當一棟樓垂垂老去，它將麵臨(lin) 怎樣的命運？最近，這個(ge) 問題終於(yu) 等來了人們(men) 期盼已久的答案。

　　本月，朝陽區建外光華裏5、6號樓將完成原址改建，兩(liang) 戶合居的蘇式老樓終於(yu) 有了獨立廚衛，勁鬆一區114樓也將在明年竣工。它們(men) 是本市危舊樓改建的首批試點項目。

　　危樓改建，遠比平地建新樓的難度要高，因為(wei) 其中不但存在規劃和政策限製，還麵臨(lin) 居民意願不統一、建設資金難籌集等問題。“我們(men) 希望以這幾棟老樓為(wei) 試點，既要大膽創新突破，又要螺螄殼裏做道場，探索‘黨(dang) 群同心、政企聯動、成本共擔’的危舊樓改建新模式。”朝陽區委書(shu) 記王灝說。

　　在城市減量發展的背景下，一場危舊居民樓開展城市更新的嚐試開啟了。

　　拆遷的舊模式已不可行

　　光華裏如同一塊化石，鑲嵌在飛速發展的CBD核心區。

　　2020年底，記者曾踏訪拆除中的5、6號樓。時隔一年，老樓頹敗的樣子仍曆曆在目，半個(ge) 多世紀前的滄桑撲麵而來。

　　新中國成立初期，朝陽建起了五大工業(ye) 基地，配套家屬區也隨之落戶建外、勁鬆、八裏莊、團結湖一帶。光華裏5號樓、6號樓正是那時建造的。

　　老樓采用“三層起脊悶頂式設計”，也就是俗稱的“蘇式樓”，木質樓板，磚混結構。兩(liang) 棟樓共36套房子，作為(wei) 公租房分配給58戶居民，其中44戶為(wei) 兩(liang) 戶合居。“合居”是住房困難年代的產(chan) 物，即幾戶人家共住一套房，共用廚房和衛生間。

　　時光流轉，住在老房的煩惱多了起來。

　　馮(feng) 德雲(yun) 今年已經71歲了，是北京化工廠的老職工。1972年他搬來時，光華裏已有20來年房齡，不過仍屬當時的高配房，引得不少親(qin) 戚朋友羨慕。年頭漸長，房子越來越破，木質樓板反複被雨水或洗澡水泡著，變得軟爛糟朽。“廁所十多年前就漏得厲害，幾個(ge) 朋友幫忙塞上新木板、再墊上磚頭，又湊合了好多年。”老馮(feng) 說。

　　雖然挺鬧心，但大夥(huo) 兒(er) 心裏總有個(ge) 盼頭：隻要開發商拆遷，咱不就能住上好房了麽(me) ！

　　這想法並非天馬行空。事實上，和5、6號樓同一時期建設的另外4棟蘇式老樓，多年前就已經拆遷，高端寫(xie) 字樓、酒店拔地而起，街坊們(men) 也搬進了郊區的大房子。

　　“拆遷曾是城市更新的主要方式，既能改善城市風貌和居住條件，又能以土地開發創造價(jia) 值。”清華大學建築學院教授邊蘭(lan) 春說，但城市不可能無限製地增量，尤其是首都北京已進入減量發展的新階段，舊模式已不可行。

　　拆遷沒盼來，老樓的狀況卻斷崖式下跌。前幾年，光華裏5、6號樓出現整體(ti) 險情，被鑒定為(wei) D級危樓。

　　既然無法拆遷，拆除重建或工程加固可行嗎？聽到記者的疑問，建外街道城建科的幹部楊新記趕緊擺手，“按照當時的政策，危樓重建必須保持麵積不變。可光華裏5、6號樓的廚衛麵積太小了，根本不符合住宅設計新國標，連設計方案都沒法通過。加固就更別提了，整個(ge) 樓都是脆的，一碰就碎。裏外大修一遍，成本比建新樓高很多。”

　　拆不得也修不得，這困境並非個(ge) 例。市住建委提供的數據顯示，全市簡易住宅樓共882棟、113.5萬(wan) 平方米，涉及約2.8萬(wan) 戶。

　　2019年8月，光華裏5號樓發生坍塌事故，三樓的木質樓板直接塌到了一樓。朝陽區主要領導立即趕往現場，建外街道和社區也全部動員起來，在子夜12點前完成了兩(liang) 棟樓的居民疏散安置工作。

　　不能再等了！解危排險已是迫在眉睫。

　　改建方案磨了一遍又一遍

　　2020年7月，市住建委等四部門聯合印發《關(guan) 於(yu) 開展危舊樓房改建試點工作的意見》（簡稱178號文），提出在遵循區域總量平衡、戶數不增加的原則下，可通過翻建、改建或適當擴建方式，對危舊樓房進行改造。

　　政策上首開突破口，推動危舊樓改建走出了第一步。很快，光華裏5、6號樓成為(wei) 首批試點項目。

　　178號文規定可“適當擴建”，但並未具體(ti) 說明能擴多大麵積、應該擴在哪兒(er) 。這些瑣碎又重要的細節，全都要在實踐中一點點摸索，而這正是試點項目的意義(yi) 所在。

　　“要把居民的事兒(er) 當成自家的事兒(er) 來辦。”朝陽區委負責人說，要最大程度用好現有政策，滿足居民的基本生活需求。同時，新房又必須符合新國標，還要踐行減量發展的精神。在如此複雜的前置條件下做設計，堪稱“螺螄殼裏做道場”。

　　一時間，在朝陽區委區政府的統籌下，住建、規自、發改、房管等區級職能部門全都來到了小小的光華裏，光是協調會(hui) 就開了不下20次。新房應該增加多少麵積、怎麽(me) 突破日照不足的瓶頸、合居戶怎麽(me) 分戶、廚衛如何入戶……各部門負責人圍坐在一起，疑難問題逐個(ge) 攻破。

　　以最棘手的問題為(wei) 例——新房究竟應該增加多少麵積呢？據介紹，光華裏5、6號樓整體(ti) 增加了約10%的建築麵積，這個(ge) 數字是根據住宅設計新國標規定的廚衛最小麵積，反向倒推出來的。

　　具體(ti) 到馮(feng) 德雲(yun) 家，他的一間小屋原本是15.6平方米，改建後擴為(wei) 17平方米，此外還擁有了獨立的廚房和衛生間。雖說還是擠巴巴，但老兩(liang) 口過日子，舒適度上了一個(ge) 檔次。

　　錨定建築麵積之後，還要盡量提高新房的得房率，能多擠出一寸是一寸。老樓總共有三個(ge) 單元，新樓隻設計了一個(ge) 出入口，有效壓減了公攤麵積。哪怕需要多走幾步路，居民也非常樂(le) 意。

　　居民的意見也被反複斟酌，盡可能納入改建方案。居民賈麗(li) 燕記憶猶新，那段日子，設計方和社區的人總是拿著方案請大夥(huo) 兒(er) 提意見，一條條記在本子上，“拿我們(men) 的事兒(er) 當他們(men) 自家的事兒(er) 來辦。”

　　首開房地集團光華裏項目部的李銳告訴記者，這是他從(cong) 業(ye) 以來接手的最複雜的項目，“幾乎天天都要改。”方案磨了一遍又一遍，最終以各方都滿意的狀態定了稿。

　　在具體(ti) 建設時，為(wei) 了減少對相鄰居民樓的影響，5、6號樓從(cong) 混凝土改為(wei) 裝配式住宅，建設速度還比預計快了兩(liang) 個(ge) 月。

　　記者上周再訪光華裏。5、6號樓已基本落成，窗戶大而明亮，樓體(ti) 還是赭紅色，現代中帶著複古範兒(er) 。來往的居民總要停下腳步，前後端詳一番，滿意而歸。

　　上圖為(wei) 危樓改造中，下圖為(wei) 改造前。本報記者 程功攝

　　帶著“五心”挨戶征詢意見

　　危舊樓改建遵循“政府引導、居民自願”的原則，100%達成共識後方可啟動。老樓終於(yu) 有機會(hui) 重生，大多數居民都高興(xing) ，可家家有本難念的經，心存顧慮的人也不少。

　　“事情難辦，不等於(yu) 不能辦，要實實在在去辦事，不能認認真真走過場。”朝陽區委負責人說，在這個(ge) 利益多元的時代，黨(dang) 員幹部必須站在群眾(zhong) 那頭。2020年秋，朝陽區政府、首開房地集團以及建外街道、光華裏社區共同組成了宣傳(chuan) 動員組，以期盡快達到100%同意率。

　　“我們(men) 通過入戶走訪，梳理出反對改建工程的四種心態：不了解政策、不信任方案、生活確有困難，最後一種是隨大流。”建外街道辦主任林琳說，這個(ge) 工程能不能推下去，關(guan) 係到58戶居民未來幾十年的生活質量，“我們(men) 要用‘決(jue) 心、真心、信心、公心、耐心’，去幫助他們(men) 達成一致意見。”

　　社區黨(dang) 委書(shu) 記張秀偉(wei) 是“老黨(dang) 務”，已在光華裏工作了十多年，人緣兒(er) 特好。即便如此，她頭一次入戶動員還是碰了釘子。老太太客氣地把她迎進屋，開門見山提要求：“閨女，隻要給我三套房，我立馬兒(er) 就搬走。少一套也免談！”

　　“阿姨，咱現在沒有拆遷的政策了。”張秀偉(wei) 沒著急沒上火，坐下來細細講政策。今天不成，明天再來；明天不成，下周還登門。58戶居民中，這位老太太是最後一個(ge) 簽字的。簽完字，她拉著張秀偉(wei) 的手說：“閨女，其實我磨到最後，就想看看政府究竟能不能多給一套房。現在我知道了，這碗水，你們(men) 端得平著呢。”

　　由於(yu) 曆史原因，58戶居民中隻有3戶有房產(chan) 證，其餘(yu) 都屬承租戶。很多承租人已去世，房子由其子女甚至孫輩居住，他們(men) 擔心房子改建後，承租權被取消。

　　“改建主要目的是解危排險，同時適當改善居住條件。大家夥(huo) 兒(er) 現在怎麽(me) 搬走，今後還會(hui) 原樣搬回來。請大家相信政府的承諾。”宣傳(chuan) 動員組拍胸脯保證，漸漸打消了人們(men) 的疑慮。

　　還有一部分居民反對，是因為(wei) 居住條件的確存在困難。比如有一戶家庭，小兩(liang) 居裏擠著老少四代人，不得已在後院搭了違建。重建新樓必然要先拆違，到時候根本住不下。麵對這樣的困難，街道也設身處地為(wei) 他們(men) 著想，把中間兩(liang) 代人分出來單獨申請公租房，解決(jue) 了這一難題。

　　據統計，宣傳(chuan) 動員組先後入戶80多次，把政策講清、講透、講夠；召開3次居民代表會(hui) 議，動員4戶居民主動拆除違建。社區活動室裏張貼著戶型圖、裝修效果圖、進度圖，幾位工作人員全職“坐班”，隨時解答居民關(guan) 於(yu) 政策、設計方案、安置方案、房屋手續辦理、物業(ye) 管理等方麵的疑問。

　　短短30天，光華裏進行了兩(liang) 輪改建意向征詢，均實現100%簽約。

　　改建資金多方共擔是破局關(guan) 鍵

　　城市更新往往耗資巨大，如果一味靠政府財政投入，其可持續性必然要打個(ge) 問號。因此，“誰來出錢”成為(wei) 大規模開展危舊樓改建的破局關(guan) 鍵。

　　178號文提出了“成本共擔”模式，也就是改建資金由政府、產(chan) 權單位、居民等多主體(ti) 籌集。按照“區企合作”的理念，光華裏5、6號樓的改建工程，主要成本由屬地政府和產(chan) 權方首開房地集團共同承擔。此外，3戶房子屬於(yu) 已購公房，由房主承擔擴建部分的成本價(jia) 。

　　今年，光華裏還將繼續推進危舊樓改建，並在資金來源上嚐試更深入的探索。

　　數公裏之外的勁鬆一區114樓，已經率先試點危舊樓改建資金成本的“四方共擔”模式。

　　“這棟樓是唐山地震後建的，從(cong) 日本引進的框架輕板實驗樓試點，牆體(ti) 不到20厘米厚，全北京才建了兩(liang) 棟。”勁鬆街道相關(guan) 負責人何海軍(jun) 告訴記者，才過40來年，老樓就破損嚴(yan) 重，外牆斑駁，樓板也漏音。近幾年，住戶們(men) 就連安裝空調外掛機，也得小心翼翼。

　　此次114樓的危舊樓改建，成本由政府、產(chan) 權單位北京建工、居民以及社會(hui) 資本願景集團共同承擔。

　　據介紹，114樓居住的60歲以上老人占比達36.9%，但一直缺少老年餐桌、裁縫店等配套服務設施。社會(hui) 資本的加入正是為(wei) 了彌補這些民生短板。

　　改建後的114樓將在地下增加一層，產(chan) 權歸勁鬆街道辦事處所有，計劃建成物業(ye) 管理用房、文化活動場站、社區小菜站等公共服務配套設施。願景集團出資數百萬(wan) 元參與(yu) 改建，並取得地下空間的運營權。據測算，將在10年左右收回投資成本，實現微利運營。

　　城市更新後，如果隻顧大刀闊斧改造，而後期不精心管理維護，小區往往會(hui) 很快重返老舊狀態，前期的巨大投資也隨之打水漂。改造後的勁鬆114樓和光華裏5、6號樓都會(hui) 引入專(zhuan) 業(ye) 物業(ye) 公司，讓小區維持長久的健康和活力。

　　老樓新生，既是城市更新的嶄新探索，也是對基層治理能力的考驗，助力首都北京在減量中實現高質量發展。

　　專(zhuan) 家訪談

　　探索危舊樓改造可推廣的經驗

　　圍繞朝陽區危舊樓改建試點項目，記者采訪了清華大學建築學院教授、博士生導師邊蘭(lan) 春。

　　記者（以下簡稱“記”）：朝陽危舊樓改造的探索有怎樣的必要性？

　　邊蘭(lan) 春（以下簡稱“邊”）：中央提出“十四五”期間要在高質量發展中保障和改善民生，北京也結合自身情況做了城市更新的具體(ti) 行動計劃。所以這個(ge) 探索既是落實國家戰略，也是改善城市人居環境。

　　此前，北京探索出老舊小區改造的“勁鬆模式”，但是危樓重建還沒有成熟的樣板。政府怎麽(me) 推動、企業(ye) 怎麽(me) 投入、居民怎麽(me) 參與(yu) ，都沒有經驗可循。

　　萬(wan) 事開頭難。試點項目是“啃硬骨頭”，地方政府、社區、企業(ye) 都花了比較大的成本，但是這很值得。我們(men) 期待它創造示範和亮點，尋找係統化、政策化的解決(jue) 之策，發現可複製、可推廣的經驗。

　　記：危樓重建麵臨(lin) 哪些瓶頸？

　　邊：過去，我們(men) 推動城市更新大多是以房地產(chan) 開發的方式，也就是先拆平再新建。如果資金壓力大，就直接增加容積率，靠增量帶來資金平衡。這種傳(chuan) 統模式比較簡單，對城市長遠發展帶來一定的負麵影響。

　　城市不能無限增量，所以開發模式走到了終點。在政策約定的前提下進行有限量的擴張，才是更可持續的模式。

　　記：基層治理對於(yu) 城市更新有什麽(me) 推動作用？

　　邊：從(cong) 政府和企業(ye) 的角度來講，他們(men) 為(wei) 危舊樓改建花了很多精力、財力，但是居民不能完全接受和理解，這是考驗政府擔當的時候了，需要持續的耐心推動。

　　怎麽(me) 去統一群體(ti) 意誌、共同解決(jue) 問題？過去，因為(wei) 基層治理的架構不明確，所以沒有現成答案。現在，政府推動基層治理的能力和方式愈加成熟，統一居民意誌的路徑也會(hui) 更清晰。還有很重要的一點，很多城市進行城市更新時都提到一個(ge) 經驗：以黨(dang) 建為(wei) 引領，把積極分子凝聚起來，少數人帶動達成多數人的共識。

　　記：危舊樓改建的成本由誰來負擔？

　　邊：重建時適當擴大麵積、改善居住條件，這是居民願意真金白銀掏錢的前提。

　　讓企業(ye) 承擔成本很難。以前，企業(ye) 投資房產(chan) 開發，獲取利潤的方式較為(wei) 明確。在新的城市更新背景下，需要改變過去獲取利潤的方式，比如可以利用閑置空間或配套設施參與(yu) 社區運營，持續獲取微利。

　　記：光華裏5、6號樓平均增加了大概10%的麵積。您怎麽(me) 看待這個(ge) 數字？

　　邊：我們(men) 追求的應該是適度的、健康舒適的環境，而並不一定追求麵積絕對大。跟搬到郊區的大房子裏相比，光華裏的住戶還能生活在熟悉的環境裏，左鄰右舍都是熟人，這也不失為(wei) 一種幸福。

　　記：北京今後的危樓改建在哪些方麵還能做得更好？

　　邊：要做好更大範圍的危舊樓改建，要從(cong) 城市運營的角度去看待，政府做好財政上的安排，對總量有估計，對過程有把握。

　　城市是全生命周期的特殊產(chan) 品，從(cong) 建造、使用，到運營、維護，再到衰敗、修複和重生，是循環的過程。很多上世紀90年代改造過的小區，很快又二次衰敗了，這是因為(wei) 它沒有真正意義(yi) 上的物業(ye) 管理。從(cong) 綠色低碳可持續的角度，我們(men) 應該進行可持續的運營維護，延長建築壽命。

　　除了房屋本體(ti) 設施和外部空間環境，還應該注重打造鄰裏社區，也就是讓居民更有歸屬感、認同感。在老人多的地方多開展適老化改造，在孩子多的社區打造兒(er) 童友好社區。