● 種種不滿之下，不少居民提出更換物業(ye) 服務公司。然而，更換物業(ye) 並不容易。不僅(jin) 有網友在社交平台上發文吐槽“換物業(ye) 難”，而且因更換物業(ye) 引發糾紛的案件也屢見報端

　　● 現實中物業(ye) 更換難的原因主要有三個(ge) 方麵：業(ye) 主參與(yu) 度不高，無法啟動或完成規定的表決(jue) 條件；原物業(ye) 公司拒不退場，導致新物業(ye) 公司因長時間無法進場而不再同意履行物業(ye) 服務合同；原物業(ye) 公司涉及大量曆史遺留問題尚未解決(jue) ，新物業(ye) 公司難以平衡資金，接管即虧(kui) 損，致積極性不高

　　● 政府相關(guan) 部門應加大對物業(ye) 服務公司資質的備案流程和監管力度，製定清晰明確的物業(ye) 管理活動標準，減少物業(ye) 服務公司“鑽空子”行為(wei) 。探索建立類似物業(ye) 公司資質查詢平台的業(ye) 主便民投訴通道，使物業(ye) 服務公司受到綜合性、多主體(ti) 的監督

　　□ 本報見習(xi) 記者 孫天驕

　　□ 本報記者 　 陳 磊

　　“垃圾遍地，夏天氣味異常難聞；小區車流量不加控製，居民安全難以保障；電梯等硬件設施動不動就壞，極其影響日常生活……”

　　10月22日10時許，《法治日報》記者來到北京市朝陽區某小區，見到了該小區居民範臻(化名)。年近七旬的範臻是該小區九單元7樓的住戶，說起小區物業(ye) 的種種不是，頗為(wei) 激動。她告訴記者，大家對物業(ye) 服務不滿已有多年，曾不止一次想過更換物業(ye) 服務公司，但最終都以失敗告終。

　　“換個(ge) 物業(ye) 為(wei) 什麽(me) 那麽(me) 難？”範臻不禁發出這樣的感歎。

　　和範臻有著相同煩惱的人不在少數。不僅(jin) 有網友在社交平台上頻頻發文吐槽“換物業(ye) 難”，而且因更換物業(ye) 引發糾紛的案件也屢見報端。

　　多位受訪專(zhuan) 家認為(wei) ，雖然目前更換物業(ye) 有較為(wei) 規範的辦理流程，但辦理流程的各個(ge) 環節都可能遇到障礙，並且即使完成了物業(ye) 變更程序，原物業(ye) 公司退出小區仍然可能出現各種變數。這些綜合因素導致更換物業(ye) 難，要想改善這一情況，需從(cong) 完善立法、強化監管、提升業(ye) 主組織能力等多個(ge) 方麵著手。

　　物業(ye) 失職業(ye) 主不滿

　　想要更換處處受限

　　“就是這個(ge) 電梯，動不動就罷工，要麽(me) 沒人管，要麽(me) 隨便修修。你看，這兩(liang) 天又壞了，高樓層的人隻能爬樓梯，太影響日常生活了。”範臻將記者帶至其所住單元樓前，指著裏麵的一部電梯說。記者注意到，該電梯按鍵顯示屏幕呈黑色，正處於(yu) 停用狀態。

　　據範臻介紹，電梯不僅(jin) 時不時罷工，而且電梯內(nei) 部裝置破舊不堪，電梯轎廂頂上甚至能看到裂痕。居民和物業(ye) 服務公司多次交涉更換和維修電梯的事宜，物業(ye) 每次都是敷衍了事。

　　除了電梯外，該小區居民對物業(ye) 服務的不滿還涉及多個(ge) 方麵。小區多個(ge) 單元樓前有垃圾安置點，記者在現場看到，這些安置點不僅(jin) 堆滿了垃圾，地上還灑著各種雜質和液體(ti) ，散發著刺鼻氣味。更令小區居民怨聲載道的是，小區內(nei) 開設多個(ge) 商超、飯店，而小區未設置門禁，外來車輛和人員可以隨意進出，增加了安全隱患。

　　種種不滿之下，不少居民提出更換物業(ye) 服務公司。然而，更換物業(ye) 並非易事。

　　範臻所在小區早在幾年前就成立了業(ye) 委會(hui) ，2021年，業(ye) 委會(hui) 應居民訴求提出更換物業(ye) 服務公司，但該小區為(wei) 老舊小區，業(ye) 主多為(wei) 老年人，還有一些業(ye) 主不在小區居住，人很難聚齊，導致業(ye) 主大會(hui) 無法順利組織召開，更不用提之後的進一步表決(jue) 更換物業(ye) 程序了。

　　記者在多個(ge) 社交平台上以“換物業(ye) ”“物業(ye) 更換”“換物業(ye) 難”等作為(wei) 關(guan) 鍵詞進行檢索，發現大量網友吐槽所在小區物業(ye) 服務差，想要更換物業(ye) 公司難。網友“書(shu) 兮”發文稱：“我們(men) 小區因為(wei) 對物業(ye) 服務不滿，去年千辛萬(wan) 苦成立了業(ye) 委會(hui) 準備啟動換物業(ye) 的程序。然而現在9個(ge) 月過去了，依然毫無進展。業(ye) 委會(hui) 剛成立內(nei) 部就分裂，誌願者也各有想法，不少業(ye) 主參與(yu) 積極性不高，決(jue) 策比想象的難太多了。”

　　受訪專(zhuan) 家介紹，根據我國相關(guan) 法律法規，小區居民有權更換物業(ye) 服務公司。目前我國對於(yu) 物業(ye) 更換流程的規定應參照民法典和物業(ye) 管理條例中有關(guan) 對於(yu) 業(ye) 主共同事項的表決(jue) 規定。

　　華東(dong) 政法大學房地產(chan) 政策法律研究所所長楊勤法告訴記者，通常，如果小區需要更換物業(ye) ，首先得成立業(ye) 主委員會(hui) 。成立業(ye) 委會(hui) 需要得到街道和社區的同意，並召開業(ye) 主大會(hui) 。之後，由業(ye) 委會(hui) 提議召開業(ye) 主大會(hui) 表決(jue) 解聘物業(ye) 服務公司並選聘新物業(ye) ，業(ye) 委會(hui) 應當在作出決(jue) 議後及時書(shu) 麵告知原物業(ye) 服務公司並要求其轉交相關(guan) 物業(ye) 管理資料。表決(jue) 時，應當由專(zhuan) 有部分麵積占比三分之二以上的業(ye) 主且人數占比三分之二以上的業(ye) 主參與(yu) 表決(jue) ，應當經參與(yu) 表決(jue) 專(zhuan) 有部分麵積過半數的業(ye) 主且參與(yu) 表決(jue) 人數過半數的業(ye) 主同意。由業(ye) 主組織與(yu) 新選聘的物業(ye) 服務公司簽署物業(ye) 服務合同，最後是新選聘的物業(ye) 服務公司與(yu) 原物業(ye) 服務公司進行交接。

　　實踐中，小區真正操作更換物業(ye) 流程時，也可能處處受限。

　　北京市康達律師事務所高級合夥(huo) 人孟麗(li) 娜說，現實中物業(ye) 更換難的原因主要有三個(ge) 方麵：業(ye) 主參與(yu) 度不高，一些小區未成立業(ye) 主委員會(hui) ，無法有效組織召開業(ye) 主大會(hui) ，或部分業(ye) 主對更換物業(ye) 持觀望或漠視態度，不積極參與(yu) ，無法啟動或完成規定的表決(jue) 條件；原物業(ye) 公司拒不退場，其基於(yu) 多方利益因素考慮，以業(ye) 主欠交物業(ye) 費、對業(ye) 主共同決(jue) 定有異議等為(wei) 由拒不與(yu) 新物業(ye) 公司辦理交接手續，阻撓新物業(ye) 公司進場服務，導致新物業(ye) 公司因長時間無法進場而不再同意履行物業(ye) 服務合同；原物業(ye) 公司涉及大量曆史遺留問題尚未解決(jue) ，新物業(ye) 公司難以平衡資金，接管即虧(kui) 損，致積極性不高。

　　新舊物業(ye) 交接不暢

　　矛盾糾紛時有發生

　　在更換物業(ye) 問題上，比業(ye) 主合意更難的，可能是新舊物業(ye) 的交接問題。

　　陝西省西安市一小區居民因不滿物業(ye) 服務，於(yu) 2018年8月就成立了業(ye) 委會(hui) ，為(wei) 更換物業(ye) 公司，2020年9月，該小區業(ye) 委會(hui) 聘請律師指導召開業(ye) 主大會(hui) ，以符合法律規定的業(ye) 主表決(jue) 比例，通過了與(yu) 原物業(ye) 公司解聘的決(jue) 議。之後，通過招投標，公開選聘了新的物業(ye) 公司，並於(yu) 2021年1月4日與(yu) 新物業(ye) 簽訂了服務合同。

　　然而，2021年1月至2022年3月，原物業(ye) 公司一直拒不退出，新物業(ye) 公司也難以入場。其間還發生了個(ge) 別業(ye) 主不同意而起訴業(ye) 委會(hui) ，原物業(ye) 不配合離場威脅業(ye) 委會(hui) 和業(ye) 主等事件，愈發阻礙新老物業(ye) 公司之間的順利交接。一直拖了一年多時間，經過多方協調，原物業(ye) 公司才退出，之後新物業(ye) 正式入駐小區。

　　事實上，近年來因更換物業(ye) 而引發的居民、原物業(ye) 公司、新物業(ye) 公司之間的矛盾糾紛頻繁發生，不時出現小區民主決(jue) 議選出新物業(ye) 公司後原物業(ye) 公司拒絕退場的情況。

　　記者在中國裁判文書(shu) 網上以“更換物業(ye) ”為(wei) 關(guan) 鍵詞進行檢索，共得到2706條檢索結果。據統計，這些案例中涉及“交接”問題的有743件。

　　從(cong) 案件情況來看，原物業(ye) 公司拒絕交接的理由主要為(wei) 費用問題，包括物業(ye) 費交納情況、小區設施維修費用等。

　　北京市房地產(chan) 法學會(hui) 常務理事、海潤天睿律師事務所合夥(huo) 人包華分析，之所以出現上述問題，是因為(wei) 新老物業(ye) 公司交接缺少明確的流程規範支持，交接雙方的權利義(yi) 務無法通過流程得到保障，其中就包括原物業(ye) 服務公司退出前的物業(ye) 服務費收取存在較大困難。

　　楊勤法說，新物業(ye) 服務公司如果強行接管，可能會(hui) 和原物業(ye) 服務公司產(chan) 生直接衝(chong) 突，不利於(yu) 化解業(ye) 主和原物業(ye) 服務公司的糾紛。

　　近日，浙江省紹興(xing) 市柯橋區鑒湖街道彩虹名家小區就發生了新老物業(ye) 交接僵局。

　　據公開報道，小區原本的物業(ye) 服務公司合同已於(yu) 今年9月30日到期。到期後業(ye) 委會(hui) 表決(jue) 選出了新物業(ye) 服務公司，並安排雙方進行交接。然而在交接過程中，業(ye) 委會(hui) 提出原物業(ye) 公司應解決(jue) 消防設備、地庫風機、綠化補種等遺留問題，被原物業(ye) 公司拒絕，新物業(ye) 公司也對這些遺留問題不鬆口，三方僵持不下，新物業(ye) 公司至今未能如約進場。

　　楊勤法認為(wei) ，新舊物業(ye) 公司交接難的原因是多方麵的，這些問題基本來自原物業(ye) 公司一方。原物業(ye) 公司多以業(ye) 主未交物業(ye) 費、業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 議無效、對其決(jue) 議提出異議等理由拒絕退出小區。原物業(ye) 公司退出小區的過程中可能還存在拒絕移交物業(ye) 服務所需的資料、拒絕辦理交接的情況以及小區相關(guan) 物業(ye) 服務設施移交難等問題。還可能涉及正在裝修的部分業(ye) 主有遺留問題需要解決(jue) 以及部分開發商存在遺留問題需要解決(jue) 等。

　　記者了解到，現階段物業(ye) 服務合同糾紛中，解決(jue) 新舊物業(ye) 服務公司交接問題的主要渠道包括請求相關(guan) 行政部門介入解決(jue) 糾紛、向所在地法院提起訴訟及其他維權途徑。

　　孟麗(li) 娜說，原物業(ye) 公司如拒不退出小區，新物業(ye) 公司則不能強行進行交接。司法實踐中，原物業(ye) 公司以業(ye) 主未交物業(ye) 費為(wei) 由拒絕退出，法院一般不予支持，且原物業(ye) 公司無權收取其應當退出之後的物業(ye) 費。但如果個(ge) 別業(ye) 主認為(wei) 業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 議無效而訴至法院，原物業(ye) 公司則常常以此為(wei) 由要求等待生效裁判結果，為(wei) 此可能拖延一年時間甚至更長，這將對社區生活造成不小的影響。

　　明確細化相關(guan) 規定

　　避免物業(ye) “鑽空子”

　　據受訪專(zhuan) 家介紹，對於(yu) 物業(ye) 服務交接問題，民法典及物業(ye) 管理條例沒有具體(ti) 規定，通常適用於(yu) 業(ye) 主共同決(jue) 定的一般程序性規定。近些年來，地方性法規正在這一方麵作進一步細化探索。

　　如《北京市物業(ye) 管理條例》規定，物業(ye) 服務合同期限屆滿前6個(ge) 月，業(ye) 主委員會(hui) 或者物業(ye) 管理委員會(hui) 應當組織業(ye) 主共同決(jue) 定續聘或者另聘物業(ye) 服務人，並將決(jue) 定書(shu) 麵告知原物業(ye) 服務人業(ye) 主共同決(jue) 定解聘物業(ye) 服務人的，物業(ye) 服務人應當自接到通知之日起30日內(nei) 履行交接義(yi) 務，並且退出物業(ye) 管理區域。對拒絕交接的原物業(ye) 服務企業(ye) 有處罰的相關(guan) 規定。

　　浙江省杭州市2022年3月起正式施行的《杭州市物業(ye) 管理條例》明確，街道辦事處、鄉(xiang) 鎮人民政府應當將物業(ye) 管理活動納入基層治理工作，根據需要建立物業(ye) 管理聯席會(hui) 議等製度，落實人員、經費，指導、監督業(ye) 主大會(hui) 、業(ye) 主委員會(hui) 履行職責。同時規定物業(ye) 服務人無正當理由拒絕退出物業(ye) 管理項目的，由區、縣(市)房產(chan) 主管部門責令限期改正，可以給予警告或者處10萬(wan) 元以上30萬(wan) 元以下罰款。

　　針對現有的物業(ye) 更換相關(guan) 規定，楊勤法指出，總體(ti) 上，我國法律法規中關(guan) 於(yu) 指導業(ye) 主更換物業(ye) 的條文較少，與(yu) 現實生活中廣大業(ye) 主群體(ti) 的迫切需求並不匹配，對於(yu) 司法實務中解決(jue) 物業(ye) 管理糾紛的部分內(nei) 容仍然需要相關(guan) 司法解釋進行細化補充。

　　包華說，需要對拒絕交接的原物業(ye) 服務公司進行處罰，但也應當對其合法權益予以保障。對於(yu) 新選聘的物業(ye) 服務公司，在保障其合法權益的同時，也應當對其強行接管行為(wei) 予以處罰。隻有這樣，才能敦促各方自覺履行法定義(yi) 務，積極行使法定權利。此外，必須大力提升業(ye) 主組織作出選聘決(jue) 定的能力，積極引導第三方專(zhuan) 業(ye) 機構參與(yu) 業(ye) 主組織日常工作，把問題化解在糾紛出現之前。

　　在孟麗(li) 娜看來，可以考慮提高業(ye) 主委員會(hui) 的成立比例，或者通過基層政府組織工作幹預，以滿足召開業(ye) 主大會(hui) 的條件從(cong) 而完成更換物業(ye) 公司。通過完善《業(ye) 主大會(hui) 議事規則》示範文本加以行政指導，如解聘原物業(ye) 公司後，對新物業(ye) 公司的選聘程序、物業(ye) 服務標準、收費標準以及授權招標、起草合同、代為(wei) 簽約等工作，全體(ti) 業(ye) 主如何進行決(jue) 策，哪些內(nei) 容經業(ye) 主大會(hui) 共同決(jue) 定後可授權完成選聘工作，哪些內(nei) 容須事先經業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 策後才能啟動招標工作。

　　“可以從(cong) 法律服務方麵著手，通過社區指導、法律服務人員輔助的模式協助有需求的業(ye) 主完成物業(ye) 更換。由業(ye) 委會(hui) 聘用律師完成招投標、草擬物業(ye) 服務方案等專(zhuan) 業(ye) 工作。”楊勤法建議。

　　楊勤法提出，政府相關(guan) 部門應加大對物業(ye) 服務公司資質的備案流程和監管力度，製定清晰明確的物業(ye) 管理活動標準，減少物業(ye) 服務公司“鑽空子”行為(wei) 。探索建立類似物業(ye) 公司資質查詢平台的業(ye) 主便民投訴通道，使物業(ye) 服務公司受到綜合性、多主體(ti) 的監督。持續整頓物業(ye) 服務行業(ye) 市場風氣，在建設單位選擇前期物業(ye) 的公開招標階段就加強行政力量的監督，杜絕串通投標等違法現象，避免一些物業(ye) 服務公司串通甚至壟斷所在地區內(nei) 物業(ye) 服務活動導致業(ye) 主更換物業(ye) 無實質性作用。

　　“在社會(hui) 層麵，廣大業(ye) 主也應當增強維權意識和法律素養(yang) ，業(ye) 委會(hui) 可以定期組織安排普法教育活動，以便需要更換物業(ye) 時流程更順暢。”楊勤法說。