公開募集基礎設施證券投資基金，簡稱公募REITs，是通過證券化的方式，將具有持續、穩定收益的不動產(chan) 轉化為(wei) 可上市交易、流動性高的基金份額。日前，首批消費基礎設施公募REITs項目通過證監會(hui) 和交易所審批，市場擴容再進一步。

　　首批消費基礎設施公募REITs通過審批

　　日前，證監會(hui) 和交易所公示顯示，首批消費基礎設施公募REITs通過審批，這標誌著我國公開募集基礎設施證券投資基金市場，正式迎來消費基礎設施這一全新的資產(chan) 類型。這是我國資本市場服務國家戰略、推動經濟高質量發展的又一重要舉(ju) 措。

　　公開資料顯示，首批消費基礎設施公募REITs共三隻產(chan) 品，底層資產(chan) 主要為(wei) 購物中心項目，地點分別位於(yu) 杭州、青島和長沙，在當地都位於(yu) 較為(wei) 成熟的核心商圈，客流量和營業(ye) 收入近年來呈現逐年增長趨勢，是較為(wei) 成熟穩定的項目。

　　中國國際工程谘詢有限公司研究中心副主任 徐成彬：商圈都屬於(yu) 中心商圈，消費能力、交通和環境都是非常好的，應該說整體(ti) 上資產(chan) 的質量是優(you) 中選優(you) 的。

　　根據申報材料，消費基礎設施通過公募REITs淨回收資金中的一定比例，計劃未來將用於(yu) 消費基礎設施的投資，擬投向改擴建或新建購物中心項目。專(zhuan) 家表示，這體(ti) 現出消費基礎設施公募REITs改善消費條件，服務社會(hui) 民生，服務實體(ti) 經濟的重要作用。與(yu) 此同時，通過公募REITs的方式，有助進一步提升購物中心運營質效，為(wei) 當地市民提供更為(wei) 優(you) 質的消費場景和消費條件，激發區域消費活力。

　　中金基金副總經理 李耀光：消費基礎設施項目，作為(wei) 公募REITs上市之後，它的很多數據包括運營情況也受到了社會(hui) 監督，不斷提高自己的管理水平、運營能力。通過公募REITs盤活這些企業(ye) 的資金，可以將這些資金投入新建以及更新的過程中，無論是提升消費基礎設施的供給數量，還是完善或者改善老的消費基礎設施的服務能力，都能發揮作用。

　　倉(cang) 儲(chu) 物流建設跑出“加速度”

　　除了本次的消費基礎設施，在公募REITs的底層資產(chan) 當中，倉(cang) 儲(chu) 物流也是其中的一個(ge) 重要類別，這也是目前已上市公募REITs當中占比較多、具有代表性的一類。倉(cang) 儲(chu) 物流的投資回報期較長，資金占用成本高，通過公募REITs，盤活了倉(cang) 儲(chu) 物流這類“重資產(chan) ”，使其建設跑出了“加速度”。

　　在廊坊市經濟開發區，京東(dong) 亞(ya) 洲一號廊坊經開物流園裏，每天的出貨量達到三四千件，而且都是體(ti) 型較大的家電類產(chan) 品。但是，這裏的工作人員告訴我們(men) ，這樣的大件商品在這裏出入倉(cang) 庫，平均隻需要2分鍾。

　　京東(dong) 物流固安大件運營中心經理 韓明：商品到貨以後，首先是電腦掃描，掃描以後，係統會(hui) 進行分類管理。無人庫裏， 貨物通過堆垛機揀選位出來以後，從(cong) 滾輪上邊傳(chuan) 到滾輪下邊出庫，大概在2分鍾。整個(ge) 立體(ti) 庫對比傳(chuan) 統庫大概是3倍的效率提升。

　　像物流倉(cang) 儲(chu) 這類基礎設施，一直以來，都需要硬件設施前期投入高成本，但收入隻能依靠租金，資金回收周期相對較長，在一定程度上也限製了行業(ye) 發展。通過公募REITs的方式，讓公眾(zhong) 有機會(hui) 參與(yu) 其中，對項目也增加了更多能夠直接用於(yu) 投資的資金。

　　嘉實基金公募REITs板塊首席投資官 王藝軍(jun) ：產(chan) 業(ye) 方把自己優(you) 質的資產(chan) 要拿出來，通過交易給了基金管理人，理論上回收了資金。目前很多的優(you) 質企業(ye) ，它並不缺銀行的授信，也並不缺銀行的貸款，很重要的是資本金投入，REITs的權益性融資，其實就極大解決(jue) 了這樣一個(ge) 問題。

　　更多的權益性資金注入，也讓倉(cang) 庫有了更足底氣進行設備更新。倉(cang) 庫根據目前綠色化和智能化的行業(ye) 發展趨勢，在今年上半年，利用屋頂空間，開展了4.6兆瓦的分布式光伏建設，這樣，倉(cang) 庫在未來就能用上清潔的綠色電力。

　　京東(dong) 產(chan) 發北方區資產(chan) 運營負責人 張軍(jun) 寶：這片屋頂光伏采用自發自用，餘(yu) 電上網模式，可以為(wei) 園區提供穩定的25年的綠色電力，並網以後預計年發電量可以達到490萬(wan) 千瓦時，每年可以有效減少碳排放量4840噸。

　　保障性租賃住房公募REITs再添新品

　　此次同時通過審批的，還有一隻底層資產(chan) 為(wei) 保障性租賃住房的產(chan) 品。這也是截至目前，全市場正式獲批的規模最大的保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產(chan) 品。

　　公開資料顯示，此次通過審批的這隻保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產(chan) 品，位於(yu) 上海市中心城區楊浦區，底層資產(chan) 合計為(wei) 市場供應近3000套租賃住房，建築麵積約17萬(wan) 平方米，截至9月30日出租率93%，已進入穩定運營階段。該項目是截至目前全市場正式獲批的規模最大的保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產(chan) 品。

　　專(zhuan) 家表示，公募基礎設施證券投資基金這一產(chan) 品類型，是金融支持解決(jue) 新市民、青年人等群體(ti) 住房困難問題的重要手段，也將持續推動保障性租賃住房穩步發展，推動多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度建立。

　　數據顯示，截至目前，已上市公募基礎設施證券投資基金共計29隻，首發共募集資金規模超過1000億(yi) 元，底層資產(chan) 類型涵蓋交通基礎設施、倉(cang) 儲(chu) 物流、產(chan) 業(ye) 園區、生態環保基礎設施、能源基礎設施、保障房等類別，募集資金主要用於(yu) 科技創新、綠色發展和民生補短板領域，累計帶動數千億(yi) 的新增投資。此外，已上市產(chan) 品的再次擴大資產(chan) 規模，也就是“擴募”，也在加強存量資產(chan) 與(yu) 新增投資之間的良性互動。

　　中金基金副總經理 李耀光：從(cong) 2020年公募REITs的政策推出以來，中國證監會(hui) 和滬深證券交易所對於(yu) REITs的審核、上市、信息披露、擴募等一係列的動作進行了相關(guan) 規範，製度在不斷完善。與(yu) 此同時，國家發展改革委也在通過製度完善，不斷優(you) 化審核和推薦的流程，並且不斷擴大基礎設施資產(chan) 的範圍。今年6月份首批擴募資產(chan) 4單產(chan) 品實現了上市，這標誌著我國REITs實現了IPO和擴募雙輪驅動的發展模式。