使用方案是否合理也是業(ye) 主高度關(guan) 注的問題之一。“有的物業(ye) 公司提出使用方案時會(hui) 提高維修報價(jia) ，如果對材料、人工等價(jia) 格不夠了解，就會(hui) 花冤枉錢。”劉先生是東(dong) 北某小區的業(ye) 委會(hui) 委員，前段時間，小區部分電梯需要更新維修，征得業(ye) 主同意後，計劃動用維修資金。然而，在報價(jia) 階段，有業(ye) 主指出了物業(ye) 公司報價(jia) 虛高的問題，經過反複協商溝通，每部電梯維修費用在不降低維修標準的情況下，由6萬(wan) 多元降至4萬(wan) 多元。“小區維修十幾部電梯相當於(yu) 省了20多萬(wan) 元，這維修資金都是咱自己交的，得用在刀刃上。”劉先生說。

　　合理簡化住宅專(zhuan) 項維修資金使用流程

　　針對維修資金使用難問題，有社區書(shu) 記坦言，社區內(nei) 的一個(ge) 小區維修資金積累了2000多萬(wan) 元，但一直未使用，“一個(ge) 重要原因就是使用維修資金要組織召開全體(ti) 業(ye) 主大會(hui) ，但對於(yu) 超大規模小區，幾乎不可能。”在采訪中，不少讀者都建議應合理簡化維修資金的使用流程，健全完善便利業(ye) 主使用機製。

　　對此，李超認為(wei) ，簡化申請審批流程和加強監管需要齊頭並進：“申請事由符合維修資金的使用條件，並且業(ye) 主征求意見符合規範的應該給予認可，進一步簡化申請審批流程。此外，根據維修質量和業(ye) 主滿意度建立住宅專(zhuan) 項維修資金全流程監管製度和黑白名單製度，對進入白名單的物業(ye) 公司，在後續維修資金的支取使用上開辟綠色快捷通道。”

　　目前，在全國多地已出台的地方性住宅專(zhuan) 項維修資金管理辦法中，大多數管理辦法對緊急情況下的維修資金使用做了明確說明。吉林省在2022年出台的《吉林省住宅專(zhuan) 項維修資金管理辦法》中提出，物業(ye) 保修期滿後，發生樓體(ti) 外立麵有脫落危險等嚴(yan) 重危及人身、房屋安全等緊急情況，需要立即使用維修資金的，由業(ye) 主委員會(hui) 或者居（村）民委員會(hui) 提出應急使用方案，也可以由相關(guan) 業(ye) 主、物業(ye) 服務人提出應急使用方案，經業(ye) 主委員會(hui) 或者居（村）民委員會(hui) 同意，向物業(ye) 行政主管部門書(shu) 麵提出資金使用申請。

　　據深圳市發布的《深圳市物業(ye) 專(zhuan) 項維修資金管理規定》，一旦遇到天台或外牆嚴(yan) 重滲漏，電梯衝(chong) 頂或蹲底（墜落）、消防、用水用電等突發重大安全隱患時，物業(ye) 公司應緊急處置，事後告知業(ye) 委會(hui) 進行確認，即可支取應急維修資金。目前，北京、重慶、成都等城市均增設了使用維修資金的應急通道。

　　對於(yu) 維修資金賬目不透明、投票真實性存疑等問題，多地開展“線上+線下”多渠道推進的有益嚐試。成都開啟維修資金“線上+線下”全平台曬賬新模式，在線上為(wei) 市民開通維修資金查詢通道，在線下則是專(zhuan) 戶管理銀行派遣員工進入小區張貼海報，對小區上年度維修資金餘(yu) 額、使用明細等進行公示。在北京部分小區，業(ye) 主表決(jue) 使用管理維修資金，已不再使用紙質投票，而是通過業(ye) 主輸入姓名和身份證號碼實名認證過的手機APP進行投票。

　　“維修資金的使用事關(guan) 小區居民的獲得感、幸福感，監管環節決(jue) 不能有絲(si) 毫鬆懈。”山東(dong) 濰坊市讀者夏燕萍建議，應當建立健全維修資金使用評價(jia) 機製，引入第三方審計單位、專(zhuan) 業(ye) 社會(hui) 組織、專(zhuan) 業(ye) 協會(hui) 等，對維修資金使用情況開展全過程評價(jia) ，並梳理出使用過程中存在的薄弱點，提出相關(guan) 整改建議，確保維修資金的管理使用規範、透明、高效。

　　《 人民日報 》（ 2023年11月06日 07 版）