賈某有一處房子需要出租，於(yu) 是找到某中介公司，向其出具《房屋委托代理書(shu) 》後，雙方簽訂了《房屋出租委托合同》。合同約定，賈某全權委托該中介公司獨家代理房屋出租事項，中介公司每月向其支付租金1800元，按季度支付。隨後，中介公司與(yu) 孫女士簽訂了《房屋租賃合同》，約定將賈某的房屋租賃給孫女士，租期一年，押金1800元，租金為(wei) 1100元/月，孫女士支付了房租加押金共15000元後入住。

　　然而，中介公司並未按照約定向賈某支付租金，且已無法取得聯係。賈某找到承租人孫女士協商租賃事宜未果，便拿走了房屋的水電卡，孫女士被迫搬離案涉房屋。隨後，孫女士向山東(dong) 省濟南市槐蔭區人民法院提起訴訟，要求中介公司和賈某退還房租和押金共15000元，並要求解除其與(yu) 中介公司簽訂的《房屋租賃合同》。

　　法院認為(wei) ，賈某與(yu) 中介公司簽訂的是《房屋出租委托合同》，中介公司與(yu) 孫女士簽訂的是《房屋租賃合同》，兩(liang) 種合同性質是不同的。從(cong) 中介公司與(yu) 賈某簽訂的《房屋出租委托合同》的內(nei) 容可以看出，中介公司作為(wei) 受托人須向作為(wei) 委托人的賈某支付租金，可見中介公司的合同目的是通過支付租金，獲得案涉房屋使用權及收益權，不同於(yu) 有償(chang) 的委托合同中受托人獲取報酬的目的。賈某與(yu) 中介公司之間的合同關(guan) 係名為(wei) 委托合同，實則是房屋租賃合同。

　　孫女士與(yu) 中介公司簽訂的《房屋租賃合同》，係雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強製性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同行使權利、履行義(yi) 務。中介公司作為(wei) 案涉房屋的承租人，其與(yu) 孫女士所簽租賃合同係轉租合同，孫女士係次承租人，中介公司係該份合同的相對人，因此孫女士與(yu) 中介公司之間的租賃合同並不約束賈某，賈某不承擔退還責任。中介公司作為(wei) 承租人，應在租賃期限內(nei) 保證次承租人孫女士對案涉房屋的正常使用。現因中介公司未按約向出租人賈某支付租金，且在收取案涉房屋租金和押金後失聯，未履行合同義(yi) 務，導致孫女士不能繼續使用案涉房屋並被迫搬離，中介公司應當返還孫女士已交納的租金和押金。孫女士租賃房屋的目的不能實現，其也無法通知中介公司解除合同，故孫女士搬離並向賈某交付涉案房屋之時，應視為(wei) 其與(yu) 中介公司的租賃合同關(guan) 係解除。

　　最終，槐蔭法院依法判決(jue) 孫女士與(yu) 中介公司簽訂的《房屋租賃合同》解除，中介公司退還房租及押金共15000元，孫女士要求賈某對退還房租及押金承擔共同責任的訴訟請求，法院不予支持。

　　轉租房屋租客維權應先明確違約方

　　槐蔭法院行政(綜合)審判庭副庭長李巧英表示，租賃合同是指房東(dong) 將房屋出租給中介公司，由中介公司支付租金的合同；委托合同是指房東(dong) 與(yu) 中介公司約定，將房屋委托給公司出租，房東(dong) 支付一定報酬，公司在委托權限內(nei) 代為(wei) 行使出租權利的合同。民法典規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。委托合同包括有償(chang) 的委托合同和無償(chang) 的委托合同。有償(chang) 的委托合同中，受托人目的是通過完成受托事務獲取報酬。

　　本案中，中介公司雖向孫女士出示了《房屋委托代理書(shu) 》，表明其具有代理房東(dong) 賈某將案涉房屋出租事宜的權利，但從(cong) 其與(yu) 賈某簽訂的《房屋出租委托合同》的內(nei) 容可以看出，賈某與(yu) 中介公司之間的合同關(guan) 係實則是房屋租賃合同。

　　當下，中介委托服務作為(wei) 房屋租賃中新興(xing) 的一種經營模式，指的是中介公司與(yu) 房東(dong) 簽訂《房屋出租委托合同》，取得房屋使用權後，再以本公司的名義(yi) 與(yu) 租客簽訂《房屋租賃合同》，自行向租客收取房租。這種情況下，一旦中介公司違約，房東(dong) 往往會(hui) 驅趕已經向租賃中介公司交納過房租的租客，導致租客被迫搬離，由此引發糾紛。在這類糾紛中，中介公司、房東(dong) 和租客之間往往會(hui) 因為(wei) 誰是違約方而產(chan) 生糾紛。

　　一般來說，房東(dong) 和中介之間的關(guan) 係分為(wei) 委托代理關(guan) 係和房屋租賃關(guan) 係兩(liang) 種。在委托代理關(guan) 係的情況下，中介與(yu) 租客簽訂的房屋租賃合同可以視為(wei) 房東(dong) 與(yu) 租客直接簽訂的房屋租賃合同，租客可以根據合同的內(nei) 容直接向房東(dong) 主張權利，要求房東(dong) 履行合同義(yi) 務；在房屋租賃關(guan) 係的情況下，中介與(yu) 租客再次簽訂房屋租賃合同，此次的合同隻能約束中介與(yu) 租客，租客不能直接向房東(dong) 主張權利，如果發生糾紛，租客隻能要求中介公司承擔責任。

　　法官提醒，房東(dong) 出租房屋時需要選擇證照齊全、信譽好的房屋托管公司，租客租賃房屋也要核查中介公司租賃宣傳(chuan) 信息是否屬實；房東(dong) 切記不能盲目貪圖高租價(jia) ，租客不輕信明顯低於(yu) 市場價(jia) 格的出租房，應避免一次性支付較大額度的租金，同時應向租賃合同約定的企業(ye) 賬戶打款，謹慎向業(ye) 務員個(ge) 人支付，以保障自身資金安全。此外，房東(dong) 與(yu) 租客之間要簽訂規範的房屋租賃合同，不能輕信口頭承諾，應明確約定雙方權利義(yi) 務。(法治日報 記者：梁平妮 通訊員：李晨爍)