●車輛亂(luan) 停亂(luan) 放、垃圾隨意丟(diu) 棄、流動商販隨意出入等問題在老舊小區普遍存在，當前有的老舊小區根本沒有物業(ye) 管，有的物業(ye) 公司管得很差。一些居民因物業(ye) “服務差”不交費，而一些物業(ye) 公司也往往以“入不敷出”為(wei) 由敷衍了事

　　● 在全國新一輪老舊小區改造中，補齊物業(ye) 管理服務短板、完善長效管理機製的呼聲甚高，多地推出相關(guan) 政策和措施

　　●老舊小區的改造和維護都需要投入大量經費，短期內(nei) 政府可以提供一些專(zhuan) 項補助；但長期看，還需居民提高對物業(ye) 服務價(jia) 值的認識，通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業(ye) 費，並督促物業(ye) 公司提升服務水平

　　□ 本報見習(xi) 記者 張守坤

　　□ 本報記者 　 陳 磊

　　路麵破損沒人修，信箱生鏽沒人管……在北京市朝陽區垡頭北裏社區，80歲的劉大爺說起小區問題時滿肚子苦水。他多次給物業(ye) 公司打電話反映問題，可幾乎從(cong) 來沒有人理會(hui) 他。

　　因物業(ye) 問題而煩心苦悶的不止劉大爺一人。《法治日報》記者近日走訪北京、天津等地10多個(ge) 老舊小區發現，車輛亂(luan) 停亂(luan) 放、垃圾隨意丟(diu) 棄、流動商販隨意出入等問題在老舊小區普遍存在，當前有的老舊小區根本沒有物業(ye) 管，有的物業(ye) 公司管得很差。一些居民因物業(ye) “服務差”不交費，而一些物業(ye) 公司也往往以“入不敷出”為(wei) 由敷衍了事。

　　在全國新一輪老舊小區改造中，補齊物業(ye) 管理服務短板、完善長效管理機製的呼聲甚高，多地推出相關(guan) 政策和措施。

　　多位接受記者采訪的專(zhuan) 家指出，從(cong) 長期來看，居民需要提高對物業(ye) 服務價(jia) 值的認識；物業(ye) 公司需要通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業(ye) 費；相關(guan) 政府部門則需要督促物業(ye) 公司提升服務水平，可通過完善獎補機製促使物業(ye) 管理長期良性運行，讓居民生活更方便、更舒適。

　　小區居民

　　出現問題沒人管也管不好

　　“你看這路麵，要麽(me) 缺磚少瓦，要麽(me) 坑窪不平，我每回出門都得小心翼翼。”1月16日下午，戴著鴨舌帽、身穿藏藍色外套的劉大爺站在垡頭北裏社區十六號樓路邊，指著坑坑窪窪的路麵對記者說。

　　針對路麵問題，劉大爺已經連續向物業(ye) 公司反映數月，“每次他們(men) 都說知道了，但就是沒見人來修過”。對於(yu) 物業(ye) 公司的“不作為(wei) ”，劉大爺說自己已經司空見慣了，比如5年前他就反映過信箱生鏽問題，同樣是多次反映無人理睬。

　　那時候，小區為(wei) 了每棟樓收件方便，在各單元樓前放置了信箱。結果因為(wei) 放在樓層外，每逢下雨天氣，信箱裏都會(hui) 滲水，久而久之生了鏽，很難打開信箱門。劉大爺給物業(ye) 公司打電話，想讓他們(men) 把信箱放回樓道裏，結果沒人理他。

　　“很多次，我訂閱的報紙都濕透了，根本無法閱讀。最後是大夥(huo) 把信箱擰下來，安進樓道裏。”劉大爺說，像這樣的事還有很多，但物業(ye) 工作人員一年到頭見不到幾回，有了問題更是求助無門。

　　家住北京市佳和園新區的王薇(化名)對此深有體(ti) 會(hui) 。“夏天一些頂樓住戶家裏漏水，小區裏部分道路坑坑窪窪，單元門老舊到無法關(guan) 緊等等，這些問題根本沒人管。”王薇對記者說。

　　此外還有停車問題。據王薇介紹，雖然小區門口設有升降杆，但平時並不啟用，一些外來車輛進入小區，擠占了小區的車位，使得小區內(nei) 部車輛經常“無處落腳”；還有一些業(ye) 主為(wei) 了自己停車方便，使用各種方法占車位，有用電動車、自行車或三輪車占位的，還有安裝地鎖的。她和鄰居們(men) 多次向物業(ye) 反映這些問題，但至今沒有妥善解決(jue) 。

　　記者調查發現，一些老舊小區從(cong) 無物業(ye) 到引入物業(ye) 後，管理運營情況雖然有所改善，但仍然存在困境。隨著居民對物業(ye) 服務質量要求的提高，管理成本相應增加，提高物業(ye) 費成為(wei) 一些老舊小區的突出矛盾。

　　前段時間，北京市石景山區一小區居民因收取停車管理費而與(yu) 物業(ye) 公司爭(zheng) 論不休。該小區住房為(wei) 上市交易的房改房，早在2018年，小區原產(chan) 權單位將水電氣暖、物業(ye) 管理等責任剝離出來交給物業(ye) 公司。物業(ye) 公司接手後，為(wei) 了緩解小區停車位緊張，便啟動停車收費管理，一個(ge) 月120元，一年1440元。居民認為(wei) ，小區原產(chan) 權單位每年會(hui) 提供一筆資金，足夠支撐物業(ye) 搞好服務，因此物業(ye) 公司不應再向居民另收費用。

　　物業(ye) 公司

　　物業(ye) 費難收“入不敷出”不好管

　　對於(yu) 小區居民的吐槽，物業(ye) 公司也有苦衷。

　　北京市某物業(ye) 公司負責人告訴記者，許多老舊小區剛建時是沒有物業(ye) 的，也沒有物業(ye) 費一說，因此在物業(ye) 公司進駐小區需要收取物業(ye) 費時，很多居民不願意交。

　　“有些業(ye) 主認為(wei) 物業(ye) 就是看個(ge) 門、掃掃地，還有些業(ye) 主認為(wei) 隻要不收費用，怎麽(me) 管理無所謂。”該負責人說，老舊小區本就因基礎設施不完善等容易出問題，平時需要維修花錢的地方很多，有時候還有孤寡老人需要照顧，即使全額收完物業(ye) 費還不一定能保持運轉，更別提盈利了。

　　該負責人提到，很多老舊小區的居民缺乏服務交費觀念，這讓部分小區物業(ye) 管理工作難以持續，“別說提高物業(ye) 費了，當下的物業(ye) 費都收不齊，這樣一來又會(hui) 影響物業(ye) 服務的質量”。

　　據天津市某街道辦物管科工作人員介紹，很多老舊小區目前缺乏維修基金，政府撥款又遲遲下不來，因為(wei) 缺乏資金，很多物業(ye) 公司不願意來、已有的物業(ye) 公司換不掉，而現有的物業(ye) 公司服務也因此存在管理能力不足、服務意識和水平差的問題，居民認為(wei) 自己的需求沒有得到滿足，更不願意交納物業(ye) 費，於(yu) 是形成惡性循環。

　　“在實際工作中，還存在權屬確定困難的問題。”上述工作人員說，以窨井蓋為(wei) 例，道路上的窨井蓋出了問題很容易找到負責單位去管理，但老舊小區窨井蓋出問題時，找不到對此負責的相關(guan) 部門，市政維修資金項目中也找不到這一項。居民最先想到和最後能找的隻有物業(ye) ，但物業(ye) 既沒錢又沒專(zhuan) 業(ye) 隊伍，有時候物業(ye) 或者居委會(hui) 能自己幫著解決(jue) 問題，有些時候就隻能放任不管。

　　專(zhuan) 家建議

　　短期內(nei) 可由政府提供專(zhuan) 項補助

　　為(wei) 解決(jue) 老舊小區物業(ye) 管理難題，目前多地因地製宜，探索出一些老舊小區物業(ye) 管理模式。

　　北京市朝陽區探索“國企兜底、先嚐後買(mai) ”新模式：由政府牽頭成立國有物業(ye) 服務企業(ye) 承擔老舊小區物業(ye) “兜底”服務，以黨(dang) 建引領物業(ye) ，采用“先嚐後買(mai) ”模式，逐漸實現老舊小區物業(ye) 管理轉型。

　　牛王廟南院小區位於(yu) 北京市朝陽區左家莊街道順源裏社區，是20世紀70年代建成的老舊居民小區，是純公房小區的代表。如今，該小區已經形成“政府兜底公共服務、專(zhuan) 業(ye) 服務先嚐後買(mai) 、物業(ye) 經費四方共籌”的物業(ye) 管理模式，居民物業(ye) 費低，對物業(ye) 服務的滿意率高，物業(ye) 費收交率達85%，走出了售後公房小區物業(ye) 管理的“牛王廟模式”。

　　天津則致力於(yu) 打造智慧低碳社區商業(ye) 模式，向老舊小區居民宣傳(chuan) 物業(ye) 進駐優(you) 勢，提升居民的交費意願；對於(yu) 物業(ye) 公司則實行末位淘汰製，定期更換居民滿意度不高的物業(ye) 公司。

　　據天津市南開區學府街道公共管理辦公室主任張偉(wei) 介紹，針對老舊小區物業(ye) 管理資金缺乏的情況，街道通過社區消費的升級運營，如提供家政、維修等方式平衡物業(ye) 管理方收支；同時提供可提供的資源，如將公共建築屋頂進行屋頂光伏發電等方式獲取低碳節能服務收益，最終實現盈虧(kui) 互補、開放共贏。

　　記者近日來到天津市南開區龍興(xing) 裏小區，看到小區門口24小時都有保安值守，安保設施完善，居民樓防盜門均可安全使用，停車位充足，車輛有序擺放，住宅牆麵無明顯牆體(ti) 脫落，小區路麵和樓道幹淨整潔，還有樓房加裝了電梯。如果不是詢問居民，很難想到這是1990年建成的老小區。

　　“住在這裏感覺挺好，有什麽(me) 事反映到物業(ye) 那裏基本也都能解決(jue) ，物業(ye) 對居民生活也比較上心。”正在小區內(nei) 健身場所鍛煉的老年人說。

　　近日，住建部等三部門發布《關(guan) 於(yu) 進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》，提出居民就結合改造工作同步完善小區長效管理機製形成共識的，方可納入改造計劃。居民對改造後的物業(ye) 管理模式、交納必要的物業(ye) 服務費用等，集體(ti) 協商形成共識並書(shu) 麵(線上)確認的，方可開工改造。

　　多位受訪的物業(ye) 企業(ye) 及部分街道負責人認為(wei) ，老舊小區的改造和維護都需要投入大量經費，短期內(nei) 政府可以提供一些專(zhuan) 項補助；但長期看，還需居民提高對物業(ye) 服務價(jia) 值的認識，通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業(ye) 費，並督促物業(ye) 公司提升服務水平。

　　“政府部門可以對物業(ye) 公司起到監督和促進作用，同時由社區、街道等在物業(ye) 公司和老舊小區之間進行居中協調、溝通，實現老舊小區‘三基本’服務，即基本保潔、基本綠化、基本養(yang) 護。同時實行獎補機製，促使物業(ye) 管理的長期良性運行。”華東(dong) 政法大學房地產(chan) 政策法律研究所所長楊勤法說。

　　北京瀛和律師事務所物業(ye) 管理法律事務部主任趙中華則建議，原產(chan) 權單位在引入物業(ye) 公司時，可以在協議中設定協助物業(ye) 公司與(yu) 業(ye) 主建立良性關(guan) 係的條款；可以在前幾年提供一定的物業(ye) 費補貼，也可以提供小區附屬設施改造的資金。

　　他舉(ju) 例稱，可由原產(chan) 權單位與(yu) 物業(ye) 公司簽訂“三供一業(ye) ”協議，約定前3年的物業(ye) 費、停車費按照梯度補給物業(ye) 公司，在業(ye) 主認可物業(ye) 公司後，物業(ye) 公司可與(yu) 業(ye) 主另簽合同。這種舉(ju) 措能在一定程度上緩解老舊小區物業(ye) 管理矛盾。