調查動機

　　“門開在小區裏，卻不讓居民進出。”近日，北京市朝陽區居民王女士向記者反映，其所居住的小區是開放式小區，小區內(nei) 存在多種商業(ye) 主體(ti) ，導致小區進出人員、車輛混雜，糾紛不斷。

　　開放式小區，即集住宅、商業(ye) 、辦公、休閑娛樂(le) 等多種功能於(yu) 一體(ti) 的小區。小區住宅業(ye) 主與(yu) 商業(ye) 主體(ti) 多，人流量大，通常不設置門禁或信息登記，外部人員和車輛可以自由進出。

　　開放式小區存在哪些問題？是什麽(me) 導致了這些問題出現？又該如何解決(jue) ？記者對此進行了調查采訪。

　　開放式小區居民與(yu) 其他商業(ye) 主體(ti) 的矛盾多發易發，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來車輛多、停車難甚至擠占消防通道，商鋪經營擾民、餐飲店排汙汙染環境等

　　小區開放與(yu) 封閉的兩(liang) 難選擇，更深層的原因在於(yu) ，城市形態發展與(yu) 城市用地緊張帶來的生活效率與(yu) 生活質量的矛盾、住宅業(ye) 主與(yu) 商業(ye) 主體(ti) 間的利益衝(chong) 突

　　小區居民希望擁有更加安靜有序、安全穩定的生活環境，而商業(ye) 主體(ti) 則希望擁有更加便利的出入條件，在雙方利益之間尋找一處平衡點，是解決(jue) 此問題的關(guan) 鍵

　　從(cong) 源頭上解決(jue) 問題的辦法是，在供地環節要把商業(ye) 與(yu) 居住等功能區分開。同時，在社區治理層麵，針對商業(ye) 主體(ti) 和居民的不同訴求，建立相應協商機製，通過召開業(ye) 主大會(hui) 找出糾紛解決(jue) 之道

　　本報記者 孫天驕

　　“不好意思，您沒有員工和車輛證件，不能通行。”前不久，北京市朝陽區居民趙倩(化名)按照智能導航路線開車回家時，在小區門口被保安攔下。

　　當時趙倩剛搬進酒仙橋這個(ge) 小區，一番溝通後她才知道，一家電子科技園的一部分位於(yu) 小區裏，通過一道大門即可進入小區。但科技園規定，小區居民禁止出入園區。無奈之下，她隻能選擇繞行其他門，距離一下子多出了約1公裏。

　　讓趙倩生氣的是，她後來經觀察和打聽，發現園區內(nei) 的員工和車輛可以自由通行小區，小區居民卻不能通行園區以實現便捷出行。

　　趙倩的遭遇並非個(ge) 例。開放式小區豐(feng) 富的功能，有時也讓小區居民叫苦不迭。《法治日報》記者近日調查發現，開放式小區居民與(yu) 小區內(nei) 其他商業(ye) 主體(ti) 的矛盾多發易發，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來車輛多、停車難甚至擠占消防通道，商鋪經營擾民、餐飲店排汙汙染環境等。

　　受訪專(zhuan) 家認為(wei) ，一方麵，從(cong) 城市功能的角度講，開放式小區的最大優(you) 勢就是將各種功能集中，實現一站式服務，提高居民與(yu) 商業(ye) 主體(ti) 的生活、工作效率；但另一方麵，較大人流量與(yu) 生產(chan) 經營活動的集中，導致開放式小區居民與(yu) 商業(ye) 主體(ti) 容易產(chan) 生矛盾糾紛。建設開放式小區，開放的同時也要保障小區業(ye) 主的居住權，要創新治理能力，有效回應商業(ye) 主體(ti) 和居民的不同訴求，協商解決(jue) 糾紛。

　　居民回家路不暢通

　　相鄰權涉嫌被侵犯

　　帶著不滿和疑問，趙倩谘詢了小區物業(ye) 公司。對方告訴她，因為(wei) 小區是開放式小區，除了居民以外還有餐館、公司等其他商業(ye) 主體(ti) ，所以不限製外部人員進出，但園區相對獨立，可以對人員進行限製。

　　對此說法，她表示不能接受：“園區的門開在小區裏，卻不讓居民進出，憑什麽(me) ？”

　　在小區居住30多年的王女士告訴記者，園區這道大門“有年頭了”，一開始並沒有完全禁止小區居民通行，“得碰，有時候就讓過”。他們(men) 單元樓有一個(ge) 女孩在這道門附近的單位上班，家人擔心她晚上回家繞路不安全，和工作人員反複溝通，對方才同意她穿行園區。

　　記者在采訪中發現，小區許多居民對此意見很大。為(wei) 了解決(jue) 通行問題，在居民群裏征集意見後，趙倩和幾位居民代表一起，與(yu) 居委會(hui) 、物業(ye) 公司、園區代表坐下來，溝通園區大門通行問題。

　　趙倩介紹說，溝通過程並不愉快。園區代表稱，小區為(wei) 多家單位聯建，園區方為(wei) 其中一家單位，考慮到園區管理問題，限製非園區人員進出實屬正常；物業(ye) 公司代表支持園區一方，說“這是曆史遺留問題，沒有辦法解決(jue) ”；居委會(hui) 隻能多方協調。

　　截至目前，關(guan) 於(yu) 園區大門通行的問題，雙方還沒有找到解決(jue) 方案。趙倩說，業(ye) 主們(men) 目前的訴求主要是：園區作為(wei) 開放式小區的一部分，應該給予居民平等的出行權，“憑什麽(me) 你能隨意通行，我們(men) 就不行”。

　　住宅業(ye) 主的意見不止於(yu) 此。

　　車輛幾乎占滿小區主幹道的一側(ce) ，餐館的吆喝聲，來往路人的寒暄聲充斥著整個(ge) 小區。3月13日傍晚，記者來到這個(ge) 小區時，看到的就是這樣一番景象。該小區除居民樓外，還開有多家飯館、理發店等經營場所，熱鬧非凡。

　　小區業(ye) 主劉成(化名)告訴記者，他就住在餐館區背後的一棟居民樓裏，旁邊還有一個(ge) 快遞站點，每天一早就開始響起各種嘈雜聲，周末也不停歇。不僅(jin) 如此，外部人員多了之後，不少人隨處停車、亂(luan) 扔垃圾。

　　在華東(dong) 政法大學房地產(chan) 政策法律研究所所長楊勤法看來，園區占據了小區對外連接的幹道，並且與(yu) 其他居民樓同在一個(ge) 小區裏，與(yu) 居民之間構成相鄰關(guan) 係，居民利用大門通行屬於(yu) 法律規定“必須利用土地”的情形，因此，園區不允許居民通行，涉嫌侵犯居民的相鄰權，園區應當為(wei) 小區居民提供通行的便利條件。

　　因雙方利益不一致

　　居民商戶矛盾多發

　　讓趙倩等業(ye) 主不滿意的，不僅(jin) 是這道“不讓進出的門”，還有開放式小區的管理問題。

　　“開放式小區並不等於(yu) 無秩序小區。但我們(men) 小區秩序混亂(luan) ，進出沒有門禁和身份核驗措施，外部人員和車輛隨便出入，有時外部車輛把我們(men) 樓下圍得水泄不通，甚至擠占了消防通道。此外，小區的餐館門前經常有髒水、爛菜葉，影響觀感。”趙倩說，在他們(men) 小區，住宅業(ye) 主和小區商業(ye) 主體(ti) 矛盾重重。

　　值得注意的是，根據公開信息，在開放式小區裏，住宅業(ye) 主和商業(ye) 主體(ti) 的矛盾時有發生。

　　2021年，在四川省成都市，一開放式小區住宅出於(yu) 安全考慮，在小區居民樓兩(liang) 側(ce) 自行拉起圍欄，此舉(ju) 遭到小區商鋪業(ye) 主的集體(ti) 反對。據悉，該小區有住宅業(ye) 主3000多戶，商業(ye) 主體(ti) 200多戶。不少居民認為(wei) ，由於(yu) 小區內(nei) 底商較多，時常有大量送餐人員騎車進入，對小區老人、孩子的出行安全造成影響。

　　在眾(zhong) 多住宅業(ye) 主的呼籲下，小區自主成立“自管小組”，經大多數居民同意，將居民樓合圍起來，在小區各出入口設立大門，變“開放”為(wei) “封閉”。遭到小區商鋪業(ye) 主投訴後，當地有關(guan) 部門向“自管小組”下達了責令整改通知書(shu) 。

　　在楊勤法看來，開放式小區不僅(jin) 具有居住功能，也有辦公、娛樂(le) 、餐飲、購物等功能，一般出現在商業(ye) 較發達的大城市，是城市形態發展到一定程度的必然產(chan) 物。開放式小區一天24小時不停運轉，人們(men) 在同一個(ge) 地方居住、辦公、娛樂(le) 、購物，節省了時間，提高了出行效率。

　　“與(yu) 此同時，開放式小區一般人流量大、車流量大，比較喧鬧，相較於(yu) 純住宅式小區，存在的問題顯而易見，比如影響居民生活安寧，影響居民居住安全，由此導致小區居民和其他商業(ye) 主體(ti) 之間的矛盾易發多發。”楊勤法說。

　　北京市康達律師事務所高級合夥(huo) 人孟麗(li) 娜認為(wei) ，開放式小區居民與(yu) 其他商業(ye) 主體(ti) 之間矛盾的產(chan) 生，多起因於(yu) 規劃問題，即將小區規劃為(wei) 開放式小區時，沒有考慮到商業(ye) 區的工作人員以及外來人員對於(yu) 居民居住權益的影響，畢竟居民與(yu) 其他商業(ye) 主體(ti) 之間訴求不同，容易產(chan) 生矛盾。

　　在楊勤法看來，社區治理存在短板也是重要原因。一方麵，業(ye) 主大會(hui) 缺位。商業(ye) 主體(ti) 理應成為(wei) 小區業(ye) 主中的一員，通過業(ye) 主大會(hui) 協調與(yu) 其他業(ye) 主之間的權利義(yi) 務，但實踐中，業(ye) 主大會(hui) 還沒有承擔起這項職能。另一方麵，物業(ye) 公司服務管理失能。物業(ye) 公司通過物業(ye) 服務合同維護物業(ye) 服務區域內(nei) 的基本秩序，采取合理措施保護業(ye) 主的人身、財產(chan) 安全，但實踐中，一些物業(ye) 公司難以真正做到這些。

　　“小區開放與(yu) 封閉的兩(liang) 難選擇，更深層的原因在於(yu) ，城市形態發展與(yu) 城市用地緊張帶來的生活效率與(yu) 生活質量的矛盾、住宅業(ye) 主與(yu) 商業(ye) 主體(ti) 間的利益衝(chong) 突。”楊勤法說。

　　從(cong) 源頭上解決(jue) 問題

　　合力推進社區治理

　　解決(jue) 開放式小區的問題勢在必行，近年來，相關(guan) 部門和一些地方在出台的規範性文件中提出要推動完善開放式小區建設。

　　2016年2月，中共中央、國務院印發《關(guan) 於(yu) 進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》提出，新建住宅要推廣街區製，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內(nei) 部道路公共化，解決(jue) 交通路網布局問題，促進土地節約利用。2022年11月，湖南省湘潭市出台專(zhuan) 門規範，推動開放式小區規範化管理。

　　那麽(me) ，開放式小區該如何進行規範化管理，以解決(jue) 小區居民和商業(ye) 主體(ti) 之間的矛盾呢？

　　楊勤法的看法是，開放式小區中存在不同類型主體(ti) ，各方生活、工作時段和使用建築物目的差異較大。這種功能聚合不可避免地造成各方的利益衝(chong) 突與(yu) 糾紛，小區居民希望擁有安靜有序、安全穩定的生活環境，小區開放則會(hui) 影響其生活質量。而商業(ye) 主體(ti) 則希望擁有更加便利的出入條件，提高其經營活動的效率。在雙方利益之間尋找一處平衡點，是解決(jue) 此問題的關(guan) 鍵。

　　北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為(wei) ，開放式小區居民與(yu) 商業(ye) 混在一起，矛盾多發易發，從(cong) 源頭上解決(jue) 問題的辦法是，在供地環節要把商業(ye) 與(yu) 居住等功能區分開。同時，在社區治理層麵，針對企業(ye) 和居民的不同訴求，建立相應協商機製，通過召開業(ye) 主大會(hui) 找出糾紛解決(jue) 之道。

　　在楊勤法看來，最好從(cong) 一開始就以合同的方式將住宅業(ye) 主和商業(ye) 主體(ti) 的權利義(yi) 務進行固定，同時，根據小區的實際情況，自主製定諸如《業(ye) 主公約》、《小區居民公約》和《自治章程》等小區治理規章製度，探索契約化的治理路徑。還可以構建多方參與(yu) 的統一平台，比如定期舉(ju) 辦多方聯席會(hui) 議，構建包含居委會(hui) 、物業(ye) 公司、居民代表、商業(ye) 主體(ti) 等多方互動機製，協商解決(jue) 矛盾糾紛。

　　“當出現糾紛時，應當綜合運用多種糾紛解決(jue) 方式，包括但不限於(yu) 協商、調解乃至訴訟等措施，改善開放式小區的多方對立問題。”楊勤法說。

　　楊勤法認為(wei) ，開放式小區的管理，居委會(hui) 和物業(ye) 公司等主體(ti) 必須承擔起相應責任；居委會(hui) 、物業(ye) 公司應當強化法律意識，為(wei) 小區業(ye) 主提供服務；物業(ye) 公司作為(wei) 受托管理方，居委會(hui) 作為(wei) 基層自治組織，具有對外與(yu) 商業(ye) 主體(ti) 進行協商、對內(nei) 保障居民權益的責任；物業(ye) 公司和居委會(hui) 也應當在多方協商、談判解決(jue) 問題的過程中，及時通過書(shu) 麵形式固定成果，以協議、公約等形式明確各方權利和義(yi) 務。

　　孟麗(li) 娜認為(wei) ，居民反映較多的安全問題、擾民問題等，均是社區治理的問題，需要屬地政府及居委會(hui) 積極搭建溝通平台，共商共治，平衡各方訴求，合力解決(jue) 。

　　“行政機關(guan) 應加大行政執法力度，對不規範經營行為(wei) 、群租房等問題及時查處；在未成立業(ye) 主大會(hui) 的小區，居委會(hui) 可組織全體(ti) 業(ye) 主共同決(jue) 定如改變共有部分的用途或利用共有部分從(cong) 事經營活動、改建、重建建築物及其附屬設施等事項；物業(ye) 公司要對違規出租房屋、占用消防通道等行為(wei) 進行勸阻、製止，勸阻、製止無效的，及時報告行政執法機關(guan) ，配合屬地政府、行政執法機關(guan) 和居委會(hui) 等做好物業(ye) 服務管理相關(guan) 工作。”孟麗(li) 娜說。

　　(法治日報)