一季度，樓市企穩的跡象進一步明晰。3月份，全國房地產(chan) 銷售繼續回暖，房價(jia) 上漲的城市數量也達到2019年上半年水平。但在房企推盤力度預期減弱、積壓需求釋放後的二季度，回暖行情能否得到延續，業(ye) 界仍持謹慎態度。

　　國家統計局18日公布了2023年1~3月份全國房地產(chan) 開發投資和銷售數據。數據顯示， 1—3月份，商品房銷售麵積29946萬(wan) 平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售麵積增長1.4%。商品房銷售額30545億(yi) 元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

　　與(yu) 前兩(liang) 月相比，商品房銷售麵積的同比累計降幅明顯收窄，銷售金額實現轉正。1—2月份，商品房銷售麵積和銷售金額分別同比下降3.6%和0.1%。其中，住宅銷售麵積下降0.6%，住宅銷售額增長3.5%。

　　單月來看，據第一財經測算，今年3月全國商品房銷售了14813萬(wan) 平方米和15096億(yi) 元。銷售金額高於(yu) 去年同期，也超過了2019年3月份的14236億(yi) 元。

　　3月銷售回暖背後既有季節性因素，也和部分城市購房者預期改善有關(guan) 。

　　國盛證券分析師金晶認為(wei) ，3 月份是傳(chuan) 統“小陽春”，今年“小陽春”提前至 2 月初到來，2-3 月均為(wei) 小陽春階段。期間，房企加大推盤力度搶跑客戶，重點城市的供應量有明顯增長。

　　據克而瑞地產(chan) 監測，2023 年 3 月重點 30 城供應環比大增164%；一季度累計成交規模上浮，同比上漲 21%。

　　房企在售項目折扣力度減弱，亦支撐了銷售價(jia) 格回暖。當月，萬(wan) 科、招商、金地等頭部房企仍在不同區域推出了重點針對現房的營銷活動，但整體(ti) 折扣回升至 95 折以上，僅(jin) 少數清棟特價(jia) 房折扣力度達到 85 折以下。

　　前三月，樓市利好政策持續釋放，累積效應逐漸顯現。中指研究院數據顯示，一季度，各地已有超百省市(縣)優(you) 化房地產(chan) 調控政策超180次。3 月多地繼續下調首套房貸利率，並提高公積金貸款額度，促進樓市溫和複蘇。

　　與(yu) 此同時，為(wei) 落實“保交樓”目標，多地引導金融機構加大對房地產(chan) 項目等重點領域的金融支持力度，並通過運用保交樓專(zhuan) 項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，以保障房地產(chan) 項目建設交付。

　　根據國家統計局數據，今年1-3月，房屋竣工麵積實現正增長，同比增長14.7%，其中住房竣工麵積同比增長16.8%。

　　伴隨商品房銷售的快速回暖，居民中長期貸款明顯增多。央行最新數據顯示，3月，以房貸為(wei) 主的中長期貸款增加 6348 億(yi) 元，同比多增 2613 億(yi) ，超過 2021 年同期的 6239 億(yi) 元。

　　但也有行業(ye) 人士認為(wei) ，這一超預期數據是否反映出地產(chan) 銷售韌性，仍待觀望。目前，不宜高估居民住房消費的內(nei) 生修複高度。3月，居民存款新增規模創曆史同期新高，“超額儲(chu) 蓄”繼續增加。

　　樓市的弱複蘇也體(ti) 現在城市分化上。根據國家統計局發布的月度70城房價(jia) 指數，3月份，超九成(64個(ge) )城市新房價(jia) 格環比上漲，但“普漲”之下，漲幅分化依然嚴(yan) 重。

　　以二線城市為(wei) 例，3月份整體(ti) 環比漲幅達到0.6%，為(wei) 近四年來較高水平。其中，成都、重慶、天津、武漢等地一季度新房價(jia) 格環比漲幅維持在0.5%以上；而東(dong) 北城市大連的新房價(jia) 格則連跌了18個(ge) 月。

　　“這一輪房價(jia) 上漲呈現出急漲的形態、普漲的趨勢，但可持續性不足。”廣東(dong) 住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出對此輪樓市複蘇“急漲急跌”的擔憂。

　　他表示，往年，樓市“小陽春”自3月份開啟後，會(hui) 一直延續到4月初，並與(yu) 5月份的小長假促銷以及上半年開發商“衝(chong) 業(ye) 績”銜接。但今年一季度，有的開發商在1-2月已完成全年銷售計劃的40%-50%。從(cong) 三月底開始，無論是一線城市還是三四線城市，均出現了看房量和成交量連續下行的現象。

　　金晶亦認為(wei) ，目前，樓市“小陽春”已經接近尾聲。

　　展望後市，億(yi) 翰智庫地產(chan) 研究總監於(yu) 小雨表示，短期內(nei) ，市場熱度仍處於(yu) 溫和恢複的過程，並不會(hui) 得到顯著改善。至於(yu) 需求回暖，需要綜合評估購房者及企業(ye) 的能力和預期。

　　“從(cong) 節奏來看，不是會(hui) 持續性修複，波段性會(hui) 比較強。從(cong) 2月份一直持續下去是比較難的。”於(yu) 小雨稱，一方麵，現在，樓市投資性需求基本上不存在，對於(yu) 剛需性和改善性需求，無論是釋放節奏還是對銷售麵積及金額的改善作用，都會(hui) 相對較慢；另一方麵，低能級的城市的銷售更具波段性，可能會(hui) 呈現短期數據轉好但再下滑的態勢；此外，由於(yu) 目前樓市複蘇主要體(ti) 現在“量”上，“價(jia) ”的回歸還沒有達到上漲預期。在彈性較弱的情況下，量對價(jia) 的帶動作用也會(hui) 產(chan) 生一定的抑製效果。（作者 吳斯旻）