10月11日，北京市政協舉(ju) 行專(zhuan) 題協商會(hui) ，市政協委員、黨(dang) 派成員和專(zhuan) 家學者就“推進老舊小區改造和核心區平房申請式退租，持續提升首都城市品質”進行建言。

　　委員建議，在老舊小區改造、拆除重建等住宅建設項目中樹立全生命周期建設理念，製訂住宅長期維修維護計劃，建立定期體(ti) 檢、保養(yang) 機製，實現住宅長壽化目標。

　　問題

　　改造騰退工作中社會(hui) 資本參與(yu) 度不高

　　市政協人口資源環境和建設委員會(hui) 主任潘安君對“推進老舊小區改造和核心區平房申請式退租，持續提升首都城市品質”監督調研情況進行說明。調研組認為(wei) ，幾年來，北京堅持治理、改造、管理並重，推進全市老舊小區改造，持續推進核心區平房（院落）申請式退租，推動老城平房區保護更新，取得了積極成效，市民群眾(zhong) 獲得感、幸福感、安全感不斷提升。

　　以老舊小區改造和核心區平房申請式退租為(wei) 主的居住類更新工作與(yu) 存量提質相適應，為(wei) 優(you) 化提升首都城市品質提供了實現路徑。建立老舊小區改造全生命周期建管一體(ti) 化機製，推進“雙碳”背景下技術實施、運營管理等路徑研究，為(wei) 持續提升首都城市品質提供重要支撐。

　　同時，推動首都高質量發展，北京要率先實現可持續更新改造。麵對資金需求大、改造時間長等諸多現實挑戰，還要不斷強化頂層設計，構建完善政策框架，夯實政策保障，率先實現政策突破，探索構建可持續實施模式和工作機製。

　　當前老舊小區改造和核心區平房申請式退租工作存在一些問題，比如改造騰退工作中社會(hui) 資本參與(yu) 度不高；騰退與(yu) 更新利用之間脫節，增大投資成本；存量空間利用方式不夠靈活多樣；設施與(yu) 空間提升遭遇技術標準障礙等。老舊小區設計和建設標準與(yu) 現行新建建築差異較大，如消防、日照等要求缺乏對老舊小區改造的適用性，如利用老舊小區地下空間資源建設停車設施會(hui) 受製於(yu) 現行技術規範，加裝電梯會(hui) 遭遇空間、結構、電力等技術標準障礙。

　　建議 1

　　鼓勵物業(ye) 作為(wei) 融資主體(ti) 參與(yu) 老舊小區改造

　　民盟盟員、北京大享空間設計有限公司總經理薑晨建議，北京老舊小區改造在拓展籌資渠道方麵需要加大力度，積極探索多元化籌資模式，特別是要鼓勵吸引社會(hui) 資本與(yu) 金融中介機構參與(yu) 改造，以緩解財政資金壓力，優(you) 化老舊小區改造模式。

　　她建議，鼓勵市場化物業(ye) 機構作為(wei) 融資主體(ti) 參與(yu) 老舊小區改造。基於(yu) 老舊小區的具體(ti) 情況，建議政府讓渡部分權益，吸引有一定品牌知名度的成熟企業(ye) 參與(yu) 運營，與(yu) 企業(ye) 共同謀劃挖掘小區潛力、片區潛力，明確各方權責；居民因小區物業(ye) 水平提升，感受到物業(ye) 服務帶來生活便利性提升，物業(ye) 適當增加捆綁式增收策略，提高自覺付費享受服務的可能性，促進市場化物業(ye) 接管的可能性。

　　鼓勵居民出資參與(yu) 老舊小區改造。引導小區居民轉變觀念，鼓勵其由目前的“不出資”到“少出資”，並讓居民看到出資後社區安全性、便利性、舒適性的提升效果，增強其對參與(yu) 出資改造的認可度和獲得感。

　　建議 2

　　住宅定期體(ti) 檢實現住宅長壽化

　　“目前，普通住宅設計年限是50年，但大量小區在使用運營了10年、20年後，老化、破舊速度很快，麵臨(lin) 著投入大量資金進行改造、維修的局麵。”市政協委員、北京城建設計發展集團股份有限公司總建築師、北京市住宅建築設計研究院有限公司總經理錢嘉宏說，全社會(hui) 沒有建立起把住宅作為(wei) 功能性很強、長期使用的產(chan) 品的理念，公共部分失管失維現象嚴(yan) 重。

　　她建議，在老舊小區改造、拆除重建等住宅建設項目中樹立全生命周期建設理念，實現住宅長壽化。建議製訂住宅長期維修維護計劃，建立定期體(ti) 檢、保養(yang) 機製，實現住宅長壽化目標。建議在明確公維基金、住房公積金、基礎物業(ye) 管理費的用途範圍基礎上，研究房屋保險機製，公維基金續籌補繳製度，解決(jue) 住宅長期維護保養(yang) 、維修的成本問題。

　　推廣房屋主體(ti) 結構與(yu) 室內(nei) 裝修、設備管線分離的技術體(ti) 係，實現結構百年安全同時，提高室內(nei) 改造的多樣性，易於(yu) 維修、維護與(yu) 裝修改造。落實綠色發展要求，避免大拆大建，推進綠色低碳改造、改建模式，提倡新技術新材料應用。

　　建議 3

　　重視社區適老化改造增設養(yang) 老服務配送點

　　“老舊小區改造應重視社區適老化改造。”市政協委員、全球能源互聯網發展合作組織經社處處長相均泳在西城區白紙坊街道建功南裏社區調研老舊小區改造情況，並通過視頻連線進行建言。

　　他建議，加強城市更新頂層設計。在老舊小區改造規劃階段，充分考慮適老化改造、無障礙環境建設。進一步研究老舊小區加裝電梯政策。以科學研究為(wei) 基礎，細化居民權益協調和成本分攤管理辦法，提出更容易操作、更方便執行的老舊小區加裝電梯政策，切實推動老年友好社區建設。合理布局養(yang) 老服務配送點。利用疏解騰退空間和低效空間，就近增設養(yang) 老服務配送點，在空間上整合養(yang) 老服務需求，提高效率。

　　建議 4

　　以片區統籌方式推動核心區城市更新

　　北京市政協常委，北京首都開發控股（集團）有限公司董事、總經理李岩表示，首都功能核心區麵臨(lin) 減量、雙控的要求，同時核心區存在產(chan) 權主體(ti) 多、更新投資規模大、回收周期長、政策供給少的特點，“碎片化”“單兵突擊、散兵作戰”問題突出，形不成合力、找不到破局點。

　　他建議，搭建市級平台公司，強化核心區更新工作機製。平台公司工作範圍由政府依據城市更新條例授權，遵循“政府主導、企業(ye) 實施、市場運作”的原則。針對試點片區，在剛性管控領域因勢利導；在彈性管理領域鼓勵自主創新。

　　應賦予市級平台盤活核心區存量資產(chan) 的職能，承接盤活各級國有企業(ye) 和行政事業(ye) 單位存量資產(chan) 的任務，按照專(zhuan) 業(ye) 化、市場化的運作方式，編製片區存量資產(chan) 更新規劃，實施片區一體(ti) 化更新模式。

　　以平台公司作為(wei) “投建管運”一體(ti) 化主體(ti) ，在基礎設施、生態環境、老城保護等領域，落地一批補短板、惠民生的“壓艙石”項目。依托不同片區專(zhuan) 有資源和區位優(you) 勢，充分釋放城市更新主體(ti) 的主動性，打造一批特色鮮明、底蘊深厚、品質優(you) 良、宜居宜業(ye) 的核心區特色文化街區。

　　建議 5

　　從(cong) 街區記憶、人文關(guan) 懷推進老舊小區改造

　　市政協委員，北京建築大學黨(dang) 委副書(shu) 記、校長張大玉稱，當前北京老舊小區改造忽視城市風貌與(yu) 老城記憶賡續，過於(yu) 關(guan) 注改造數量和速度，“壓茬推進”工作容易使改造效果千篇一律，居民歸屬感與(yu) 獲得感不足。另外，低效空間與(yu) 騰退閑置空間不夠靈活多樣，難以滿足一老一小人口結構，對曆史文化優(you) 勢等把握不足。建議從(cong) 城市尺度、街區記憶、人文關(guan) 懷三方麵推進老舊小區改造建設。

　　他建議，挖掘建築文化和曆史故事，實現老舊小區曆史傳(chuan) 承與(yu) 文化創新重塑。加快編製街區層麵改造專(zhuan) 項規劃，統籌確立街區集中連片城市更新政策，挖掘當地建築文化和精神內(nei) 涵，密切結合老舊建築與(yu) 新產(chan) 業(ye) 、新需求，提升街區活力，梳理文化再造，實現曆史傳(chuan) 承與(yu) 文化創新重塑。

　　建議麵向社區康養(yang) 與(yu) 兒(er) 童友好城市建設，構建老舊小區全齡友好服務業(ye) 態。建設文化導向下老舊小區使用者意願生活功能數據庫，預測綜合改造業(ye) 態機會(hui) 與(yu) 場景模式，建立麵向全齡友好、動態平衡的騰退利用方案。

　　新京報記者 張璐

　　10月11日，北京市政協舉(ju) 行專(zhuan) 題協商會(hui) ，市政協委員、黨(dang) 派成員和專(zhuan) 家學者就“推進老舊小區改造和核心區平房申請式退租，持續提升首都城市品質”進行建言。

　　委員建議，在老舊小區改造、拆除重建等住宅建設項目中樹立全生命周期建設理念，製訂住宅長期維修維護計劃，建立定期體(ti) 檢、保養(yang) 機製，實現住宅長壽化目標。

　　問題

　　改造騰退工作中社會(hui) 資本參與(yu) 度不高

　　市政協人口資源環境和建設委員會(hui) 主任潘安君對“推進老舊小區改造和核心區平房申請式退租，持續提升首都城市品質”監督調研情況進行說明。調研組認為(wei) ，幾年來，北京堅持治理、改造、管理並重，推進全市老舊小區改造，持續推進核心區平房（院落）申請式退租，推動老城平房區保護更新，取得了積極成效，市民群眾(zhong) 獲得感、幸福感、安全感不斷提升。

　　以老舊小區改造和核心區平房申請式退租為(wei) 主的居住類更新工作與(yu) 存量提質相適應，為(wei) 優(you) 化提升首都城市品質提供了實現路徑。建立老舊小區改造全生命周期建管一體(ti) 化機製，推進“雙碳”背景下技術實施、運營管理等路徑研究，為(wei) 持續提升首都城市品質提供重要支撐。

　　同時，推動首都高質量發展，北京要率先實現可持續更新改造。麵對資金需求大、改造時間長等諸多現實挑戰，還要不斷強化頂層設計，構建完善政策框架，夯實政策保障，率先實現政策突破，探索構建可持續實施模式和工作機製。

　　當前老舊小區改造和核心區平房申請式退租工作存在一些問題，比如改造騰退工作中社會(hui) 資本參與(yu) 度不高；騰退與(yu) 更新利用之間脫節，增大投資成本；存量空間利用方式不夠靈活多樣；設施與(yu) 空間提升遭遇技術標準障礙等。老舊小區設計和建設標準與(yu) 現行新建建築差異較大，如消防、日照等要求缺乏對老舊小區改造的適用性，如利用老舊小區地下空間資源建設停車設施會(hui) 受製於(yu) 現行技術規範，加裝電梯會(hui) 遭遇空間、結構、電力等技術標準障礙。

　　建議 1

　　鼓勵物業(ye) 作為(wei) 融資主體(ti) 參與(yu) 老舊小區改造

　　民盟盟員、北京大享空間設計有限公司總經理薑晨建議，北京老舊小區改造在拓展籌資渠道方麵需要加大力度，積極探索多元化籌資模式，特別是要鼓勵吸引社會(hui) 資本與(yu) 金融中介機構參與(yu) 改造，以緩解財政資金壓力，優(you) 化老舊小區改造模式。

　　她建議，鼓勵市場化物業(ye) 機構作為(wei) 融資主體(ti) 參與(yu) 老舊小區改造。基於(yu) 老舊小區的具體(ti) 情況，建議政府讓渡部分權益，吸引有一定品牌知名度的成熟企業(ye) 參與(yu) 運營，與(yu) 企業(ye) 共同謀劃挖掘小區潛力、片區潛力，明確各方權責；居民因小區物業(ye) 水平提升，感受到物業(ye) 服務帶來生活便利性提升，物業(ye) 適當增加捆綁式增收策略，提高自覺付費享受服務的可能性，促進市場化物業(ye) 接管的可能性。

　　鼓勵居民出資參與(yu) 老舊小區改造。引導小區居民轉變觀念，鼓勵其由目前的“不出資”到“少出資”，並讓居民看到出資後社區安全性、便利性、舒適性的提升效果，增強其對參與(yu) 出資改造的認可度和獲得感。

　　建議 2

　　住宅定期體(ti) 檢實現住宅長壽化

　　“目前，普通住宅設計年限是50年，但大量小區在使用運營了10年、20年後，老化、破舊速度很快，麵臨(lin) 著投入大量資金進行改造、維修的局麵。”市政協委員、北京城建設計發展集團股份有限公司總建築師、北京市住宅建築設計研究院有限公司總經理錢嘉宏說，全社會(hui) 沒有建立起把住宅作為(wei) 功能性很強、長期使用的產(chan) 品的理念，公共部分失管失維現象嚴(yan) 重。

　　她建議，在老舊小區改造、拆除重建等住宅建設項目中樹立全生命周期建設理念，實現住宅長壽化。建議製訂住宅長期維修維護計劃，建立定期體(ti) 檢、保養(yang) 機製，實現住宅長壽化目標。建議在明確公維基金、住房公積金、基礎物業(ye) 管理費的用途範圍基礎上，研究房屋保險機製，公維基金續籌補繳製度，解決(jue) 住宅長期維護保養(yang) 、維修的成本問題。

　　推廣房屋主體(ti) 結構與(yu) 室內(nei) 裝修、設備管線分離的技術體(ti) 係，實現結構百年安全同時，提高室內(nei) 改造的多樣性，易於(yu) 維修、維護與(yu) 裝修改造。落實綠色發展要求，避免大拆大建，推進綠色低碳改造、改建模式，提倡新技術新材料應用。

　　建議 3

　　重視社區適老化改造增設養(yang) 老服務配送點

　　“老舊小區改造應重視社區適老化改造。”市政協委員、全球能源互聯網發展合作組織經社處處長相均泳在西城區白紙坊街道建功南裏社區調研老舊小區改造情況，並通過視頻連線進行建言。

　　他建議，加強城市更新頂層設計。在老舊小區改造規劃階段，充分考慮適老化改造、無障礙環境建設。進一步研究老舊小區加裝電梯政策。以科學研究為(wei) 基礎，細化居民權益協調和成本分攤管理辦法，提出更容易操作、更方便執行的老舊小區加裝電梯政策，切實推動老年友好社區建設。合理布局養(yang) 老服務配送點。利用疏解騰退空間和低效空間，就近增設養(yang) 老服務配送點，在空間上整合養(yang) 老服務需求，提高效率。

　　建議 4

　　以片區統籌方式推動核心區城市更新

　　北京市政協常委，北京首都開發控股（集團）有限公司董事、總經理李岩表示，首都功能核心區麵臨(lin) 減量、雙控的要求，同時核心區存在產(chan) 權主體(ti) 多、更新投資規模大、回收周期長、政策供給少的特點，“碎片化”“單兵突擊、散兵作戰”問題突出，形不成合力、找不到破局點。

　　他建議，搭建市級平台公司，強化核心區更新工作機製。平台公司工作範圍由政府依據城市更新條例授權，遵循“政府主導、企業(ye) 實施、市場運作”的原則。針對試點片區，在剛性管控領域因勢利導；在彈性管理領域鼓勵自主創新。

　　應賦予市級平台盤活核心區存量資產(chan) 的職能，承接盤活各級國有企業(ye) 和行政事業(ye) 單位存量資產(chan) 的任務，按照專(zhuan) 業(ye) 化、市場化的運作方式，編製片區存量資產(chan) 更新規劃，實施片區一體(ti) 化更新模式。

　　以平台公司作為(wei) “投建管運”一體(ti) 化主體(ti) ，在基礎設施、生態環境、老城保護等領域，落地一批補短板、惠民生的“壓艙石”項目。依托不同片區專(zhuan) 有資源和區位優(you) 勢，充分釋放城市更新主體(ti) 的主動性，打造一批特色鮮明、底蘊深厚、品質優(you) 良、宜居宜業(ye) 的核心區特色文化街區。

　　建議 5

　　從(cong) 街區記憶、人文關(guan) 懷推進老舊小區改造

　　市政協委員，北京建築大學黨(dang) 委副書(shu) 記、校長張大玉稱，當前北京老舊小區改造忽視城市風貌與(yu) 老城記憶賡續，過於(yu) 關(guan) 注改造數量和速度，“壓茬推進”工作容易使改造效果千篇一律，居民歸屬感與(yu) 獲得感不足。另外，低效空間與(yu) 騰退閑置空間不夠靈活多樣，難以滿足一老一小人口結構，對曆史文化優(you) 勢等把握不足。建議從(cong) 城市尺度、街區記憶、人文關(guan) 懷三方麵推進老舊小區改造建設。

　　他建議，挖掘建築文化和曆史故事，實現老舊小區曆史傳(chuan) 承與(yu) 文化創新重塑。加快編製街區層麵改造專(zhuan) 項規劃，統籌確立街區集中連片城市更新政策，挖掘當地建築文化和精神內(nei) 涵，密切結合老舊建築與(yu) 新產(chan) 業(ye) 、新需求，提升街區活力，梳理文化再造，實現曆史傳(chuan) 承與(yu) 文化創新重塑。

　　建議麵向社區康養(yang) 與(yu) 兒(er) 童友好城市建設，構建老舊小區全齡友好服務業(ye) 態。建設文化導向下老舊小區使用者意願生活功能數據庫，預測綜合改造業(ye) 態機會(hui) 與(yu) 場景模式，建立麵向全齡友好、動態平衡的騰退利用方案。

　　新京報記者 張璐