作者：沈　彬

　　業(ye) 主的車居然進不了自己家的小區，原因是開發商對車位搞“隻售不租”——要麽(me) 買(mai) 動輒幾十萬(wan) 的車位，要麽(me) 接受越來越高的租金，要不然車子就不讓進小區。以北京永靚家園來說，地下車位均價(jia) 32萬(wan) 元/個(ge) ，相當於(yu) 房價(jia) 的1/10。2021年3月入住時，業(ye) 主的車輛可以免費停在地下停車場，但是到了當年4月1日，地下停車場開始交付使用，未購買(mai) 車位的業(ye) 主被禁止開車駛入小區。在業(ye) 主向有關(guan) 部門投訴之後，開發商隻同意拿200個(ge) 車位中的90個(ge) 用來出租，但是租金高得驚人：產(chan) 權停車位租金為(wei) 1050元/月（包括120元的管理費）。

　　車位“隻售不租”的問題再一次引發輿論關(guan) 注，事實上這也是全國性的老大難問題，可以在網上檢索到非常多有關(guan) “開發商車位‘隻售不租’該怎麽(me) 投訴”的帖子。在具體(ti) 個(ge) 案引發衝(chong) 突之後，相關(guan) 職能部門的介入也隻是“勸導”開發商“租售並舉(ju) ”，並沒有拿出強製性的手段。

　　按一般的法理模式分析，“歸屬”於(yu) 開發商的車位、車庫，願意租還是願意出售，都屬於(yu) 開發商的權利，但是在中國特殊的房地產(chan) 開發模式之下，車位的“產(chan) 權”有其特殊性。開發商從(cong) 政府那裏獲得土地使用權利，建設房屋之後，再分戶室、按麵積分割賣給業(ye) 主，形成複雜的建築物區分所有權：業(ye) 主對建築物內(nei) 的住宅、經營性用房等專(zhuan) 有部分享有所有權，對專(zhuan) 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利（《民法典》第271條）。建築物區分所有權，意味著業(ye) 主不僅(jin) 對建築的專(zhuan) 有部分（房產(chan) 證所登記的房產(chan) ）享有絕對的所有權，還對小區的共有部分享有共有、共管的權利，這既是一種所有權，也是一種基於(yu) 財產(chan) 的成員權、公共管理權。

　　《民法典》第276條規定，建築區劃內(nei) ，規劃用於(yu) 停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(ye) 主的需要。基於(yu) 小區共同管理的原則，哪怕是產(chan) 權歸屬於(yu) 開發商的車位，其權利的行使也是受嚴(yan) 格限製的，必須首先用於(yu) 滿足業(ye) 主的需要，而不是用於(yu) 營利。車位是一種使用目的受到法律嚴(yan) 格約束的財產(chan) ，不同於(yu) 一般可以自由買(mai) 賣、租賃的商品。《民法典》還規定，車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　明白了車位服務於(yu) 業(ye) 主的公共屬性，有別於(yu) 普通財產(chan) 的排他性權利，也就該明白“隻售不租”行為(wei) 並不是在行使財產(chan) 權，而是可能妨害了業(ye) 主對於(yu) 小區的共有、共管的權利。

　　一些開發商出於(yu) 盡快回籠資金的目的，對於(yu) 明顯不敷使用的車位標了高價(jia) ，其實就是利用小區裏的天然壟斷地位坐地起價(jia) ，在收取高房價(jia) 之後向業(ye) 主攫取第二遍利潤。另外，開發商（前期物業(ye) ）利用手中的小區管理權，通過不買(mai) 車位就不讓業(ye) 主車輛進小區、提出畸高的租金等小動作逼業(ye) 主就範，可以說，這樣的做法本身就是市場失靈的產(chan) 物。但是，目前對於(yu) “隻售不租”是否構成違反《民法典》第276條——沒有“首先滿足業(ye) 主的需要”，司法政策還不是特別明確。不過，目前已經有若幹法院判決(jue) “隻售不租”政策違法。

　　希望這個(ge) 老大難問題，不要一直拖下去，職能部門要拿出改革的勇氣。過去30多年來房地產(chan) 的高歌猛進，留下不少嚴(yan) 重侵害消費者權益的積弊，比如“茶水費”“建築麵積”等，在“房住不炒”的新時代裏，車位“隻售不租”的老問題也該得到全麵清理。（沈　彬）