多地出台住房租賃相關(guan) 政策——

　　規範租房市場 保障租戶權益

　　中國經濟網記者 李 方

　　近年來，租房成為(wei) 新市民、青年人等群體(ti) 解決(jue) 住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(ye) 亂(luan) 象仍時有發生。大力發展住房租賃市場，法律法規層麵的保障不可或缺。

　　今年以來，全國多地出台政策措施規範住房租賃，明確行業(ye) 規範，加強市場監管。11月23日，上海市人大常委會(hui) 通過《上海市住房租賃條例》，將於(yu) 2023年2月1日起施行；此前，以解決(jue) 市場問題為(wei) 導向的《北京市住房租賃條例》已於(yu) 9月1日正式施行，有效抑製了租房市場亂(luan) 象；另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出台相關(guan) 細則，對維護承租人權益提出明確要求。

　　遏製租房亂(luan) 象

　　記者梳理發現，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權利和責任。在房屋出租要求方麵，明確了建築、治安、麵積、室內(nei) 空氣質量或衛生、環保等方麵的要求；在企業(ye) 經營方麵，對住房租賃企業(ye) 主體(ti) 登記、房源信息發布、合同登記備案以及資金監管等提出要求，明確將二房東(dong) 納入監管，同時保障租戶的資金安全。

　　北京房地產(chan) 中介行業(ye) 協會(hui) 秘書(shu) 長趙慶祥表示，作為(wei) 全國首部規範住房租賃的地方性法規，《北京市住房租賃條例》為(wei) 市場管理創新留足了空間、奠定了基礎。“具體(ti) 來看，《條例》為(wei) 市場主體(ti) 設置了門檻，相當於(yu) 為(wei) 個(ge) 人二房東(dong) 戴上了緊箍，為(wei) 經營服務行為(wei) 打造了模板，為(wei) 租賃資金加上了保險鎖，為(wei) 市場管理打造了操控台，為(wei) 市場調控設置了調節閥。”趙慶祥說。

　　“自《北京市住房租賃條例》實施以來，經紀機構和租賃企業(ye) 等市場主體(ti) 積極開展自查自糾和宣傳(chuan) 培訓工作，在監管範圍內(nei) 調整企業(ye) 經營策略，包括收房標準、租金定價(jia) 、房源推廣以及業(ye) 主、租客服務等。”貝殼研究院高級分析師黃卉告訴記者，《條例》從(cong) 居住條件、安全保障、穩定租金等方麵強化承租人的權益保障，遏製虛假房源、違約漲租、克扣押金等現象，同時通過多種糾紛調解機製，切實保護承租人權益。

　　針對安全風險隱患巨大的“隔斷房”，北京和上海均明確禁止。《北京市住房租賃條例》明確規定，以原規劃設計的房間為(wei) 最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nei) 部結構；起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽台、儲(chu) 藏室以及其他非居住空間不得出租用於(yu) 居住。“市場關(guan) 注度較高的是客廳的分割和出租，對此，北京的規定非常嚴(yan) 格，不但客廳不得單獨出租，陽台和儲(chu) 藏室等區域也不得出租，這對於(yu) 很多做分散式長租公寓運營的企業(ye) 來說，經營空間將被壓縮。”58安居客房產(chan) 研究院分院院長張波表示。

　　完善監管政策

　　為(wei) 了避免租金水平過快上漲，增加租客負擔，多地出台政策加強租金水平監管。北京和上海規定，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價(jia) 申報、限定租金或者租金漲幅等價(jia) 格幹預措施，穩定租金水平；深圳則是繼去年公布二手房參考價(jia) 之後，今年10月份公布了覆蓋該市各區的房屋租賃參考價(jia) 格，為(wei) 市場租金提供引導。

　　同時，對於(yu) 租賃市場的金融風險隱患，多地要求租賃企業(ye) 將押金及租金通過第三方賬戶托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規定，住房租賃企業(ye) 收取的押金和租金一般不得超過1個(ge) 月和3個(ge) 月，並需要通過第三方專(zhuan) 用賬戶托管，超收的租金應當納入監管；上海規定，住房租賃企業(ye) 應在商業(ye) 銀行開立住房租賃交易資金監管專(zhuan) 用賬戶，並向社會(hui) 公示，租賃企業(ye) 一次性收取租金超過3個(ge) 月及收取押金超過1個(ge) 月，租金應存入專(zhuan) 用賬戶；廣州在《關(guan) 於(yu) 規範住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個(ge) 賬戶、一致周期、有條件解凍”的監管方式。

　　“今年以來，完善住房租賃市場監管政策是各地方政府在住房租賃領域的一項重點工作。各地陸續出台了多項政策，北京、上海更是出台了住房租賃條例，以立法形式加強租賃市場監管。”中指研究院指數事業(ye) 部研究副總監徐躍進建議，為(wei) 了充分落實市場監管，規範市場運行，要加快政府住房租賃信息化平台建設，運用信息化手段強化合同備案管理，並加強租賃合同備案與(yu) 各項社會(hui) 公共服務的關(guan) 聯，以夯實市場監管的數據與(yu) 信息基礎。

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，隨著各地住房租賃政策的出台，下一步的關(guan) 鍵是落實各方責任、加強動態管控，建議調動基層治理體(ti) 係與(yu) 行業(ye) 自律的力量，同時加強租賃信息平台建設，夯實市場監管基礎。

　　加強動態管控

　　與(yu) 商品房從(cong) 地塊出讓、規劃報建、預售審批、物業(ye) 管理等全鏈條、全過程監管不同，租賃涉及的管理範圍更為(wei) 廣泛。廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方麵要將街道、社區、村居等基層治理力量調動起來，另一方麵還要將行業(ye) 自律的力量發揮出來，形成政府監管、行業(ye) 自律、微觀主體(ti) 監督或舉(ju) 報的體(ti) 係。“上海此次發布的《條例》就是明確了條塊結合、街鎮(鄉(xiang) )負責、村居協助、行業(ye) 自律的治理機製，有望形成有效的綜合治理體(ti) 係。”李宇嘉說。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，首先，相關(guan) 政府部門要排查清楚社區租賃狀況，統計住戶信息，列入網格化管理；其次，對於(yu) 出現不退押金等違規行為(wei) 即刻處理，明確懲罰措施，保證租賃群體(ti) 的合法權益；再次，各部門之間要加強協調、合力行動，多方麵著手排查不良中介機構等主體(ti) 。

　　實際上，除了規範住房租賃行業(ye) 發展，中央及地方政府在加強保障性租賃住房方麵也在不斷探索。比如，2021年保障性租賃住房政策推出，圍繞其建設配套出台了一係列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(ye) 模式閉環。

　　據中國指數研究院統計，截至2022年6月份，全國有超80個(ge) 省市出台了關(guan) 於(yu) 推動保障性租賃住房發展的地方性文件。“十四五”期間，全國40個(ge) 重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬(wan) 套(間)，其中，2021年已完成94.2萬(wan) 套(間)，2022年計劃籌集240萬(wan) 套(間)。除40個(ge) 重點城市之外，另有34個(ge) 城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬(wan) 套(間)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進表示，今年，兼顧短租管控與(yu) 長期保障性租賃住房籌建等相關(guan) 政策密集出台，住房租賃市場發展力度明顯增強。“在北京、上海的示範帶動下，未來或有更多城市出台住房租賃相關(guan) 政策，進一步規範行業(ye) 發展，推動形成‘租購並舉(ju) ’的住房格局。”嚴(yan) 躍進說。